“跑马圈地上规模”似乎是国内商业地产的经营哲学。远洋地产（相关干货）是同行中的另类。在商业综合体的操作上，远洋地产野心不够，耐心十足。有同行指责其进取不足，保守有余。也有同行认为其点石成金，保守且进取，最大程度规避商业综合体的暗礁。 2015年4月24日，远洋地产和太古地产（相关干货）携手打造的首个大型高端商业综合体——成都远洋太古里正式开业，也给业界的纷争做出积极回应。
早在今年3月，远洋地产总裁李明向投资者表示，市场依然如故，心情很好。远洋地产2014财报对李明“心情很好”部分给出解释：远洋地产持有物业规模再创新高，经营收入及净利润均稳定增长，初步形成商业资产集群。
持有优质商业地产，到底对地产企业意味着什么?
一份权威第三方独立机构给出了答案：预计到2019年，远洋地产持有的商业规模会超过350万平米，租金收入可以超过30个亿，基本上可以覆盖远洋地产一年的利息支出，这是一个几乎让所有人震撼的指标解读。通俗地讲，到了2019年，在现金流量表中，远洋地产的对外借款利息和内部租金收入相抵。非财报口径的租金数字是，2014年，远洋地产投资性物业实现了28%的增长，投资性物业收入已经超过10亿，达到11亿元。
在争论和“心情很好”背后，投资者和公众越来越聚远洋商业地产的商业模式、收益、产品线等关键问题。
成都远洋太古里是远洋地产的标杆性项目。透过该项目的解读和分析，我们试图了解远洋商业地产的冰山一角。在远洋地产第二期新闻会客厅，媒体与成都远洋太古里执行董事、建设期总经理陈雷有了近距离的交流。陈雷经历成都远洋太古里的土地获取、前期定位、设计规划、开发营造、招商运营和正式开业全过程。作为商业地产资深人士，他最近距离的一个操盘案例是北京“颐堤港”项目。该项目已经成为北京综合体的经典之作。陈雷的另外一个身份是远洋地产商业地产事业部总经理。在远洋地产第四步发展战略中，不动产开发投资是四元业务的重要一极。其中，综合体属于第四步发展战略中的战略性发展品类。
通过复盘成都远洋太古里，陈雷从合作伙伴、产品战略(项目选址、项目设计、产品创新)、经营战略(持有策略、定位策略、招商策略、租户和租金组合策略)向媒体娓娓到来。一直披上神秘面纱的远洋商业地产也渐次在公众面前鲜活起来。
巧破商业地产之“重”
可能是源自出身的基因，远洋地产一直对商业地产慎之又慎。
远洋地产开发的第一个项目是位于北京长安街的甲级写字楼远洋大厦。经历过远洋大厦的开发和运营，远洋地产深知商业地产开发和运营风险。在过去的数十年间，即便是全行业数次掀起综合体开发热浪，远洋地产并不为之所动。远洋地产更是数次通过年报向投资者喊话，强调商业地产的操作风险：“应当用更加谨慎的态度对待商业地产。要做好商业地产，从投融资、取地、定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，用’一着不慎满盘皆输’来形容并不为过。”
商业地产是重资产商业模式。一个现实的情况是，国内的融资渠道以间接融资为主，一段时间内不动产证券化无法实施。
远洋商业地产又有哪些破解之道?
早在8年前，远洋地产就在年报中表示，要“保持来自物业开发和来自投资物业租赁之间的营业额的平衡”。2007年，远洋地产出售凯晨世贸中心。多年来，这宗交易一直被业界视为一起非常成功的案例。该宗大额交易案例的亮点不仅仅是交易的价格、时机，基于内部现金流平衡的战略眼光，还在于远洋地产通过有选择性销售走上轻资产之路。
远洋地产2014年报也验证其销售式轻资产之路(详见表1、表2、表3)。2014年，远洋地产的写字楼、商铺营业额是29.83亿元，约占总营业额8.46%;写字楼和高铺的协议销售额高达92.75亿元，约占总协议销售额23.11%。
通过有选择性销售和持有，远洋地产已投入营运的商业地产资源约680,000平方米，写字楼占比约40%，商业占比约60%。另外，现有项目中待开发及运营的商业地产资源约200万平方米，将于2015至2020年分阶段投入营运。
