去年12月，某大型商场正式在佛山撤场。从2011年作为禅城区重点招商引资项目被引入佛山后，作为零售行头龙头的某大型商场，进驻佛山短短三年多便停业，不免让人唏嘘。然而，事件并未就此终结。
昨日，作为业主方的佛山市盈投置业有限公司(下称“盈投公司”)一纸将该大型商场集团股份有限公司告上法庭。盈投公司要求该大型商场支付违约金4425万元等，商场的代理律师在法庭上则不断“诉苦”，称祖庙商圈的改造后，商业氛围和周边道路无法达到要求，才致使某其商场无奈撤场。
律师“诉苦”：承诺未达成致合同终止
作为原告的盈投公司指出，双方于2011年签订了合同，约定涉案的场地由该大型商场经营。但是，该大型商场于2014年12月31日提前终止合同，为此，盈投公司提出了三方面的诉讼请求，其中包括该商场支付违约金4425万元。
对于盈投公司的起诉，该商场的代理律师认为，是不可抗力致使商场不能完成合同，因此商场可以免除违约责任。
“从该商场进驻佛山开始，原定的禅城祖庙商业区的改造，并没有如盈投公司当年的描述一样，一直无法形成商业氛围。”律师当庭“诉苦”说，比如目前为止，岭南新天地在商业改造上还处于滞后的状态。此外，在周边环境的改造上，原来承诺的将周边道路改造成下沉式广场的规划也没有实施，再加上其间整个经济持续的变化，导致该商场开业后所面临的市场环境和商业氛围均与签署合同时的预期反差极大。
该商场的律师称，从商场的年报可以看出，商场开业三年多共亏损5197万元。不过，在租约解除之前，商场还是依约完成支付的租金。
至2014年12月31日，该商场一共向盈投公司支付的租金是5531.72万元，平均每年支付的租金1834多万元。“原告自身利益的最大化是建立在被告持续亏损的基础上，这有违公平。”
焦点PK
4000多万元违约金高了吗?
该商场的律师强调，即使法院认为该商场应承担违约责任，根据合同法第116条规定，当事人既约定订金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者适用订金条款。
商场向盈投公司支付了保证金460万元左右，而这个“保证金”从法律上来说算是订金，实际上盈投公司已经明确告知商场要没收保证金，可以认为，盈投公司是适用订金条款，违约金条款同时也就不适用。
另外，根据合同法第114条的规定及相关法律解释，双方当事人如果约定的违约金明显过高的话，应依法予以调整。而当事人约定的违约金，如超过造成实际损失的30%时，则视为“明显过高”。
盈投公司提出的违约金是4425万元，还没包括其主张应没收的460万元，反推一下可以得出，盈投公司的损失应达到超过近1.7亿元。而盈投公司不可能有如此之高的实际损失。
对此，盈投公司回应称，其实在2011年交付给该商场使用之前，相关物业就已经落成两年，但为了配合二期给商场使用，盈投公司将物业空置了两年多，没有租给第三方使用，单是这方面，盈投公司的损失就超过了1000万元。
场地装修设施是有价值还是垃圾?
该商场方面表示，违约金的计算应该扣减其对设备和装修的投入。“在终止合同交还场地的过程中，我们最大限度地保留了现场的设备和装修，并且完好无缺地交付给原告。”律师说，原告在接收场地后，立即将场地另外投入经营，这也充分证明商场向原告交接的场地和设施设备是有价值的。
