自从今年两会期间的政府工作报告中提出“互联网+”行动计划后,互联网+俨然成为2015年以来互联网行业最为热门的名词。进入“白银时代”的房地产商当然也不会放弃这一时下最当红的概念,各大发展商纷纷“触电”、“触网”的消息已经屡见不鲜。发展商如何玩转这一概念?网上卖楼、社区APP和推出房地产金融产品成为目前的三种主流形式。不过,对于这种行业的新发展趋势,众人有赞有弹。万科集团董事会主席王石日前在第三届深圳国际低碳城论坛上就表示,如果不运用互联网这个工具,企业运营效率就会低,就不能更多元化地资源整合,就会被淘汰掉。不过同时他也认为,“万科是传统行业,再怎么‘互联网+’,也不能在虚拟的状况下解决大家的住房问题。”
网上销售
近日,方圆集团在今年的品牌发布会上宣布,将同时进驻淘宝房产、房缘宝、新房直通车和支付宝服务窗等多个网络固定和移动端卖楼。其实作为行业老大的万科,早已经进驻淘宝房产开设各地区公司的销售中心或者品牌馆。此外,还有远洋地产进驻京东卖楼等。
发展商在网上卖楼,除了是多渠道的营销外,还有一个功能就是推广“全民经纪人”的卖房模式,任何人都可以通过在网上的推荐购买而获得佣金。发展商则可以获得更多的新客户。
对房地产行业来说,“互联网+”最大的利好便是使信息更透明、流程更简洁、推广更迅速有效,减少开发商与购房者之间的中间环节成本,最终减少购房者的购房成本。相信不久的将来,通过各类电商、移动端客户平台购房将成为常态。
其实现在的网上卖楼充其量最多就是通过网上的支付平台下个诚意金、或者秒杀个购房优惠之类的,真正做到全额在网上交易,购房不满意给差评、申请退款等还是不可能的事,购房者直接在网上参与购房的各个过程也未能实现。
开发社区APP
比起网上卖楼,发展商目前推出的社区APP可能实用得多。既有万科、奥园、龙湖、花样年等多家房企推出自主开发的社区APP客户端,也有发展商选择进驻类似“优家园”、“来住”等第三方开发的社区客户端平台。目前社区APP主要的功能就是实现物业管理的各种智能化,业主可以通过手机APP交水电气费、交物管费、预约各种服务等。同时对于一些商业地产资源丰富的发展商,通常也会将其旗下的购物中心、商业广场等的资源注入到平台中,让业主实现购物甚至是休闲娱乐的各种体验。
通过房产物业积累的大量社区用户,成为房地产商涉足互联网最先想到的资源,社区服务产业成为房企切入互联网成本最低的市场。大型房企因规模大、社区资源多,因此率先迈开了步伐。
说白了,目前社区APP还多处于交个物管费,上面有各种商家、生活服务的联系方式的分类信息网站阶段,真正能盈利的少之又少。
房地产金融
目前的房地产金融产品大概分为两类,一类是首付贷,另一类则是品牌发展商发布的房地产融资产品。首付贷是伴随P2P行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的首付比例都基本在房屋总价的30%以上,令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步,首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。比如各类门户网站联合金融机构推出的“天下贷”、“房金所”等产品,也有发展商与银行合作推出的“融360”、“金融1号店”等产品。主要就是用于帮助买家进一步降低首付比例,解决首付款的问题。
不过无论是哪一类产品,首付贷的年利率都在7%-10%之间,相对于目前银行五年期以上5.65%的基准利率,首付贷的利率并不低。以一笔10万元的3年期贷款为例,按照最低7%的年利率,月供款就要达到约3000元。另一类则是类似万达推出的“稳健1号”等房地产融资或者众筹产品。业内人士认为这类产品更类似于金融债券。万达“稳健1号”募集到的资金将用于投资于万达商业地产的万达广场项目上,买家今后可以转让、上市或者让发展商回购。
至于目前不少发展商热衷推出的,拿出某一套房源来作为众筹产品的做法,有变相收取诚意金、储客之嫌。通常的做法是某套房源会以五折左右的价格进行房款众筹,然后再在开卖时对该房产进行拍卖,拍卖所得的高于众筹资金的部分,将会算作是众筹人的收益。不过每一个众筹人只能入手一股,因此其收益也不会太多。同时,参加众筹的买家可以直接参加房源的拍卖。
首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。相对于目前市场大量充斥的投资理财产品,类似“稳健1号”这类产品的优势在于其能够“穿透”层层环节,预计直接将资金投资于实体经济的房地产项目,对投资者更有吸引力。
一般来说,贷款年限最长也只有三年,这对于本身经济实力比较差的买家来说,其实帮助不大。短期的高利息贷款,再加上原有的月供款,会让买家觉得“压力山大”。这种产品可能只是对短期周转不灵的买家帮助比较大。
