国家统计局日前公布的数据显示，今年1—3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房销售额12023亿元，下降9.3%。今年一季度商品房销售面积和销售额延续了去年同比双降的格局。中国房地产研究会副会长顾云昌近日在一次论坛上对此指出，房地产还面临较大的去库存的压力，市场存在下行的风险。
4月30日召开的中央政治局会议指出，要盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。
在业内人士看来，盘活存量房地产资产即去库存，是近期房地产全行业最急迫也是最头疼的一件事。从房地产企业财务角度看，财务报表上的存货最能直接反映去库存的效果。透过上市房企们发布的2014年年报，房企存货发生了哪些变化？
万科去库存压力大
——计提存货跌价准备7.64亿元
万科2014年年报显示，2014年万科的存货为3177亿元，高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。
根据万科的公告，其存货主要分为已完工产品（现房）、在建开发产品、拟开发产品和其他等几项，其中已完工产品、在建开发产品、拟开发产品这三类存货占比最大，2014年分别为226.9亿元、1963亿元、952亿元。
《中国经济周刊》记者注意到， 2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元，比2013年（177.2亿元）高出近50亿元。不仅仅是绝对值的增加，从存货占比上看，2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比 7.14%，而2013年只有5.3%。
“仅仅从现房库存来看，这反映了万科去库存的压力在增大。” 一位券商地产分析师告诉《中国经济周刊》记者。
与2013年年报相比，2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备，而2013年则没有进行存货跌价准备。
万科2014年年报显示，对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等 6 个可能存在风险的项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。
以万科旗下的唐山红郡项目为例，年报显示，该项目于2014年12月竣工，2014年初其存货余额为4.07亿元，在2014年这一年里，该项目还在不断施工增加投资形成存货，与此同时该项目也经过了一年的去库存，但是到2014年底该项目的存货余额不仅没有减少，反而大幅增加至5.97亿元。
万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者，万科之所以将上述几个项目划到跌价准备中，是因为市场下行，这些房地产项目预计销售额很可能低于整体成本。
《中国经济周刊》记者从多家房地产销售网上注意到，在今年3月5日，万科唐山红郡的售价是360万元/套，仅仅半个月不到，3月18日，该项目的售价显示为300万元/套，半个月房价下降了60万元/套。
上述券商分析师表示，“2014年楼市出现了明显的分化，一线城市房价相对坚挺，而三四线城市则是房地产市场下行的重灾区，核心还是供需矛盾。”
万科5月5日发布的数据显示，2015年1—4月，累计实现销售面积542万平方米，销售金额641亿元，较去年同期的669.8亿元下降4.3%。
前述万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者，2015年万科将加大库存去化力度，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。
