南京一产权式商铺再推高额返租承诺
“5年返租，年回报12%”，卡子门附近一楼盘“万象都荟”，近日打出了这样的广告语。记者了解到，项目原操盘商花样年地产，近期已经悄然撤离出合作方名单，交回专门运作不良资产的基金公司绿国置业来打理。记者调查后发现，花样年3年前利用“5年返租、年收益12%”承诺售出的城南“花生唐”项目，如今经营惨淡，面临部分商户撤场、维权，花样年地产也同样撤离了该项目，交由商管公司维护。而花样年撤出后的新盘万象都荟，依然沿用花生唐当年的“5年返租，年回报12%”销售手法，将风险推到了买房人手中。
案名改头换面，售完即“分身”
2011年10月18日，南京绿国置业发展有限公司，以3.37亿人民币取得地块，这幅编号G40的地块，占地面积约18164.1㎡，总建筑面积100472㎡，其中商业37236㎡、办公37236㎡；地下26000㎡。根据出让规划要求，项目1-5层为商铺，6-12层为公寓，产权均为40年，商铺户型40-300㎡不等，公寓40-100㎡不等。
拿地后，绿国表示将携手花样年控股集团有限公司，由花样年操盘此项目，案名也定为了“花样年·幸福万象”。
2011年11月26日项目举行了奠基动工仪式，但实际上仪式之后项目就进行了长达约4年的休眠状态，土地价值也翻了倍，对此绿国置业负责人的解释是受大校机场限高影响而未动工。
但是，近期项目开始打出广告称将于7月开盘，但是案名突然变成了绿国·万象都荟。记者采访后得知，操盘方花样年已经完全撤出，由绿国置业发展有限公司独立运作。
绿国置业发展有限公司，属于海岸(中国)投资有限公司。而商铺卖掉之后，绿国并不负责后期运营管理，而交由上海禾凯管理有限公司接管。
“持有项目的海岸投资，本身是一家基金公司，主要靠资本运作，想卖了商铺直接赚钱，这样运营可以减少开发商自己的投资风险。”该项目物管公司第一太平·戴维斯的工作人员明确表示。
花样年全线收缩，撤出新盘
花样年集团，2009年11月在香港联交所主板上市。它进入南京的第一个项目，是位于城南板桥新城10万㎡的商业综合体——“花生唐”，2012年10月28日开盘，推出40至150平米的分割式产权商铺。同样的，也采取了售后返租等方式，来吸引客户。比如：购买1楼的客户在交完50%首付后，另外的50%房款及利息由花生唐每年代付；购买2楼商铺的可获得前4年总计30%的投资回报，在开盘当天即预支给客户，其后5年-15年花生唐将给客户8%的年回报。
去年底至今年3月份之后，花生唐的商铺陆续开业。但很快业主们发现，生意极为惨淡，记者在现场看到，1楼部分商户白天也大门紧锁，2楼和3楼的商铺根本无人光顾。
“我们一楼一个月租金5000-6000元，有30户商户去年9月进入的。当时说好等苏果大卖场开业收我们的租金，结果苏果明明是今年3月才开业，管理方硬要多收我们之前的租金15000元-18000元。”商户陈女士表示，管理方没有什么宣传和运营，人流少导致商户没生意，还有每月1元/㎡的管理费，大家在亏本，准备撤场、维权。
“平均每天净亏损150元，做到这个月底我们就不做了。”2楼的一家商户表示。
记者统计发现，原本板桥通地铁的规划被延期，区域商业只能依靠内部消化，而围绕板桥新城莲花湖周边，已经有近39万㎡的社区商业。按统计数据，南京市一套100㎡的房子平均常住人口为3.5个，业内人士分析，近几年板桥新城周边楼盘全部交付，人口都没有办法支撑起大型商业综合体的发展。
一旦商户撤离，无法出租，花样年的租金回报承诺或将难以兑付，但是开发商花样年地产已经脱身，与业主们签订售后包租，是其成立的单独商业管理公司，公司之间自负盈亏互不干涉。
“商业要慢慢发展的，目前商户这边有些矛盾，没什么人气。我们也在协调此事，但是按理说我们是地产公司，卖完商铺就没我们什么事情了。”花样年南京公司负责人李胜军坦言，商铺业主当时返租的还是正常给租金的，而没有返租的业主比较吃亏了，商户生意不好又租不出去。
“去年10月份我入职南京公司，已经在撤出项目万象都荟了，”李胜军透露，花样年撤出该项目是集团的决策，“目前是南京的项目我们只有两个，一个是高淳的花样城项目，另一个是城北喜年中心项目。”南京绿国置业发展有限公司营销负责人也证实，“花样年在全面缩减地产业务。”
原合作方仍推高额返租承诺
而万象都荟，仍在采取同样的高额返租销售手法，与花样年在南京前一个项目的销售方式如出一辙。
据了解，绿国万象都荟1-4层商业销售，将采用5年统一运营返租的模式，1层返租收益每年为自有资金的8%，2-4层返租收益为自有资金的12%。其中，自有资金为客户所购房源签约价值首付50%的部分。
举例来说，某房号折后签约价位400万元，首付50%即200万元，按揭200万元，如10年按揭月供为22800元，自有资金为200万元。
如果购买的是1楼房源，年返租收益为200万元×8%=16万元/年，而月收益为16万元/12月=1.3万元/月，返租5年合计收益为5×16万元=80万元。而购买的2-4楼房源，年返租收益为200万元×12%=24万元，而月收益为24万元/12月=2万元，返租5年合计收益为5×24万元=120万元。
如果按照这样的返租方式来算，确实非常划算，会让不少买房人难以抵挡诱惑，“返租的5年客户只要根据合同约定拿钱，一般商业起来要3-5年的时间，后期会很好的。”该项目置业顾问对于后期运营收益说。
买分割式商铺高额返租有风险
所谓“返租”，也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
共同特性是，项目有远高于周边的房价，和不寻常的高回报。为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，因为业主众多、经营困难等原因，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”。
有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令购买者陷入卖又卖不掉，租又租不掉的困境，投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。
