开业盛景都是临时的假象，过后，销售额会急速下滑，对身处新商圈的商家来说，不必太见怪。
听闻此言，你简直不敢相信，这是出自刚刚在万象城开业的福州天虹百货的总经理李森之口。昨日，这位来自东北的年轻老总刚刚从开业的忙碌中解脱出来，坐在略显嘈杂的临时办公室接受记者采访，细数天虹开业的得与失。
对后市的变数和艰辛，这位率性真诚的老总坦承，天虹已做好两年不赚钱的准备。
开业盛景都是临时假象
记者：此次天虹开业在福州掀起了不小波澜，尽管如此，天虹开业的销售额与东街口的东百、大洋相比，还略有距离，您如何看待这个现象？
李森：这几天的销售额是以千万为单位来计算的，已经完全达到我们的预期目标，我们的目标很简单，就是让福州人认识天虹，接受天虹。福州人表现出的热情，令我们很欣慰，也让我们对未来更有信心。
至于与东百、大洋的略微差距，这也属正常，毕竟我们处在没有任何商业底蕴的新商圈中，各种消费环境都不及东街口。
记者：相较于外地市场，福州百货业市场有何特点？
李森：此次天虹成功开业，主要还是得益于买３００送３０８元的大力度促销。不过，其实这样的动作不算什么。我们外地天虹这样的促销活动很频繁。比如在深圳就经常推出这样的活动，但效果不如在福州这么明显。因为深圳市场竞争激烈，各种促销活动频繁，消费者司空见惯，而福州只有大洋、东百两家，从这一点也说明福州的市场空间很大。从另一层面上谈，虽然所处的万宝商圈没有任何商业基础，但只要商家策划到位，还是有人愿意光顾的。
天虹强调精准定位
记者：天虹推行百货＋精品超市的复合经营模式，可是就在这个商圈，沃尔玛、家乐福也将登场亮相，并且黎明永辉就近在咫尺，面对如此强大的超市竞争对手，天虹的超市业务会不会受影响？
李森：在深圳宝安区，我们的超市与沃尔玛店仅一街之隔，但各做各的，相安无事。为什么呢？因为与这些综合大型超市相比，我们的超市强调精准定位、目的消费，消费者知道我们主要卖哪些商品，来买东西拿了就走，不用逛得晕头转向，不用排长队等收银，方便快捷，而且我们有百货配套，消费者可以逛完百货，再顺便到超市买点日用品回家，很方便。
万宝商圈至少需２年培育期
记者：一般百货业态都忌讳选择新商圈，因为新商圈成熟至少需要几年的培育期，而这几年是充满变数和艰辛的。天虹选择万宝商圈，打算如何度过这段艰难的培育期？
李森：我们估计万宝商圈成熟至少需要２年培育期，这也是众多供货商的共识。这两年如何度过，对每个身处其中的商家都是一种考验。
但是，天虹百货是全国连锁企业，背靠雄厚实力的中国航空技术进出口深圳公司，有一支经验丰富的管理团队，而且最重要的一点就是我们不缺钱，拥有庞大的现金流，我们已经做好两年不赚钱的准备。
记者：在新商圈率先开业的商家总是要付出更多的代价，做好两年不赚钱的准备听起来总是有点悲壮，为何不等别的商家先开业，这样也可以缩短培育期？
李森：今年５５正式签约入驻万象城，我们就打算好１２月２２日开业。当然，先开业的商家肯定会面临周边环境配套还未完全跟上的问题，不比东街口成熟商圈。
但是，有一点需要指出的是，如果大家都你看我，我看你，不开业，商圈将永远成熟不了。可以这么说，天虹开业之后，会带动整个项目招商。不然人家问，这么大项目的主力店是什么，什么时候开业？说不出来，自然不感兴趣了。这样，商圈也很难集聚人气，必要有人先站出来。不过，做好商圈单靠一两家是不行的，需要商圈后续业态跟进。
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百安居、天虹百货已率先打破万象城沉寂，紧随其后，福建最大的３Ｃ电器卖场也将在元旦登场亮相。与之相呼应的是，一街之隔的宝龙城市广场也有望于今年春节前揭开面纱，届时国美电器、康城百货也将在这里粉墨登场。
阵容如此豪华的大型商家高密度聚集在一个商圈开业，这在福州是前所未有的。这也为万象宝龙造圈运动落下浓重的起笔。
然而，一个没有任何商业底蕴的商圈，两个超级庞大的商业项目，仅凭一时的热闹是远远不够的。原宝龙有关负责人坦承：项目风险很大，至少需要三五年的培育期。因此，它需要运作者有足够的经济实力，更需要具备国际化的商业运作思维和高超的运作技巧。
万宝商圈没有历史包袱
在宝龙，如果你对项目怀有任何疑虑，每个宝龙人都会给你讲这样的案例给你洗脑：厦门中山路商圈在上世纪９０年代中期的鼎盛时期，日消费人流达到３０万人，但由于街道狭小，交通不畅，停车不便，业态单一，规模偏小，在上世纪９０年代末期很快被新型的富山－火车站商圈取代（其中的世贸中心是新型的都市购物中心）。厦门中山路日见萧条，目前日消费人流不足１０万人。
厦门的历史会否在福州重演，现实似乎也提供了一些想象空间。东街口商圈同样面临交通拥挤的困境，更要命的是，该商圈内找不到几处像样的商业物业容纳其他大型业态入驻。
为什么几大家电卖场没将各自的旗舰店落在东街口？为什么东街口将福州家电核心商圈拱手让给台江中亭街？为什么一些外来知名品牌迟迟未进福州？
面对这一连串追问，东街口隐隐作痛。有外来人士戏称福州核心商圈东街口更像县级城市的商圈。的确，狭窄的街道、落后的物业、寥寥无几的顶级品牌，已经让东街口甚至福州吃了不少苦头。东街口没能给顶级品牌提供相匹配的展示空间，没有营造出浓郁的高端消费氛围，自然这些顶级品牌拒绝了东街口，拒绝了福州。
东街口如此，中亭街也好不到哪里去。
相较于东街口，中亭街硬件条件好了许多。但是，由于运作者缺乏强有力的商业资源整合力，没法斩断与台江商圈旧有商业传统的联系，中亭街仍难摆脱台江商圈集贸市场的形象。目前，中亭街商业形象基本定形，再去改变它，几无可能。
而万宝商圈则是一张白纸，它可以做东街口、中亭街无法做的东西：便捷的交通，合理的商业规划，清晰的市场形象等等。这也为万宝商圈的崛起提供了可能性。尽管它没有任何商业底蕴，同样，它也没上述两大商圈甩不掉的历史包袱。
资金能否支撑三五年培育期
作为新开发的项目，万象、宝龙有优势也有劣势。福州著名房产专家刘福泉此前接受记者采访时指出，可能这两个项目小环境不错，大环境就可能欠缺一些。比如，工业路与二环路是交通枢纽，不方便消费者走动。另外，现在许多公交线路都是围绕东街口设计的，万宝商圈一时还难以享受这样的待遇。
刘福泉说，所谓ＭＡＬＬ就是把一个商圈的内容堆到一幢楼里。福州的ＭＡＬＬ早就有了，但做起来不是那么容易。比如元洪城、中亭街、中洲岛，这几个项目都有好的追求，但都没能实现。
据了解，万象、宝龙两个项目加起来，商业面积共有３０多万平方米，面对如此庞大的商业项目，原福州宝龙房地产发展有限公司总经理方丽祥坦承：项目风险很大，至少需要三五年的培育期。
对此，刘福泉分析指出，不要说三五年，就是一两年，资金压力就非常大了，这对万象、宝龙来说是一种考验，对所有在培育期入驻的商家来说也是一种考验。正如天虹百货也做好两年不赚钱的心理准备。
万象城商业管理公司总经理林建德则认为，从目前万象、宝龙的招商情况来看，天虹百货、百安居、国美电器、康城百货、麦当劳、肯德基、沃尔玛、家乐福均已签约入驻，从这几家的实力来看，撑过这三五年应该没问题。并且，万宝商圈是福州唯一一个由两个ＭＡＬＬ扎堆的商圈，两个项目相得益彰，这有利于缩短市场培育期。如果单单是万象城，或者单单是宝龙，则很可能独立难支，但现在两者放在一起，这个商圈肯定形成。
之前，宝龙一位负责人有一个很形象的说法：宝龙与万象关系呈阶段性，现在是一个战壕里的战友，以后很长一段将是合作伙伴，等市场开始兴起之时，就是竞争关系了，再过一段时间，市场趋于平稳，形成各自市场定位，将又是战略伙伴了。
不过，有市场人士强调指出，市场本身充满变数，谁也说不准今后三五年内会发生什么，尤其面对现在银根紧缩的微妙宏观环境。
如何辐射2小时车程的人群
目前，江滨路上高档社区群集，加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝商圈周边就已经集聚了相当的消费群。但要做好两个如此大型的ＭＡＬＬ，单靠这些人群是远远不够的。福州知名策划人庄子在接受采访时这样指出。
万象、宝龙雄心勃勃地规划，要辐射２个小时车程的人群。那么，靠什么来吸引那些外围的人群到万宝商圈来呢？如果能改变消费流向，吸引中高端客户前来，万宝商圈形成肯定不是问题。刘福泉强调指出。
可是，福州人的消费习惯就是那么顽固，哪怕是台江人，买上档次的东西也一定要到东街口，打车２０分钟就到东街口，太方便了。万宝商圈同样也会面临这个问题。刘福泉介绍说。
因此，万宝商圈保持鲜明的个性很重要，然而，这种个性单靠入驻的商家来打造是不够的。从目前已签约入驻的几家大型业态来看，像国美、沃尔玛、家乐福只是连锁分店，如果只靠这些业态做招牌，想吸引中高端人群来，确实还是比较费神。
我们项目具有个性鲜明的特点，我们提出不单单是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（购物中心）的概念，更提ＬＩＶＩＮＧＭＡＬＬ（生活中心）的概念，光娱乐设施就有１万多平方米，时代华纳电影院有６０００平方米。电影、购物公园、迪厅、夜总会、酒吧一条街、美食城等生活配套一应俱全，目前福州还找不到第二家。宝龙可能会作出这样解释。
然而，刘福泉对此则提出这样的疑问：时代华纳就像一个景点，去了第一次，还会去第二次吗？宝龙说要辐射两个小时车程的人群，那么，什么样的人群会坐两小时的车来看电影呢？这些问题需要运作者去进一步解答。
（来源：东南快报 记者王有毅 程立葳）
