6月10日，大连万达商业地产公布前5月业绩，在合同销售面积同比增速达45.8%的情况下，该公司合同销售额较去年同期增长了12.7%。而与此同时，万达商业来自租赁的收入则保持了三成增长速度，据披露，来自租赁收入同比增长34%至55.89亿元。
对此，相关分析人士认为，这应得益于万达商业地产庞大城市布局和过往沉淀大量商业物业资产。不过，万达未来要实现一万亿资产的规模，在目前一二线城市布局基本结束后，其未来的重点就必将是三四线城市。
所以，资深的商业地产市场人士就告诉观点地产新媒体，在未来越来越庞大的三四线扩张冲动驱动下，万达今年以来也不再提过往曾引以为豪的“以售养租”商业地产经营模式，转而开始高调宣誓将面向轻资产化方向转型。
于是乎，5月万达与万科高调联姻。紧接着6月伊始，就祭出了首个商业地产转型轻资产的互联网金融众筹产品——“稳赚一号”。
然而，大象转身或一不小心就进了瓷器铺。号称中国商业地产的航母，万达虽已吹响了轻资产转型的号角。不过，在隔壁老王口中的轻资产还缺些什么？
商业地产之重
时间回到万达商业地产港股上市那一刻，在历时多年终于如愿登陆港股之际，王健林其实是被冷冰冰的香港资本市场上了一课。
去年圣诞节前夕(12月23日)，在一再折价的让步下，万达商业上市首日却仍然跌破了48港元的发行价，降低2.6个百分点，收盘于43.8港元。
而此后一段时间，虽然万达商业方面极力推荐，但仍难获香港市场的欢心。而就在今年三月份的业绩会上，便有到场的万达高管有些“情绪化”地说：“万达在内地名声很大，但是香港媒体好像对于万达不是特别了解。”
对此，当时就有香港市场分析师告诉记者，尽管万达商业地产过往非常成功的发展是有赖于其得意的“以售养租”模式。然而，对香港资本市场来说，这一模式看起来却并不是那么完美。
据悉，万达所谓的“以售养租”模式，就是万达发展的城市综合体中商业地产的投资、建设、管理全部由自己完成，万达通过房地产销售收入产生的现金流来投资万达广场。
据观点地产新媒体翻阅万达商业2014年报发现，该公司的销售物业收入比重占到85.1%，投资物业租赁及物业管理收入则只拥有9.6%，另有3.74%是酒店部分。
而在此前三年，2011年、2012年和2013年，万达商业营收分别为508亿元、591亿元、868亿元、1601.5亿元，其中八成以上同样是来自房产开发和销售收入，物业租赁和管理收入极低。
因此，自万达商业港股上市以来，万达这一另类的商业地产运营模式就一直面临着已触及业绩增长天花板的疑问。有分析人士告诉观点地产新媒体，过往万达模式成立的前提就是房地产开发、销售业务能产生巨额现金流，
但来自万达商业上市招股文件就已显示，在2014年上半年，该公司物业销售收入同比已大幅下滑38.6%，为162.93亿元，销售成本却高达99.28亿元。
彼时，万达商业就坦言，万达商业此时营收大降的一个原因就是，随着市场环境的变化，项目开发难度大大增加。招股文件显示该年万达住宅物业的销售建筑面积已由2013年上半年的117.3万平方米下降至2014年上半年的59.29万平方米。
因此，目前从万达商业地产最新销售数据来看，今年前五月，在合同销售面积同比增速已达到了45.8%的情况下，而万达商业的合同销售额仅仅较去年同期增长了12.7%。同时万达今年也只定下销售增长5%的低调目标。
对此，王健林在近期接受媒体访问时就表示，躺着都能挣钱的时代已经过去。“万达不能再走靠销售赚现金流，投资万达广场这种重资产的路子。”
众筹的资金池
其实，2015年1月，万达就已高调宣布，万达商业地产将向轻资产转型。随后万达亦分别与光大控股、嘉实资本、四川信托及快钱签署协议，未来将投资240亿元，建设约20余座万达广场。
6月7日，万达首只类REITs互联网金融产品终于诞生。据悉，该产品名为“稳赚1号”是万达广场首个众筹项目，其基础资产是万达商业地产2015年新开工，且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，项目期限为7年。
万达方面对观点地产新媒体介绍，该款产品认购金额最少为1000元，最高为100万元，产品预期年化收益率将超过12%。其中收益来自两部分：租金收益预期年化6%，每年发放；物业增值收益预期年化6%，退出时一次性发放。
显然，作为其面向互联网金融的首次试水，万达方面对此颇为重视。万达指出，此次募集资金直接投向商业地产建设，“这是万达向轻资产战略转型所迈出的第一步，是集团第四次战略转型的重要里程碑”。
不过，就此平安好房网首席运营执行官庄诺在接受观点地产新媒体访问时则认为，万达“稳赚一号”并非标准意义上的众筹产品，“这个产品实质是个债权融资计划。”
庄诺进一步对观点地产新媒体指出，按照这个项目的详细介绍，万达主要是向社会公众借钱，并向公众保证有保本的收益，而众筹项目则是不保证收益、风险更大的投资行为。
对此，就有业内不愿具名人士指出，前期为了保证收益，回避风险，可能是以债权为主，可能后期会有更多众筹形式。
实际上，为了给众筹的轻资产转型试水保驾护航，王健林还专门讲解这一产品。在他看来，这个众筹产品就是左手投钱给右手，右手分钱再分给左手，“这条路如果走得好，连发两期，预计一期50亿元，不排除万达今后就不再和外部投资机构合作，只和内部的快钱合作”。
但理想总是很丰满，所谓“稳赚一号”真能稳赚？现在市场上也颇有一些质疑声音，有业内人士便表示：“现在关于房地产这些融资创新很多，如果这个产品收益只能保证12个点，那去投资信托会不会好点？”
