鹏华前海万科REITs获批，终于打开了中国房地产信托的大门。然而，在金融大鳄眼里，梦想光明而远大，但门后的道路却不是坦途。
2015年6月24日上午，来自中国证监会、深交所、前海金融以及浦发等等金融机构的专家集聚深圳前海万科企业公馆，共同见证中国首只公募的房地产信托基金——鹏华前海万科REITs的面世，并畅谈REITs在中国的道路与梦想。
作为首支房地产REITs的直接参与者，万科称自己也是受益者。来到现场的万科企业股份有限公司高级副总裁祝九胜表示，万科正在从纯粹的住宅开发商向城市配套服务开发商转型。
在祝九胜看来，REITs是对现金流的呼唤、现金流的跨期、错期的配置的有力工具，与万科正在打造的生态圈相吻合。“万科能够提供良好的基础资产，能够提供对这个资产的管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市运营、物业运营的生态中。”
直接参与鹏华前海万科REITs项目的深圳万科财务总监坦言，自己和万科承受的压力都很大。除了这次募资会对万科自身形象的影响外，这个项目还遇到地产开发运营、成本压力、公司考核问题乃至投资人的质疑等种种坎坷。
即便是获得中国证监会的批准，作为中国首只公募的房地产信托基金，鹏华前海万科REITs的道路也难平坦，税收、政策、定义等等，这些问题仍让与会的金融专家们十分头疼。
首只公募REITs
6月8号，中国证监会正式批复鹏华前海万科REITs基金发起注册，这就意味着，中国首只公募的房地产信托基金正式落地，也表示公募基金投资范围拓展到不动产领域。
项目负责方面介绍，鹏华前海万科REITs于6月26号向全市场发行，最后会在深交所挂牌上市。据介绍，这次计划融资30亿元，项目所涉及的商业物业——前海企业公馆由万科打造，坐落于前海。
根据万科方面透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。
资料显示，万科前海企业公馆预计总投资为8亿元，建筑面积约4万平方米，由约2.8万平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施以及约1.2万平方米的前海会展交易中心组成，2014年12月7日才正式开园。
万科方面进一步介绍称，在2015年的租赁收入大约为每月240-250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。其中，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%。
“大家对万科的印象可能还是停留在纯粹的全球最大住宅开发商上，其实近两三年，万科一直在致力于向城市配套服务商的转型。”参与鹏华前海万科REITs的深圳万科财务总监刘波称，万科在商办物业开发过程中相对是比较滞后，需要找到成熟的商业模式来解决这一瓶颈。
以此次试点的万科企业公馆项目为例，刘波指出，对万科来说，从经济上也需要项目的开发运营和盈利更快，“因为是一个有租金周期的项目，万科只能收8年的租金，如果盖3年，就只有5年的租金回收期了，所以在这方面必须要快。”
来到现场的万科高级副总裁祝九胜则强调，随着第4个十年的到来，万科正在从纯粹的住宅开发商向城市配套服务开发商转型。
REITs作为现金流呼唤、现金流跨期、错期配置的有力工具，与万科正在打造的生态圈相吻合。祝九胜进一步指出，万科能够提供良好的基础资产，能够提供对这个资产的管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市运营、物业运营的生态中。
万科“赔本赚吆喝”？
尽管梦想很远大，但作为第一个公募REITs试点，鹏华前海万科REITs面临着可以称得上崎岖的道路。
即便是在前期运作上，直接参与项目的万科便遇到了许多压力与不解。作为万科的代表，刘波便在万科内部面临很大的压力，或许是万科可能面临的外界质疑与压力。
压力之一首先来自资本市场。“万科在资本市场心目中是一个非常不错的孩子，是一个有着优良品格的孩子。”作为万科财务总监，刘波对这一点颇为自豪。但是一向不差钱、总能获得融资的万科去做这个公募REITs基金，会不会引来一些疑问？
其次，万科不得不面临着新审视现在地产开发过程中的瓶颈，尤其当我们看到大量优质核心地段的写字楼被切割、散售，未来的持续的盈利能力难以为继，带来经营的管理问题”。
更关键的是，刘波在实际操作中发现，万科在这次公募REITs项目或许是在“赔本赚吆喝”。据了解，万科在项目里面让渡的是所有的租金，也就是整个企业公馆所有的收入，这些收入都被做成是一个收益权的产品给到了投资人。
一般来讲，运营成本和租金收入的增长关系，是需要通过适当的投入获得资金的更高程度的回报，收益权和运营权是一体的时候，这个是不矛盾的。但是，作为一个持有经营形资产的运营方来说，万科在整个过程中其实还会发生一些运营成本。
“在这个产品里面，出让的只是毛租金，这就意味着所有的为了提升租金，提升整个项目的经营品质所发生的成本，甚至附着在租金上税费的增加，都必须由万科承担。”刘波坦言，对此，万科内部也有很多的争议。
刘波还表示，前海REITs是破冰是国内首单，所以万科还是希望能够参与。但希望未来REITs能向不动产的净收益延伸，能做成它的经营收入和投入是良性的关系，这样运营团队会更有动力做好这个项目的收益提升。
刘波无奈地称，在现行税制没有做出一个对REITs基金这个类别的资产进行明确的情况下，最终牺牲的可能就是出让资产一方以及购买资产一方的很大一部分成本，最终都通过税务的形式反缴回去了。
除了这些问题，刘波还指出，项目的运营团队面对的不光是万科内部考核体系和内部领导要求，还需要接受广大的投资人的监督，“如果做得达不到预期，对万科来说它的损失远远不是努力付出没有得到回报这么简单，可能会影响到整个万科的经营性产业园区或者是商办资产盈利的信心”。
REITs的难题
对于曾经遇到的困惑和难题，万科高级副总裁祝九胜表示，首单试点产品推出之后，将在接下来把制度包括顶层的法规设计进一步完善，以便为后续产品的常规化和推广做好准备。
“现在推REITs的时候遇到两个大的难题。”对于万科的困惑，东方证券资产管理公司副总裁周代希也有同样的疑惑，一个是大家都知道的税收的问题，另外一个是收益率换算不过来的问题。
该人士认为，鹏华推出的这个REITs产品要让普通的投资者来买，需要完善整个公募REITs相关的要求。
收益率方面，中信金石基金管理有限公司执行总经理罗霄鸣认为，按照制度安排，权益性投资人有一个潜在的投资需求，回报是比较高的。
“在这方面，我希望能够允许后续产品适度向外部发展。”罗霄鸣表示，这样一来，一些优质的不动产应该能够借鉴到一些低成本的固定收益支撑。
中国REITs联盟秘书长王刚则认为，中国的资本市场还是有一个刚性兑付的等问题，极大制约了成熟商业物业的发展，“中国开发物业和成熟型持有物业的借贷成本是一样的，在国外这种情况是要进行风险评价的。”
鉴于此，在王刚看来，REITs主要是用来投资商业地产的，商业地产大的来源就是开发商，但是开发商要把他的商业物业打包做REITs，实际上是先要经过重组后的一笔巨大税收。
中国的REITs市场要做大，资产从哪里来？王刚称，正在起草中国的REITs白皮书，对REITs资产内部管理和外部管理等问题进行定义。
“我们比较可能会采取偏新加坡的外部管理模式，确保投资者资金安全、报表清晰。”王刚进一步指出，未来中国的REITs发展方向还是偏内部管理的，或者说要有比较强的管理能力，真正能把租金和资产长期管理好的这样一个趋势。
与会金融专家还认为，REITs的纳税主体、税种和税源等问题也是难题，要很快的跟国家相关部门说清楚。
