近日，记者在北京土拍现场见到长期盘踞南方、深耕三四线城市的房地产商碧桂园（相关干货），从近期动作来看，这家从未在北京城区拿下过土地的房地产商，似乎正在加速挤进它此前并未重视的一线城市。
日前，碧桂园集团联席总裁朱荣斌在接受记者的采访时透露，“碧桂园将以最快的速度布局北京、上海等一线城市，年内争取再次拿地”。
进军一线：不只做住宅
本周二，在北京国土局的一场土地竞拍中，手持58号牌的竞拍代表和21号牌的代表展开了一场颇为激烈的争夺，争夺目标是北京大兴庞各庄地块，经过83轮厮杀，最终21号旭辉天恒永同昌三家房企联合体以更高的价格拿下了该地块，而与它疯狂竞拍的58号正是碧桂园。
而在此前的5月28日，碧桂园与北京城建集团联手竞得位于河北滦平金山岭地块，这也是碧桂园第一次与北京当地实力地产商合作。
从碧桂园近期频繁“出入”北京土拍市场来看，碧桂园进军北京的愿望十分迫切。而今年上半年，碧桂园已经进军上海，以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，该地块成为碧桂园首个在一线城市上海的项目。
那么，在一线城市地价昂贵、僧多粥少的局面下，以深耕三、四线城市为核心战略的碧桂园为何进军一线城市？朱荣斌向记者表示：“在房企的后千亿时代，碧桂园只做三、四线的市场是不够的，之所以进军一线城市，一是一线城市有助于品牌的提升；二是可以在产品和地域上进行提升；三是也弥补了碧桂园在城市布局上的短板。”
同时，碧桂园沪苏区域总裁谢金雄也表示：“碧桂园要一二、三四线城市布局策略调整，更多是基于企业经营视角、利润视角。”
克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，碧桂园去年的利润增长幅度小，毛利率下滑严重，主要原因包括土地成本上升、销售费用增加等。这两方面因素也在倒逼碧桂园转型。此外，原本模式单一、布局三、四线的碧桂园，通过进军一线城市能向投资者展示出“积极转型”的形象；购买在一线城市的地块，也能提升企业的整体估值。在营销层面，碧桂园此举有利于品牌形象重塑，无论对新老客户均会产生作用。
而据记者了解，碧桂园布局一线城市更为重要的一个背景是，今年4月份，具有“财主”称号的中国平安入股成为碧桂园成为其第二大股东，这也为碧桂园发展一线战略提供了资金支持。朱荣斌也向记者透露，“在中国平安入股后，也要求碧桂园尽快布局一线城市”。
朱荣斌表示，碧桂园的一线战略会尝试多元化的产品，因为一线城市的纯住宅用地已经很少了，碧桂园未来会考虑在一线做酒店、商业配套和工业园区等。
上海项目：试水众筹
既然进来了，“怎样做”是摆在碧桂园面前的一个大问题。据记者了解，一线城市的战略负责人正是碧桂园集团的联席总裁朱荣斌。公开资料显示，朱荣斌23岁硕士毕业后先后任职中海地产、富力地产，擅长做中高端住宅。2013年5月朱荣斌加盟碧桂园，获委任为联席总裁及执行董事，负责土地投资拓展和产品设计工作。
关于拿地策略，朱荣斌直言：“算账后就没法拿地了。只要做好的东西，我不会看旁边的价格，要看他们的价格我就根本买不到地。”而其明确表示，将来在上海还会拿更多土地。
此外，在产品方面，碧桂园表示会尝试更多的创新。目前，在上海嘉定项目的规划上，朱荣斌透露将打造“小户型、大空间”的产品，并考虑在后期的精装修环节引入家居。
据悉，上述嘉定项目已经定位为全国首个众筹开发项目；同时该众筹产品也是平安入股碧桂园后推出的首个房地产金融产品。
目前所公开的众筹方案显示：参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人，即未来的购房者。项目以每平方米为单位进行资金的募集，并包装成保险、债权等金融产品的形式，避免投资者与开发商直接接触。投资者可填写对项目的建议，参与到项目设计，社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”。
对此朱荣斌透露，未来碧桂园的业主可能会有两重身份，既当房东，又当股东，“如果后期你不想买房，就是小股东，分享收获的是投资收益；如果你还想当房东，只需要在成本+管理非要用之后就可以以几乎成本价购房”。
目前，平安集团旗下的平安好房正与碧桂园密集制定具体的参与与退出机制方案，将会在近期内公布。既然是试水和首个项目，碧桂园表示：“在打造嘉定项目时，未必会追求盈利，而是能够在充分考察上海市场后，精心打造产品、树立品牌口碑，并测试其产品线乃至企业本身在上海的适应能力。”
