上海商业地产全年整体向上 投资者对未来充满信心

与商品住宅的走势完全不同，上海的甲级办公楼和商业房地产市场全年一直是整体向上的走势。上海经济的发展以及我国执行加入WTO的规定，国际跨国公司、银行纷纷进入是甲级办公楼市场供不应求的主要原因。 

　　写字楼方面，第一太平戴维斯提供的最新统计数据显示：自2006年初至今，上海甲级写字楼整体租金指数上涨8.5%。而中央商务区内的写字楼项目表现尤其出色，其租金指数自去年年底至今已增长10.5%。 

　　中国指数研究院最新报告亦表明：仅2006年5月、6月两月，上海中央商务区写字楼买卖交易量占商业地产成交总量的78%。同时，诸如摩根斯坦利等国外大基金的大手笔收购办公楼、酒店式公寓等，也对商业地产起到了推波助澜的作用。 

　　而戴德梁行的研究报告显示，上海2006年全年总计六栋甲级写字楼完工，甲级写字楼市场供应量在24.5万平方米左右，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应量，从而将造成上海甲级写字楼市场持续紧张。 

　　其中浦东陆家嘴区域将新增写字楼物业115310平方米，占全年供应量42.4%，而浦西高档商务区由于有五大区，总体供应量只占50%左右，因而浦西甲级写字楼更显得弥足珍贵。 
　　业内预计2007年租金将继续有所上升，升幅将会保持在3%～4%。2008年，由于环球金融中心的落成，租金预计会有小幅下调。至于租金收益率，预计未来两年内将保持在8%的水平。同时甲级办公楼的售价在2007年将保持1%～2%的升幅。2008年预计将会有小幅下调。 

　　同时高力国际的信息显示，外资金融机构成为近期上海甲级写字楼租赁的主力。12月11日，《中华人民共和国外资银行管理条例》正式开始实施，早报记者从市场上获取的信息显示，仅在近期，就有大批金融机构进驻上海。其中，美国大都会人寿保险公司租赁上海世界贸易大厦约8000平方米；瑞银集团租用花旗大厦约5200平方米；美国银行租赁汇亚大厦约2390平方米。 

　　高力国际分析师表示，2006年上海甲级办公楼的供应较为有限，2006年前三季度，只有三栋新的甲级办公楼完工交付使用，共带来约11.75万平方米的新增供应量。分析师预计，外国机构投资者将继续对上海办公楼投资市场保持较高的投资意愿，2007年租金将继续有所上升，升幅将会保持在3%～4%。 

　　而在商铺方面，仲量联行近期一项对零售物业的调查显示，零售商对中国的经济增长和迅速增加的中产消费群体表示乐观。中国零售业增长率为10%，高于过去七年国内生产总值8.9%的年平均增长率。 

　　调查发现，中国零售商的扩张计划是最为雄心勃勃的。92%的零售商希望在来年扩大他们的零售网络。没有任何受访者准备在明年缩减店铺的数量。对于有意扩张的零售商而言，他们所面临的最大障碍是扩张的地点。由于缺乏优质的商业空间和成本问题，大多数零售商(89%)表示在国内很难选择合适的扩张地点。 

　　仲量联行上海商铺部总监柯磊森表示:“随着消费能力的提高和进入中国市场新零售品牌的不断增加，缺乏好的零售物业仍将是一个难题。对商场所有者来说，要使自己的商场适应快速发展的市场趋势并符合中国消费者需求，最好的方法就是在开发新商场的前期就向零售商咨询，从而向消费者提供更优质的购物体验，在零售市场上获得竞争优势。” 

　　从整个亚洲来看，2006年经济形势看涨和收入水平的增长，有力支持了亚洲零售市场的发展。约三分之二(63%)的受访者预计他们的业务在未来一年的整体业绩会向好，只有5%表示会减缓。具体而言，四分之三(75%)的受访者相信他们的营业额在未来一年内将会增长，而在2005年第二次调查中这一比例仅为65%。 

　　但是，亚洲零售商对利润的预期相对谨慎，略多于一半(54%)的受访者预计利润将增长，而另外43%的零售商认为利润将保持稳定。