近期流动性释放，楼市回暖，但“击鼓传花”的故事却时刻都在上演。过去几年吃进高价地的房企，如今正试图借助市场回暖而脱身，但在供需逆转的情况下，前景似乎并不乐观。
克而瑞研究中心发布的一份报告显示，在2011年至2013年全国总价和楼面价位居前列的55幅地块中，截至目前仍有38%处于“未开工”状态，期间有2幅“地王”还遭遇了退地。
部分位于二三线城市的高价地项目更是举步维艰。库存压力大的现实，往往使得整个区域楼市陷入滞销的泥潭。除很多中小开发商外，即使是成本控制、拿地策略、开发能力均领先行业的品牌房企，也不能幸免。
最新的案例来自大连市东港区。这个规划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，并使众多房地产企业深陷其中。而保利地产（相关干货）花费以67亿元高价获取的“地王”项目，更是难以自拔。
“钻石”诱惑 保利67亿摘东港地王
2013年8月，尚处于开发阶段的大连东港区，迎来了最大号金主。
根据保利地产的公告，当年8月，保利地产以挂牌的方式，花费67.25亿元的天价，先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。两宗土地位置相邻，总规划建筑面积达90.36万平方米。保利地产拥有该项目50%的权益。
67亿元的价格，使得该地块成为东港地王项目。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘。据测算，前一宗地块的楼面价为7470元/平方米，后者为7404元/平方米。
这在当时并不算高。有统计显示，经过此前的一路飙涨，到2013年年中，东港核心区的房屋价格多在2万元/平方米以上，部分项目的单价甚至接近3万元。
促使东港楼市繁荣的因素，在于政府部门的一项规划。根据《大连港东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、陆家嘴之后的中国第三大金融中心。
东港楼市迅速随之崛起。并与国内很多城市新区一样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纷在东港启动项目开发。
有统计显示，2013年大连市成交土地111宗中，主要来自金州新区、东港区。当年大连市土地成交单价前十位的地块中，有5宗出自东港。
市场剧变 房价腰斩跌半
一切都“看上去很美”，但形势发展并不尽如人意。
从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。统计局的数据显示，2014年5月，全国70个大中城市的新房价格环比出现下滑。2014年9月，上述指标同比也出现负增长。
在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回忆，东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。
其中，在2013年底推盘的“星光领”项目，平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另一个项目“中庚当代艺术”，则在近期将产品最低售价调整到11600/平方米，仅相当于2014年初的一半。类似的情况在东港十分普遍。
究其原因，上述人士分析指出，由于东港区本身人口较少，且从大连分流的人口不足，使得住房需求增长缓慢。因此，东港区如今虽楼盘林立，供应量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。
同期的大连楼市同样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计，大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大连商品住宅去化周期超过20个月。
在这种背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，按照7400元/平方米的楼面均价，那么加上建安和运营等成本，“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格，在今日的东港已“有价无市”。
