从左到到右：张凯、凌艳婕、谭新。
[本期嘉宾]
心海州销售总监 谭新 时代地产珠海市场部主任 凌艳婕
珠海世联横琴片区营销总监 张凯
忽如一夜春风来，继去年华发商都开业之后，今年5月前后，拱北的中海富华里和老香洲的扬名广场相继开业，一时间场面相当火爆。甚至有人说，珠海新潮的商业地产正在形成新“三足鼎立”的场面。商业的火热，加上今年前5个月，全市商业地产各项指标均在上涨，导致不少市民把焦点放在商铺的选择上。那么，商圈时代将为市民带来哪些改变？下半年珠海各区域的商铺市场如何？与其他产品相比，买铺的优势在哪里？目前是不是买铺的好时机？本期《新闻会客厅》，南都记者请来珠海地产界三位嘉宾分析。
目前仍只有三大成熟商圈
南都：今年5月份，珠海地产格局发生了很大的改变，中海富华里商业和扬名广场都开业，是否形成了“三足鼎立”的商业格局？
谭新：珠海的商业是在朝好的方向发展的，更多的商业出现表现了珠海消费群体是不断增加的，从这些新建设的商业中我们至少可以得出，已有的商业形式以及消费习惯远远满足不了珠海今天的发展了，所以才会有这么多的商业出现。
说到商圈，还是以区域性来划分比较合理，我认为目前成熟的商圈还是以扬名广场为核心的老香洲商圈，以拱北万家及周边为核心的拱北商圈，以九洲城为核心的吉大商圈三大商圈。南湾商圈以华发商都为代表，是正在崛起的新贵，但我认为仍称不上成熟商圈，在生活配套和消费娱乐上仍有很大空间。中海富华里商业区域位置竞争很激烈，东有拱北、南有华发商都、西心海州，周边消费人群基础明显不足。从总的格局来说，目前依然只有吉大、拱北和老香洲三大成熟商圈，南湾商圈正在崛起，前山商圈即将破茧。
凌艳婕：珠海毗邻澳门，与香港仅1小时航程，长期以来，因为珠海商业未能得到很好的更新换代，形成了住在珠海，港澳消费的习惯。近年随着多家商业的开业，珠海的商业明显正处于一个发展与过渡的阶段，并加快了升级的脚步，这势必将逐步改变整个城市的商业格局。
张凯：从去年华发商都到今年的中海富华里商业街和扬名广场，珠海商业的业态有了更多元的变化，从过去比较单一的传统百货，逐渐发展成有购物中心，有街区式商业等越来越多元的商业形态，给珠海市场带来了更多层次的商业体验。
新商圈注重多方位“体验”
南都：新商业体陆续开业，珠海的商圈形态将受到怎样的冲击？
凌艳婕：区别于城市旧有的百货形式商业，新商圈多为集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的集中式商业。城市人更向往能在同一个地方，一次性满足生活的便捷、日常及精神层面的需求。城市的旧有的、单一性的商业形态将会逐步被淘汰，升级为更加人性化、完善的一站式中心商业模式。
谭新：商圈的成功有两方面，一是支撑消费的常住人群；二是足够的与时俱进的生活配套和消费娱乐。传统商圈优势体现在第一点，但若不在第二点上有所改变，其本身的短板就会越来越凸显：体验感弱，停车位少，业态组合跟市场脱节，建筑结构的陈旧等，将导致越来越多的时尚高端消费人群流失。商业运营是不断优化不断完善的过程，新的商圈必然会出现，新商圈优势在第二点，陆续开业对珠海商业来说是步入了更新换代，丰富了消费者消费选择，较珠三角其他城市，珠海常住人口数量基数较小，且临近澳门，各大商圈对内不得不直面竞争，对外又面临澳门的竞争，加上电商的不断冲击，各大新商圈运营者必将使出浑身解数，采用引入互联网消费、追求个性、增强体验感等多种手段，解决体验不足、消费单一等老问题，把人气聚集，商圈做旺。
张凯：在移动互联网时代，实体商业无一不受到虚拟商业的冲击，所以目前珠海新出现的商业形态，都不是单一的卖场，而是注重“体验”的综合型购物场所，除了本身的购物功能外，更多的是满足人们社交、休闲、娱乐、公益等多方位的体验，购物反而成了“顺便”和“附加”的事情，这些改变对于珠海原有的作为单一卖场的商业形态是巨大冲击，但是正是这种冲击，可能会倒逼旧有商业形态创新和变革。
一般商业年收益率可达5%-8%
南都：在你们看来，与其他产品相比，在珠海买铺的优势在哪里？目前是不是买铺的好时机？投资商铺还能有多大的获利空间？
凌艳婕：随着港珠澳大桥的建成，珠海与香港、澳门的关系将更加密切，这个利好将带动整个城市的发展，城市的发展也将吸收更多的人才引入，人口的增长无疑对市场与消费力予以了强有力的支持。珠海的人均商业仅为0 .6平方米，而各个新兴的片区，要么商圈在等待升级，要么还没有形成商圈，正在等待填补空缺。因此，在我看来，珠海的商业发展潜力还是巨大的。以我们时代香海彼岸商业来说，澳门人见证过商业的高增长，因此我们58平方米起的商铺，低门槛，成了他们的高回报的投资佳品。在珠海各项政策、交通利好的促动下，我觉得投资商铺，大方向来说、相对于股票来说，还是个稳健投资，也无疑是现在一个明智的选择。
谭新：俗话说：一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个好的投资渠道。现在就是买铺的好时机，珠海商业正处于高速发展阶段，面临着城市升级机遇，以往珠海一直没有像深圳高速发展，但如今随着自贸区的挂牌、广珠城轨的运行，加上2016年港珠澳大桥通车，珠海本身的城市属性正在发生改变，三五年可能成为第二个深圳，珠海的商业前景将会呈井喷式的增长；从投资者的角度而言，投资商铺无论是其升值速度还是租金收益，都是最优选的投资选择。投资商铺的收益要远远比投资住宅收益要高得多，一般商业的年收益率可以达到5%-8%，而一套同等价位的住宅年租金回报率则在2.5%-3 .8%左右，相差了1-3倍左右；并且目前珠海的商业地产远未跟上消费者的需求，所以目前投资商铺还是非常好的时机，类比其他城市，珠海商铺正处于价值洼地，是具有长远投资眼光投资者的首选。
张凯：和其他产品相比，买铺优势主要还是在于成熟商圈之上稳定的租金收益，以及成熟商圈商铺作为优质资产自身的资产升值潜力。珠海目前的商业层次和一二线城市相比，受制于人口基数和城市量级，还处于比较初级的阶段，但是诸多区域和国家级的利好逐步兑现，使珠海有着比其他珠三角城市更大的商业发展潜力，同时珠海毗邻横琴，自贸区的制度创新和产业升级，为区域商业带来了更多的可能性，所以如果在珠海投资商业，应该说是以当前一个相对较低的价格水平，在购进一个有着清晰预期的优质资产，这个资产未来可能甚至是国际级的。
横琴商业政策优势带来广阔外部市场
南都：市区的心海州、斗门时代香海彼岸和横琴莲邦广场等都将有新的商业出来，在目前的竞争下以及互联网的大潮中如何突围？会否再掀起一轮商圈革命？
凌艳婕：这个问题我们也一直在思考。我觉得时代香海彼岸的优势在于本身是一个集购物、休闲、娱乐的一站式集中式商业街区。可满足自身社区的日常生活需求。加上项目位处于西城核心，周边有将近20多个中高档小区，覆盖超过10万的中高档消费群，这些都是在竞争中突围的优势。
谭新：目前商圈是很多，但是同时能够满足不同的消费群体的商圈不多，现在的消费群体讲究的是个性化、差异化、便利化、多元化；心海州的业态是多元化的，从饮食、购物、游乐、儿童体验、唱歌、泡吧等业态来讲，能够满足不同消费群体。
张凯：横琴的商业有着比较特殊的地位，这个特殊性在于毗邻澳门同时又是国家自贸区的双重背景，在地缘和政策优势明显的前提下，横琴的商业同样面临挑战，尤其是受制于横琴岛内人口基数导致的内部市场的不足，同时我们应该看到，横琴是全国的横琴，横琴商业拥有的巨大政策优势，给它带来了更多的可能性和更广阔的外部市场，例如离岛免税、进口商品直销、车辆的平行进口等，商业创新的天地广阔，所以横琴的商业如果要突破是一盘更大的棋，需要政府和开发企业多方共同努力，伴随着制度创新带来的产业升级，也会为岛内的商业物业带来巨大的升值潜力。类似于莲邦广场这类位于横琴C B D，有良好金融核心区商圈背景的商业物业，或许将是横琴商业在自贸区背景下受益的第一批全球硬通货资产。
