2015年6月4日，全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行在兰州举行兰州城市发展研讨会，并发布兰州白皮书，总结兰州城市发展经验，共探兰州城市发展路径与方向。戴德梁行西北区商业地产负责人张昊所阐述的课题主要是商业升级对城市发展的一个影响。张昊认为，城市的发展和推动靠的就是各位地产商的建设和开发。商业升级对一个城市的影响当如何呢？通过张昊展示的一张人均GDPD 表格，用数据向与会的嘉宾展示了GDP作为城市化率的一个标准，达到25、45、70、85%，达到这个标准的时候，消费者和消费需求的意图会产生一定意义上的改变。很多大城市商业发展到现在的过程中，已经趋于最后商业转型的环节，就是越来越趋于精品、小众的需求。而西北还处于一个较为落后的发展阶段。
商业发展与城市发展是相辅相成的，随着城市化进程加速，新的城市发展规划及商业环境的不断升级，为商业地产带来发展机遇；同时，商业也会成为推动城市发展和区域进步的新动力，通过对传统商业地产的改造，提升商业业态等级，城市的配套功能也将进一步得到完善，商业网点的布局也得以优化，对城市发展布局也将起着至关重要的作用。
DTZ戴德梁行西安公司商业地产部助理董事张昊在《商业升级对城市发展的影响》的主题演讲里，以成都、西安两市为例，总结二三线城市的商业发展及升级经验，并对比兰州在商业发展规划和发展趋势方面与成都及西安的相同及相异之处，为兰州商业发展提供借鉴，以期促进兰州城市的快速发展。
兰州的商业地产发展应谋求主题化与个性化
商业发展与城市发展的关系。城市化发展会促进两个要素，一个是大量人口引入城市，创造消费，紧接着是产业发展带动区域经济增长。当城市的外来人口增多，消费力也会随之增加了，那必然商业需求也大了，对应的商业消费也会增加。商业升级的情况直接会影响城市的发展，打造城市的影响，同样影响城市的竞争力。同样的，戴德梁行属于西北分公司，办公地址在西安，西安跟兰州同样属于“一带一路”发展战略节点上，有这样几个关键词，首先是看到商业供应的外围化，这就是李总提到的轨道交通的促进力，就是我们越来越方便的交通会促进城市发展进程的脚步，而这个情况下会造成很多商业中心的外迁，就是所谓的商业次中心，或者次主力消费群。之后是商圈主题化，戴德梁行的感觉到商业会有一个分级，包括兰州、西安、成都。打一个比方，有一些商圈消费的就是奢侈品牌，有一些商圈就是给年轻时尚的消费人群做主题化。再下来就是购物中心会成为主角，这跟李总讲的不相违背，二、三线城市发展过程中会有越来越大的土地供应增长，那购物中心会成为未来发展的主角，但是每一块地发展属性不一样，开发商管理和经营能力不一样，主要开发的目的和节点不一样，造成最后的商业项目到底是百货，还是购物中心，可能最后要走的路也是不一样的。然后是业态丰富的程度也会提高，我们可以看到现在的万达广场，兰州的万达广场刚刚开，其余就分析来说，万达是真正意义上把购物中心带到了兰州。其实在2007年的时候，也是万达广场把购物中心概念带到了西安，而延伸到现在西安有很多有概念性、特色性的购物中心。下来就是市场细分化，我举一个小的例子，对一个城市需求点的放大过程中，它本来就是一个细分，这几天我们在兰州就可以看到，兰州一条路上基本上就有一到两家牛肉面。最后就是交通便利化需求增加，这需要开发商跟政府一块推动，为什么这样说呢？现在在西安这个趋势非常明显了，社区性商业，这个有点迎合一线城市发展的脚步，但又不同于一线城市，一线城市做的更主题化、更个性化，但是在西安具有西北的特色，定位相当精准。
在兰发展商业地产 不仅需要人口消费还需政策引导
以成都为例，2010年之前成都有点像3、5年前的西安，也有点像现在的兰州，主要以高端百货或者百货为主，后来通过发展大趋势，通过一系列项目的涌入，在商圈带动了带动了大量的人口消费。以前我们可以看到精品百货在中国是不落户的，现在反而落户了成都，消费业非常平稳。远洋大古堡也是刚刚开业，盈利也是非常好的。经过这个项目，张昊总结出来就是政府政策引导，地理因素和市场购买力，当地人生活方式和对时尚的追求，这都是促进城市商业发展脚步的重要推动力。
张昊接下来给与会嘉宾分享了关于西安的一些项目，西安作为“一带一路”的重要节点，跟兰州息息相关。张昊讲到会议开始前他自己与一些客户朋友聊天的时候，聊到西安作为大西北商业的前瞻地，或者说桥头堡，基本上所有大型品牌为了更多的盈利，或者说保住自己的身家生命，他们会把代理商放在西北，西北是他们的大本营。2007年万达进驻了西安，后来2010年赛高入驻北郊，这激发了整个西安北郊的购买力。2014年我们的小寨赛严开业了，我们给它的定义叫类百货。2012年凯德广场正式开业了，现在看来它非常成熟，在西安也是非常有代表性、标志性的。2015年曲江金地广场也开门迎客了。
兰州新区未来发展商业地产 定为精准才是王道
张昊又分享了戴德梁行对大兴龙湖星悦荟项目的策划及经验：这个项目的区域位置有点像兰州新区，有大量开发商拿地盖楼，他们觉得应该在这个地方做一个家居生活馆，它是有别建材市场的，是做生活化、体验化的家居馆。后来经过实际调查，发现这个想法是错误的，因为西北人不认可这个东西，那么他们做了积极的调整，开了一个社区店，现在销售比较平稳，而且商业转型动作也比较快，这些品牌也入驻到了这个商业项目。再看一下曲江金地广场，刚拿这个项目的时候我们都懵了，因为它在曲江边上。作为企业会要求我们做清舍，当时做这个项目的时候，这个区域房子虽然卖的不错，但是整个区域入住率连30%都不到，这样去做奢侈品跟戴德梁行进入西安做第一个产品。首先即没有地域优势，也没有消费力优势，它的招商非常难。在这种前提下我们不断进行研讨，方案改了快30版，最后定位成高端的社区配套，所有的餐饮娱乐占了很大的比例，只有9个项目，剩下全是餐饮、娱乐，那么圈内的人都不认可这么偏僻的地方开这样一个商业，事实上在今年开业的时候，包括现在大家可以去西安看看这个项目，大兴龙湖星悦荟的人气依旧非常高，甚至有一些是一铺难求。
快时尚品牌有望进驻西北市场 兰州迎来跳板时机
张总接下来将话题转移到自己在兰州万达广场的体验：我这两天也去看了优衣库，包括男装、女装的配比，开发商拿到这个项目开发的过程中有没有想过去找他，如果要找他们就需要进行一个了解、对接。如果找我们这样一个团队的话，我们会告诉各位开发商老总们应该思考的问题。其实这个很简单，如果一个项目在施工的时候只想了自己去做什么，并没有跟对方进行一个沟通，那么这个建筑物就不一定不适合市场选址的要求。什么样的东西符合什么样的品牌，这就需要戴德梁行通过自身的优势去帮助客户怎么去做，怎么量身打造是至关重要。这几个画面有星巴克、优衣库等等，其实西北，包括银川的脚步，当年也走到了西安的前头，但是西安从2010年以后，现在基本上所有能开业的商业项目都能找到快时尚。其实快时尚已经在看西北市场了，他们就跟我们李总说的是一样的，他们可能会很多年来这么一次市场，而这一次来观摩市场的时候会定义3到5年到底要不要进入这个城市。 戴德梁行的优势就是有很大的机会把这些品牌拉到兰州这个城市里面来，那么需不需要拉？怎么拉？将来会带来什么样的目的？这需要在座的各位老板、老总们考虑，也是希望我们在今后的日子里多多交流。
张总在讲到兰州的时候。向大家展示了兰州现有的几个较为成熟的商圈，他表示：戴德梁行会很快对兰州各个销售品牌、模式、数据进行收集和整理，届时也希望将来拿出来给兰州做一次分享。
最后，张总给大家做一个简单的总结。商业到底对城市有一个什么样的影响？那么就是消费的享受化，业态的多样化，商业地产的升级与变革是能够促进城市品牌和生活方式标志项目的开发，引领城市品质与生活价值的提升。
