楼市“3·30新政”施行已两个多月，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现快速复苏态势。与此同时,尽管年内已有三次降息两次降准，货币政策显现宽松特征，但仍然改变不了房地产资金紧张的局面。
经济导报记者在采访中了解到，不少中小房企仍在到处“找钱”，这成为不少开发商的工作之一；因为缺钱，上市房企频繁融资；因为缺钱，也有开发商“断臂求生”，通过转让股权甚至转让项目获得资金。
接受导报记者采访的业内人士表示，房地产行业增速下滑趋势已成必然，未来房地产行业将会频繁发生规模化聚集与并购重组。“‘大鱼吃小鱼’的并购及合纵连横的‘强强联合’将成为新常态。”上海同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟说。
“缺钱”成常态
“最近两个多月来，我主要的工作不是跟进项目的进展情况，而是找钱，但效果并不太理想。”13日，济南一房地产商的项目经理闫东涛说。据导报记者了解，闫东涛所在项目是个商住项目，从施工上看虽然已经具备开盘条件，但尚未开盘。“现在人工成本不断增加，开发成本也高，在缺钱的状态下融资成本越来越高，低成本的融资几乎找不到。”
闫东涛告诉导报记者，银行的贷款之路被封死，信托成本又高，而且大量民间资本涌入股市，很难有低成本的融资。“前期谈过几个信托，成本高达35%左右，根本无法融资。”
实际上，闫东涛负责的项目所面临的资金问题并不是个例，不少房地产开发商正面临资金压力。“尽管从去年年底到现在，楼市利好政策接踵而来，但我们的日子并不好过。盖房子就赚钱的日子一去不复返了，”闫东涛说，“如何控制成本、快速回款以及融资成为生存的关键。”
易居研究院分析称，从月度累计情况看，今年一季度房地产开发企业到位资金同比增幅再次进入负增长区间，创历史新低，显示房企资金压力依旧明显。“虽然近期央行在政策上连续适度放松，但目前来看，商业银行在政策落实方面仍存在问题，房企资金压力也没有得到明显改善。”
“银行的风险控制意识在不断强化，开发商已经不受银行待见了，追债务追得很及时。”张宏伟说。银行与开发商多年结成的“亲密盟友”关系已难以为继。
“市场行情改天换地，房地产企业再也不像以前那样，一开盘大家都排队买。现在，整个地产行业都比较缺钱，”济南一家国有银行高新区支行行长刘新辉说，“今年，楼市仍然是以去库存为主，根据总行要求，对房地产开发企业我们要严格执行放贷标准，用下调信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式，对风险房企或项目进行风险控制，防止楼市出现债务违约，控制坏账率。”
房地产产品策略专家陈真诚告诉导报记者，业绩下滑、资金承压已经成为业内普遍现象，此前备受关注的佳兆业违约案例就是证明。
张宏伟认为，中小城市的房地产企业不仅面临缺钱困境，还面临融资困境。“中小城市的房地产企业，就算在当地最有实力，和一线城市尤其是北上广这样的特大城市比起来还相差甚远。而在名气和规模上的欠缺，往往会为其融资带来困难，惟有‘断臂求生’。”
并购大幕拉开
张宏伟认为，在中国城镇化率接近60%的背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场的特征来看，房地产行业增速下滑已成必然，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购及合纵连横的“强强联合”将成为新常态。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，将最终推动市场集中度越来越高。
同时，从目前行业竞争格局看，千亿级房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位，而且已经出现了恒大55亿元收购中渝置地旗下物业、31亿元收购武汉三江航天地产7.08%股权等并购事件。张宏伟说，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲，则成为逆市发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来说，会在楼市下半场继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。
“银行严控对房地产行业的贷款，有可能会让占整个行业绝对多数的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。从这个角度看，就不难理解尽管当前货币政策已呈现出宽松特征，但房企资金链断裂或被整体收购的声音仍不绝于耳了。”
“未来，房地产行业‘大鱼吃小鱼’的并购加上合纵连横的‘强强联合’，将成为新常态，”张宏伟说，“此前，万达、万科这两家地产巨鳄的联手，算是拉开了大幕。”（应受访者要求，文中“闫东涛”系化名）
