“躺着”挣钱时代过去，利润缩水，已经成为房企不得不面对的残酷现实。
反映房企盈利能力的核心指标如每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等，在2014年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2014年的年报后发现，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。
在基本面没有根本改观之下，这种下滑恐将是未来一段时间的常态。据中原地产研究部的统计，在已经公布2015年一季度报告的43家上市房企中，业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。
盈利能力不断下降
上海易居房地产研究院研究员严跃进近日在接受时代周报记者采访时指出，从目前公布2014年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。
“这与企业项目布局和业务结构不无关系。”他分析道“其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以在2014年房地产市场相对不景气的情况下，营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中，且该区域楼市持续大幅降温，其营业收入和净利润情况皆不理想。目前市场正处于转型的阵痛期，利润率的下滑恐不可避免。”
日前，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升。
2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。
成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止惯性下滑的态势。
具体来看，在绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。
一项统计了96家A股上市房企年报的数据也显示，2014年，96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种原因未纳入统计，但这项指标呈现出负值，仍是颇为罕见的现象。相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。
2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。
在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。
时代周报记者注意到，即使是千亿元级的保利地产，2014年的净利润同比增长率也仅为13.36%，与2013年27.36%的同比增长率水平相比，下降了14个百分点；招商地产2014年净利润同比增长率为1.75%，2013年则为26.64%，增长速度下降了24.89个百分点。
同时，在杭州房地产界近10年来稳坐第二把交椅的滨江集团，2014年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。而净利润“跳水”下滑则有同达创业和新潮实业，其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%；深国商的净利润率从6575%骤减至-339%。
成本销售挤压利润
“很多人不知道的是，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别年均下降2.5个百分点和1个百分点的速度在快速走低，2015年的行业利润率很可能击穿10%红线。”兰德咨询近期发布的一份报告指出，近些年来，房地产行业的成本不断攀高，极大地挤压了利润空间。
据悉，土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。其中，随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。
