编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。
在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈录”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是香港新世界集团旗下K11购物艺术中心南中国区营运总监、中国区招商总监陈建豪。
K11购物艺术中心南中国区营运总监、中国区招商总监陈建豪
（商产网记者报道）上海K11购物艺术中心位于上海市黄浦区淮海中路300号，原为香港新世界大厦购物广场，2011年广场改建，并命名为K11购物艺术中心，2013年6月，改建完毕的上海K11正式开业运营。开业两年的上海K11受到了行业的瞩目，被认为是体验式购物中心的先锋之作。
矗立于淮海路黄金商圈，上海K11总建筑面积13.7万平方米，其中写字楼9.7万平方米，购物艺术中心4万平方米。K11西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，本地白领、长三角地区人群、外籍人士构成了K11主要的消费群体。
据悉，上海K11购物艺术中心的楼层包括地下3层与地上1-6层，而6层是停车场兼户外花园，B3层是chi K11美术馆，不在商业的范围内。商业部分主要是地下2层与地上1-5层。
具体看来，上海K11的业态规划为：负2层与负1层以时装配饰为主，主要是中档商品，均衡搭配有美容护理、生活馆、甜品等，进驻的品牌有ECCO、mrkt、LOL、ABC料理工作室、Seesaw等。1层与2层分布着众多国际奢侈品牌，包括Max Mara、Chloe、Bally、Burberry、Dolce & Gabbana等，相比于负1负2层大众化的环境显得更清静，因为广场挑空的因素，圆弧形的空间让人觉得空间格局略微显小，但因为因艺术氛围的掺入，不觉得单调乏味。3层与4/5层分别是都市农庄、特色美食，而6层兼有部分餐饮外摆区、空中花园和停车场。
在陈健豪看来，上海K11负2层连接地铁站，1层大门正对着淮海中路，加上6-9层停车场带来的客流，使项目非常好地构成了三首层效应，商场畅行无阻，不存在冷清的角落，“每一层都有一些好玩、好看的东西，购物中心每个月都有稳定的100万人次的客流量，是国内较早做成功的体验式购物中心，给商业地产的发展带来了启发”。
K11的生意经：培养优质客户的消费粘性
作为国内极具盛名的体验式购物中心，K11把艺术·人文·自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保三者进行结合和互动，带出创意、自由及个性化的生活品牌，为大众带来了前所未有的感官体验。
具体到上海K11，这种体验体现在特色餐饮品牌、都市农庄、艺术展示区，乃至以艺术为DNA的各类收藏、展览等等。
上海K11集合了不少特色餐饮品牌，2013年开业时，许多餐饮品牌在K11开业，并进入中国市场，包括新元素、阿吾罗日本料理、极食餐厅、港丽餐厅、合点寿司、鸿星荟海鲜酒家等。陈健豪表示，虽然如今这些品牌已连锁化发展，拓展至中国的各大城市，在不同的地方开店，但消费者会更认同K11的理念和环境，他们在K11的店仍是表现最好的。
在购物中心里开设农场，这是K11领先于行业的创新之举。香港K11没有的都市农庄出现在了上海K11，农场位于商场3层，面积近300平方米，分成一块块种植体验区，田地里种了各种时令蔬菜，蔬菜不仅观赏，还供给了一些餐厅，每逢周末农场会举办各种互动种植活动，让大人和孩子一起体验亲近自然的乐趣。在刚开业期，都市农庄里有小奶牛入住，也曾经有小香猪放养在农庄里奔跑打滚，萌萌的小动物给人们带来阵阵惊喜。
而作为艺术型体验式商业，上海K11最为独特的业态当属B3层的chi K11美术馆。B3层面积为3000平方米，整层会定期举办不同主题的展览，写作本文的当下，chi K11美术馆正在展出的是年轻艺术家程然与陈维的双个展，“影像馆”，室内灯光昏暗且不停的变换成颜各种颜色，明暗、冷暖交替，置身其中让人感觉现实十分虚幻。
陈健豪总监告诉商产网记者，上海K11B3层美术馆是作为推动艺术的公益平台，不属于商业楼层，由新世界集团在香港注册的非盈利性基金K11艺术基金会负责管理。
K11艺术基金会以推动艺术发展为宗旨，以K11的运营收益为基础，常年与各类艺术团体合作，利用K11全国的项目平台开展艺术教育、艺术展览和收藏展示活动，目的是培养中国本土的年轻艺术家、加强学校艺术教育和实现艺术的大众化，“我们要把艺术带到大众中去，而不是把艺术放在一个很有距离感的地方，不要让大家觉得艺术不属于自己的生活，也不希望美术馆只是一个独立的空间，艺术要与K11的零售空间相结合，两种元素会混合在一起”陈健豪说。
为实现艺术与商业的真正融合，K11对艺术团队的架构设置也颇为考量。首先，为更好地推动艺术工作，K11的营运高层人员都是K11艺术基金委员会成员；其次，K11成立了一支专业的艺术工作团队，组织部门属于K11艺术基金会，负责确定每年的艺术展览的主题和策划各类艺术活动；而且，艺术工作团队相对独立，不属于商场的市场部，但会与商场的物管部、公关部、市场部等多个部门共同策划艺术推广活动，多个部门一起配合执行。
2014年3月，上海K11举办了一起“印象派大师·莫奈大展”，在K11负3层艺术空间里展出了52件印象派大师展品，展览3个月内的观展总数超过34万人次，使商场营业额增长30%。
陈健豪反复强调，艺术不只是K11的主题，它是K11的DNA，艺术是K11的性格。
而且，艺术的DNA是深入到K11购物艺术中心的每个角落，贯穿到K11的每个空间。事实上，上海K11购物艺术中心的每一层都分布着艺术品，包括永久成列和定期更换的艺术品，B1层有3件艺术品，B2层有4件艺术品，1层有4件艺术品，2层有1件艺术品，是赫斯特的雕塑作品Wretched War，3层有1件艺术品，4层有3件艺术品。
虽然陈健豪并未透露K11的租金水平、艺术投入的成本和投资回报年限，不过他表示，K11的盈利模式非常健康，因为新型的改造和良好的运营，投资回本期仅为单位数年限，许多商业伙伴认可K11的理念，宁愿付高一些的租金与K11合作。
开业两年来，上海K11的品牌调整幅度在10%-15%左右，大部分租户都在租赁期内。K11的招商策略是始终瞄准艺术、人文、自然的理念，挑选租户时以此为基础，希望商家的品牌文化与K11的定位相一致。
陈健豪认为，K11提供了一个不一样的平台，将艺术与零售相结合，会与商家进行频繁的互动沟通，与传统的高端购物中心不同的是，K11吸引的并非是纯粹的购物人群，而是提供一种生活方式，培养特定人群的文化艺术消费习惯，吸引目标消费者形成消费粘性。
陈健豪进一步表示，“K11在整个中国的影响力都非常大，因为我们走了一条不一样的道路，并不是在传统的商业模式上走，当大家谈起体验式商业的时候，都会想起K11，以往大家通过招商把一堆品牌放在一个空间里，现在大家都开始想怎么适应这个变化迅速的市场，我们希望K11的做法在行业里有一个正面的作用”。
