除“互联网+”外，目前房企口中最热的词莫过于“轻资产模式”。它们在这个新概念上动作不断,令人眼花缭乱。
什么是轻资产？
DTZ戴德梁行华北区董事总经理王盛表示,房企传统的重资产开发模式,需要在前期买地、建设上投入大量的资金,如今销售遇冷,企业负债率上升,运营压力、资金链承受巨大压力。轻资产模式下,多数资金将来源于房地产基金或其他渠道,开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。轻资产模式在美国等国家已经非常成熟。但是国内的房企刚刚开始探索这种模式。
券商国泰君安认为,轻资产模式是“国外商业地产开发商的最终归宿”,类似“铁狮门小股操盘”,甚至不持股只操盘,避免资金沉淀,加快周转,同时轻资产模式盈利能力更强,主要以租金净收益为主,可以提升净资产收益率。
房企在商业地产领域转型做轻资产,需要什么资源?多名商业地产人士表示,首先必须有已成功运营的明星案例,其次是大量的品牌资源以及可匹配的人员储备。
万达董事长王健林此前表示,目前楼市呈现“L”形走势,想要更快扩大规模,重资产模式已经不适合,只有轻资产模式才能更快发展。
“轻资产模式其实才刚兴起,还没有哪家已经做出成绩。”红星商业总经理李嘉表示,这对红星商业这类中型行业公司来说,是一个快速扩张的市场机会。
■房企探索
模式1 基金主导 商业开发+运营
代表企业：万达 挑战：商业运营能力或有压力
虽然今年1月才宣布转型轻资产,商业大鳄万达却来势汹汹。凭借轻资产模式,5年后万达广场要从去年的109家急速扩大到400-500家。
记者获悉,到今年底,万达总共有135个万达广场开业。在重资产模式下,万达每年开店的速度是25家左右。而2016年预计开店50家,其中超过20家是“轻资产”,后年将翻番。
“什么是轻资产,就是投资万达广场的钱不用我出,都是别人出,使用万达的管理系统、品牌。”万达董事长王健林4月15日在深圳交易所演讲时表示,万达只负责项目的选址、规划设计、建造、招商、运营管理,所有投资获得的收益,万达和投资方以35:65分成。
钱从哪儿来?王健林表示,万达和多家基金、保险资金达成合作,目前已签约了几十个项目,未来还将有散户众筹。今年1月,万达商业和光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司(万达旗下公司)签署框架协议,拟在今明两年间筹资240亿元投入开发20家万达广场。
券商中金分析,万达轻资产模式的最终目标是在三四线城市执行拿地战略时,用外部融资取代预售资金。
王健林也不讳言,三四线城市房价低,只有走轻资产模式才能算过来账,而公司从去年就研究轻资产转型,目前已完成模块、系统、资金合作等前期准备。
“从前期来看,万达模块、执行力都非常好,但目前运营的100多家万达广场里,收益能让万达满意的有几家?万达一年的猎头费高到吓人,但有些商场位置不好,换人也很难见效。”一位商业运营公司的高层对记者说。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示,万达的运营能力在行业属于中等偏上水平,轻资产项目能否运营好,这对万达是一个考验。
“管理跟得上,就不会翻船。”王健林称,未来万达商业管理将减少人力,实现“高度信息化”。
