首先，要界定一下天津商业到底发达不发达这个概念。天津自民国开始就有了劝业场，商业不可谓不发达，而现在的滨江道每逢节假日更是人满为患，沿途商家基本都是收入较为可观的，这说明天津人的消费需求没有任何的问题。
题主的问题应该更多涉及的是购物中心的商业运营水平，而不是商业数量的问题。众所周知，天津、沈阳现在已经成了商业地产（购物中心）发展的反面教材了，不是数量少，恰恰是因为项目数量太多，瞬间涌入大量资金，大批商业价值并不明确的土地被开发，造成了商业竞争环境短期内极度的恶劣，究其原因有以下几点：
1、大量的商业项目供给说明天津市的消费需求是很大的，前几名进入天津市场的投资者都不是傻子，肯定对天津人的消费习惯和需求做了深度判断，但后续跟进的80%基本都是跟风，最后死的最惨的也是他们。
2、在2012年之前天津的商业模式以高中低端百货、大卖场、地摊为主，购物中心模式压根木有（凯德算一个，但运营的一般），更别提现在流行的体验业态，所以造成外来投资者看好天津购物中心市场空白。那个时候的天津商业主要以专业市场的商业地产为最，例如鞋城、大胡同批发、毛衣城、眼镜城等。
3、政府财政收入的迫切需求。政府把土地经过整理，更改性质之后就可以迅速变现。在前几年天津的土地以住宅性质为主，政府靠房地产获得财政收入，但随着地产政策调控及长期财政收入的需求，商业地产这种长效机制的收入来源就占到了很大比重。因此，政府也在大力忽悠投资者——变更土地性质为商住两用、编撰未曾有过的商业地段文化、吹嘘天津人均GDP的飙升，凡此种种吧，然后就有上钩的了。
所以，以上原因，共奏全效，造成了天津目前商业的畸形发展。
现在的局面是——概念上的商业很多，实质有运营水准的寥寥无几。但正是由于这种快速升级，倒逼了那些传统不思进取的百货商店的消亡。其中题主提到的几家百货，其消亡的原因有4点因素：
1、物业不自持是成本硬伤。百货商店不同于购物中心，物业不是自持的，每年都要给物业交租子，然后百货再去返租场地给品牌商或者联营赚钱，可以说百货公司就是二道贩子，也可说百货一直是在靠套利生存，从某个角度说明百货还是很有运营管理能力的。但购物中心一进天津，就开始用低于百货的租金吸引品牌商，也可以跟品牌商谈联营，同时物业管理更有保障，购物环境更舒适。从控制成本角度讲，购物中心显然比百货有更大的财务空间。（现在仅存的劝业场、中原、滨江、友谊都是自留地，国家买卖就是好）
2、业态布局违反人性。题主提到的那几个百货，在业态布局上没有任何新意可言，各楼层固定模式雷同，顾客想歇一下脚都没得去，想去厕所得到KFC。辛苦一周的老百姓，到了周末去逛逛街，还得人挤人在百货里血拼，这根本不是从人性角度出发的商业模式，不落寞才怪。
3、商业氛围、地理位置没优势。劝业场身处金街，沿街有各种吃喝玩乐的铺子，可以说滨江道就是一个休闲、购物的露天综合体，而劝业场、中原、滨江、友谊在那里就是一个个的主力店，坐享其成客流带来的红利。反观倒闭的那几家，基本都是在孤军奋战，本来天生就没有餐饮、休闲、娱乐的基因，再加上周边没有形成互补只形成了竞争，典型的被杀模式。
4、管理不善、人浮于事。倒闭的百货有的是老国企、有的是很早进入天津。老国企的运营能力不说自明，国家补贴亏损已成常态，压根没有赚钱盈利的激励，所以，那些租别人场地干国企百货很难维持。而进入早的还躺在过去的荣誉薄上，内耗严重，不思进取。不过反过来讲，正是因为从来没见过狼来了，所以他们才敢于吃老本，结果等狼真来了，自己就搭进去了，这其实是个哲学层面的思考。
那到底是什么让人觉得天津商业发展不好的因素呢？
1、电商并没有抢走顾客，而是倒逼了改革。传统百货业态的出现是由于过去的供需通路太过冗繁，好多需求得不到一次性满足，购物一次可能需要到估衣街买帽子、到老美华买服装、最后再到黄河道鞋城买皮鞋，这也是反人性的！最终，百货业态横空出世，革了这些卖家的命，打包全收到自己的盘子里，让人进一次商场就满足一批需求，在百货兴盛的年代里，估衣街和服装街已经被揍得遍体鳞伤。同样的道理，购物中心的出现又将百货挤到了角落里。但是电商并没有从本质上抢了购物中心的生意，电商不过是缩短了买卖双方的沟通距离，并不像购物中心之于百货那样能满足全业态的需求！谁敢说自己上一次淘宝就能把“吃喝玩乐穿戴”全办齐备了？其实，电商是购物中心商品销售通路的补充，一个人在传统百货里辛苦血拼是反人性的，那么像狗一样蜷缩在电脑前血拼一样也是反人性的！因为人需要社交、沟通和交流，还得需要约炮啊！所以，电商倒逼的是购物中心营销方式的改变，体验业态加大，包括服饰店也要转变职能，不再是销售职能而是展示职能，销售业绩不再是店铺KPI！服务的好坏、品牌价值的传递和顾客偏好的调研才是未来门店的KPI，最终的支付完全可以依靠现场移动支付或者回家电脑完成。在这一点，天津本地目前貌似只有大悦城的部分店铺做到了。而且，以后的门店还有一个作为产品仓储周边及发送的职能，以及顾客调换产品的职能，这样，门店就与顾客形成了联动的O2O，既可以线上到线下，也可以线下到线上。
2、天津公共资源发展不到位，制约商业发展。无论是高密度的香港还是人口爆棚的北京，交通虽说拥挤但还是多样化的，地铁发展迅速是这两个城市的主要特色。反观天津，这么多年了，地铁就3条线路，剩下的全是地上交通，可天津的地上交通就靠一条快速路苦苦支撑，其他街道规划根本不值一提，没了交通动脉，这让吃流量饭的商业如何发展的起来？天津目前突出的问题就是规划跟不上发展需求，商业项目的交通被生生割断是常有的事。别的不说，现在最火的大悦城，你想在节假日开车从南门外大街进去比登天还难，如果坐公交不是跟私家车一样被堵在路上么？再看地铁，就只有2号线，你要是不住在这条线路上的话，那么恭喜你，你将不得不在仅有的3条地铁线路里想点法子或者公车转地铁。所以，公共资源的滞后发展严重制约了天津商业的发展。那些当初被政府忽悠拿了交通沙漠地段的开发商也是欲哭无泪，坐等各条地铁线的建设开通吧！
最后再说说天津目前商业的水准问题。
从商业地产的角度说，购物中心对投资人的回报并不只是租金这么简单，更多的是依靠几年的成功运营把这块地皮给炒起来了，这里又要分几种情况：
1、城市综合体
这种模式的就是纯粹的以商业地产为主导，依靠成功运营与承租者议价，赚取租金，但更多的是为了使这块地能够变成信托资产，最终形成金融产品，利用金融杠杆赚取收入，比如IPO成功的万达以及一直在积极运作的大悦城。天津湾的凯德置地一直做的不温不火，其招商能力毋容置疑，但离前两位差距有点大。
2、满足自有住宅的社区商业
这种情况在天津较为普遍，就是地产商开发了一片楼盘，顺路开了一个社区mall，只要能卖出去房子就会有客源，有了客源就能招进来日常生活类的商户，这样就有了固定收入，长期持有物业就等于有了一个长期饭票。但至于其运营水准和定位则显得无关紧要，有人租铺子就是好的，这些铺子的大小与档次倒是无关紧要。这点参考河西区下瓦房的怡乐天地。其务实的作风深深打动了我，从2012年开业招的绫致三兄弟和一些不错的女装品牌，到2013年全业态调整，清除服装品牌，打造近70%的餐饮业态，真是让人刮目相看！他们的生意就这么一点点好起来了，打造了一个小小的懒人经济圈，最牛逼的是，那里面居然有电影院，更牛逼的是，人家的停车场非常的专业干净，还是电动升降车位的呢！这样的商业地产，算是没白活。
3、纯粹的社区商业
在这里一定要向这些投资者致敬，他们不是为了狗尾续貂的住宅配套，也不是快速甩货套现，就是诚心诚意的做商管，要形成自持物业的商管集团，最终目标跟第一种一样，也是IPO信托出去。但他们的操作更为困难，因为没有自有的住宅小区；他们的抗击打能力更弱，没有绝对的央企背景做支持；他们必须做品牌，本来知名度就小，不做品牌更难活命。（诸如现在的天佑城、新业广场等，其中最专心只做商业的就是恒隆了，但他不能算社区商业）但是，他们恰恰是未来商业发展的绝对主力军和应有的态势，社区商业就是要解决生活出行成本高的问题，这等同于电商解决了买卖通路繁杂的问题。这些社区商业，今后是O2O结合的绝对主力军，其功能性准确、明确。但这种模式也最考验运营者前期调研、分析决策的能力和胆识。
总结：
目前的天津商业地产虽然已经进入了白热化，但这确实是最应有的现状。当一个市场开放的时候，某个行业若有利可图，势必会吸引其他企业进入，那么在短期内造成极大竞争，这就倒逼了服务水准、营销水准、运营水准的提升，甚至包括租金价格的下降，那些不入流的和打酱油的都将在竞争里败下阵来，在长期中商业地产重新达到均衡状态。到那时，题主将会看到焕然一新的天津商业，绝对不会比其他城市差的。当然，这其中也需要政府的积极变革，公共资源的配套提升，至于有的人说天津人的消费观念问题，这其实是站不住脚的，因为，你没看满大街拿着iphone6的帅哥美女吗？
