中国乃至全球最大的商业地产开发商万达，将要去地产化了。
万达集团董事长王健林近日公开宣布，万达全面开始第四次转型。主打内容便是商业地产将去掉房地产，实现完全轻资产化。
“未来，万达广场将没有重资产项目。万达商业地产股份有限公司会去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。”
作为万达商业帝国的主要产品，万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等，用销售这些产品的现金流来投资持有万达广场。据统计，截至2015年底，万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目为135个万达广场。不过，在王健林眼中，这种模式即将成为过去时。“我们定了一个目标，5年内把7000万平方米销售物业消化掉，这意味着，5年内万达商业地产将完成去地产化目标。”
去地产为提速
总资产接近5000亿元的万达商业地产，目前超过七成的收入来自于地产销售。王健林则希望减少对这一部分收入的依赖，而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。
在业内人士看来，集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。
王健林如是表示，中国房地产业已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。
有业内人士曾戏谑，“所谓的轻资产，说白了就是玩别人的钱。”
万达的轻资产模式就是这样的特点——投资建设万达广场的全部资金别人出，资产归投资者。万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方以35：65的比例，从净租金收益中分成。万达的目标是逐年提高租金净利润占比。
实际上，万达从2014年起，就开始尝试“拿别人的钱，干自己的事”。
2015年1月，万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间，首批投资约人民币240亿元用于建设26座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万达此举，是要通过自己的转型熨平经济周期。轻资产模式下，投资万达广场的钱来自机构投资者，或者通过理财产品募集，因为没有房地产销售，无论房价变化还是市场周期波动对这种发展模式影响都不大，避免了经济周期影响。
王健林这样算了一笔账：假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租金，万达可以分到7000万元租金。一个标准重资产店平均也是1亿元租金，扣除管理成本、税费、财务利润后，两者收入基本相当。“从财务报表上看，轻资产项目回报很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。”
王健林透露，目前万达还在跟海内外多家投行、险资及基金洽谈。“我要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就是说，将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金人民币300亿元。”
据悉，因万达广场从选址、设计、拿地到开业的建设周期3年左右，2015年计划开业的项目都已无法再改为轻资产。但2016年万达计划开业的50个万达广场，超过20个是轻资产。2017年后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
“万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中有7000万平方米销售物业。5年内，这7000万平方米销售物业要消化掉。企业彻底变轻。”王健林言道。
