“熟铺”催热天津城市商业地产的投资？

一改住宅开发销售的模式，津城商铺市场开始兴起“熟铺”操作热潮:很多商铺改由整体出售、开发商长期持有或先持有后出售的模式，比如在建中的天津湾5万～6万平方米的商业设施将全部由开发商长期持有；大型商业中心现代城庄吉商业中心整体出售给花旗银行……那么，这种模式的转变，是否会使天津的商业地产更加成熟？从而催热津城商业地产投资？ 
   
　　“熟铺”颠覆商业地产格局

　　近日，在天津市召开的“天津商业地产研讨会”上，中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨表示，天津的商业地产经历了快速发展阶段后，逐渐步入理性发展周期，目前天津商业地产正处于调整阶段，其中最为明显的就是“生铺”向“熟铺”的模式转变，颠覆了津城的商业地产格局。

　　而记者从中原等代理机构处了解到，区别以往，今年本市新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目逐渐采取整体出售、长期持有或先持有等到市场成熟后再销售的方式，同时，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，以租赁为主或租卖各半的方式进入市场。

　　从目前天津商业地产中看出，大型的商业项目正在争抢培育成熟的商铺市场，如正在建设中的天津湾5万～6万平方米的商业设施将全部由开发商长期持有，并由实力的经营管理公司进行统一经营；即将建成的大型商业中心现代城庄吉商业中心，整体出售给花旗银行；梅江新海湾的商业部分，一部分为开发商持有、另一部则边培育市场、边销售。另外，今年新上市和将推出的社区商铺如富力星光大道、海天尚景、金地格林世界等商业街，也是采取大比例招租和小型底商销售的方式进行商铺市场的培养。

　　据业内人士介绍，生铺做熟铺的方式很多，大型商业地产项目通常可以采用全部暂时持有、自营或整体打包出售等方式；而社区商铺则可以根据项目进展和入住状况整体策划，既可以采用大比例持有，也可以采取限制物业类型等方式培育市场。这种“熟铺”具有良好的市场成长性、出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显等特点。而这样的培育期一般需要一两年、长则三四年或更长。

　　而在此前，无论是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，将开发、销售、招商同时进行，并将尚未培育成熟的“生铺”卖给投资者，快速出售，以期迅速回笼资金，不仅造成了管理和招租等方面的问题，更加大了商铺的投资风险。而由此产生的失败案例也不在少数，万达商业广场就是其中之一。2004年，万达商业广场在天津开业，其商业部分为大型超市和高端精品店，其中精品店当时的售价约为30000元/平方米，高额的售价并没有因此带来高端的客流，反而在开业不多时就已被迫关门。分析其失败原因不难看出，除项目缺少前期的项目规划外，最重要的是缺乏统一的形象定位和长期规划，这种快速出售商铺的方式很难统一规划整体商业，业态分布零乱而主次不分，没有规划的商业很难实现实际收益，更难获得长期利益。

　　天津湾营销策划经理高振松认为，如果商铺未经统一经营和规划就急着卖给投资者，一旦经营权落在经营者手里，租户也许会各行其是，很难进行业态的规划和长期的经营规划，从而影响商铺的长期发展。

　　中原招商部经理王振华也表示，开发商若是为了寻求短期利益、迅速回笼资金，而将“生铺”出售给投资者，不仅容易损害投资者的利益，不易获取长期利益，更会对开发商的形象造成不利影响。

　　“熟铺”催热津城商业地产投资？

　　颠覆了过去的“生铺”销售模式，“熟铺”的销售趋势逐渐让人们对商铺投资市场有了更多的期望。而这种意识转变的原因，正是商业地产开发企业逐渐从各种失败的案例中认识到了过去的经验教训，包括万达商业广场、女人街的失败等，开始改变策略，逐渐认识到培养成熟的商铺市场更为重要，从销售环节上向“生铺”做成“熟铺”再销售的模式转变。而这种转变将会给商业地产市场带来哪些影响？

　　一些专家普遍认为，这种模式的转变将使商业地产更加成熟和规范。王振华对记者表示，商业项目的物业由开发商长期持有，或整体出售，或先培育商铺市场再做销售，这种观念的转变在天津刚刚开始，而在一些南方城市早已是一种趋势。这种趋势利于开发商统一经营、规范和管理商业项目，培育成熟的商铺市场，如此一来，可以促进整个商业地产的成熟和繁荣，甚至带动整个楼市的利好发展。

　　另有业内人士认为，商业地产的成熟和繁荣，一方面可以带动商业地产的投资，因为投资者更愿意投资“熟铺”；另一方面也许会带来销售价值的提升。

　　高振松也表示，出售“熟铺”会缩短商业项目成熟的时间，降低商铺的投资风险，是一种稳妥的理财方式，而且科学的业态分布和长期的经营规划，较容易给投资者和商户带来长期利益。

　　记者在天津湾销售大厅看到，来此咨询的人群络绎不绝，他们纷纷围在售楼员身边争先询问。李先生就是其中之一，他表示，天津湾是开发商自己持有，有完整的商业规划和统一的经营管理，相比那些销售的“生铺”来说，它能保证商户的利益，投资前景更好。据天津湾售楼员介绍，虽然项目目前尚未开盘，但却吸引了大批的商户，其中实力品牌和知名连锁企业占到很大部分，市场销售前景喜人。 

　　“熟铺”投资须注意四大事项

　　无论是个人投资购买时机成熟的商铺，还是商户选择租用开发商统一经营的商铺，虽然这些商铺相对于 “生铺”的投资风险较小，但投资者和商户仍需注意四点投资事项，这样可以将投资风险降至最低。

　　首先，尽量选择可靠的开发商及大品牌的实力项目作为投资首选。实力较强的开发商不仅能对所开发项目的质量和品质做出保证，还对项目地段的选择、消费人群的定位及整个市场的调研都有充分的准备，并在后期的业态规划、招商方向以及长期的经营规划上都有详尽的计划和方案，给商铺未来的经营状况提供了必要基础。

　　其次，要清楚项目目前的经营状况和经营规划。虽然成熟的商铺较容易使投资者步入正轨，但投资者还是要清楚项目目前的实际经营状况到底是萧条还是繁荣。同时，项目的经营规划是否符合该区域和周边人群的定位也是投资者应该掌握的。例如一个高端商业项目，其定位人群应以高端消费人群为主，因此，项目所处区域、区域消费力以及周边人群都应满足这个高端商业项目。

　　第三，了解项目后期的运营管理。一般而言，优质的管理公司拥有多年的运营管理经验和雄厚的资金实力，不仅能够保证项目后期运营的规范性，还从长远上维护了投资者的利益。目前天津有实力的管理公司有戴德梁行、第一太平戴维斯、仲联量行等。

　　第三，要了解自己的经济实力是否能够承受投资所带来的经济风险。目前天津的商业项目价格高、投资回报期较长，资金实力不强的个人或中小投资者最好谨慎投资。投资商铺，无论从价格还是首付款上来说，都高于普通住宅，对于那些中小投资者，也许会面临更大的投资风险。