星河总经理陶慕明聊商业集团的管理输出、产品线复制与轻资产化道路
在一个商业物业整体的开发过程中，如果它的经营投资最后变成股份卖出去了，这个过程才叫做所谓的轻资产化。这是一个动态上的变化，一定要有投资、运营，最后是资产流动起来，目的是可以交易。
一个在市场上拥有良好口碑的品牌，将为资产持有者带来丰厚经营回报，一个是现金流，另外一个是价值提升空间，这都是商业市场上比较稀缺的东西。
买得愉快、高兴，场景的建设也显得比较重要，人们的消费只占整个体验过程中的一个小环节而已，实际上大家来购物中心看各种建筑、享受优质服务，这是大消费的概念。
“轻资产化”，这两年红遍国内商业圈，包括万达、万科、花样年、星河都对外宣称将走轻资产化道路，来谋求更广阔的商业前景。轻资产化道路为何受到大型企业的青睐?它跟管理输出、产品线复制有什么差异?本期《商学院》，请来商业专家、星河商用置业有限公司总经理陶慕明进行剖析。
嘉宾 陶慕明：深圳市星河商用置业有限公司总经理
轻资产化让资产达到最高投资效益
南都：近期，星河宣布首个轻资产管理输出项目落户龙华。你如何看待“轻资产”，它有哪些作用?
陶慕明：的确，如今“轻资产”概念很火热，但大部分人对轻资产或许有片面的理解。有些人觉得帮别人进行输出管理就叫做轻资产，将所谓的管理输出等同于轻资产，我觉得这是不合适的。国内有些大型商企，它自己本身就持有大量的物业，严格来说，轻资产化就是把自己持有的物业进行金融方面的处理，这样理解轻资产才有意义。输出管理并不是轻资产化，最重要是在一个公司的发展过程中，要看商业管理这个领域是否自己开发、建设、经营，这是一个动态过程。对持有的物业进行一定的金融化，通俗来说就是卖掉一部分，使资产达到最高投资效益，这才是真正意义上的轻资产化。
南都：为什么这么多大型企业选择走轻资产化道路?
陶慕明：当我们开发一个物业，自己投资，其实跟买房子一样，不一定要永远持有。经营得好的时候，就可以考虑进行股权的分割，这样我们可以拿到流动资金进行其他大规模的开发。这种物业的资本化会促进社会市场的金融繁荣，同时也使自己的资产流动起来。举个例子，有个物业你经营很多年，很值钱，市场评估说值100亿元，但你不进入到流动领域，那么这100亿其实是个虚数。如果不进行抵押贷款，这对企业未来的开发是没有任何意义的，你要进行轻资产化的建设，这些资金可以拿去开发其他项目，以获取更多回报。
南都：如何将管理输出和轻资产化等概念区别开来?
陶慕明：我觉得不要片面地去理解，例如代理公司，它是专门做委托管理的公司，我觉得就不算是轻资产的内容。在一个商业物业整体的开发过程中，如果它的经营投资最后变成股份卖出去了，这个过程才叫做所谓的轻资产化。这是一个动态上的变化，一定要有投资、运营，最后是资产流动起来，目的是可以交易。大家为什么要买?因为你运营得好，有升值潜力和空间，我买你是为了未来的回报，这才叫资本化。如果人家都已经弄好了，让你来接手管理，这叫管理输出。通过我们的运营，使这个物业更值钱，然后卖掉，这才叫“化”。如今业内在谈轻资产的时候经常会说凯德模式，投资建设运营好了，进行各种切割将其卖掉，整个链条其实已经很完整。
