最近，昆明商业地产又有新鲜事，可以拿出来说说了。一种全新的表情开始逐步显现并升温，总体来看，可以这样来说：“先商业，后商务；先配套，后租售。”
如我们所看到的，在昆明不少全新崛起的城市综合体，尤其是商务大盘中，他们率先启动商业或住宅项目的“运营”之后，才开启其他商务或毗邻商业业态的租售或大营销攻势。
具体来看，表现非常突出的有——同德·昆明广场、昆明西山万达广场（相关干货）、涌鑫哈佛中心等项目，均是“先商业运营，后商务服务呈现”；红星国际广场（相关干货）、德润·朗悦湾等项目，则是先商业做配套，后才进行其它商业业态或写字楼产品的强势营销或租售。
或许不少市民， 对高大上的写字楼总是充满着神秘的想象，而能够时常进出其中，自然也是非同一般。事实上，高端大气的写字楼里辛勤劳作的也是人，他们也和普罗大众一样，也同样看重地段（交通便利、寸土寸金、区域形象足够高大上），也更希望午餐时间有多样的美味选择，下班有一个舒适的“街区”游荡、游荡。
显然，能够和这样高大上的写字楼对上眼的企业，自然资本实力不一般，挑剔程度自然是可以想见的，除去写字楼本身的软硬件实力外，还对商务写字楼的周边配套有 更多的苛刻要求。好地段自然不用说，现房呈现，即买即住，优美的就餐环境等等，也开始逐步提上日程。而这一切，似乎就促成了当下这样的局面。要商务可以， 先来点配套吧；要商务，先把商业搞得火热点吧；要商务，先把写字楼盖起来吧。
如此可见，这样的操盘节奏，不是谁都玩得起的。
商业地产新表情
“先商业，后商务” hold住昆明核心商务大盘
或许，你早已经忘记曾经的昆滇房企是怎么卖写字楼的。但今天，你可能会更加熟悉，你经常进出的商场或广场旁，巨大的写字楼条幅——5A甲级写字楼、即买即住 以及某某招商电话。专业点的说法，即不少昆明新兴的城市综合体，在商业率先运营后，才开始更为凶猛的项目写字楼或其他商铺业态的租赁与销售的营销攻势，即 记者在上文中所总结的“先商业，后商务；先配套，后租售”，这样的营销节奏或是操盘模式，但显然在当下hold住了昆明的几大核心商务大盘，不信你可以改 天去走走看看。
在不少业内看来，尽管昆明上100个城市综合体项目中，这样的项目还不是特别突出，但这或许就是未来不少类似项目的共同趋 势。这样的市场格局的形成，自然有昆明商务办公市场供应不断加大，而消费群体或租赁群体没有明显突破的大背景；而开发企业，如何转变思路，应对实现新格 局，也自然是重点；而在不少业内看来，这或许也是不错的选择。
就目前来看，走在前面的莫过于同德·昆明广场、昆明西山万达广场、涌鑫哈佛中心等项目，均是先进行商业运营，后商务服务呈现；红星国际广场、德润·朗悦湾等项目，则是先商业，后其他综合业态呈现。而这些项目，又具备哪些共同特征，又有哪些操盘经验，是值得同行借鉴呢？
且来看看，地产界的业内人士是如何看的？
原因探析
“显然，这样的‘操盘模式’或‘操盘顺序’，并不适合所有项目。”在采访中，多年从事地产研究与分析的业内人士如此表示，但这样的项目似乎又具备不少的共同点，即其出现的原因和条件，有如下几个方面：
“地段”是先决条件
就目前出现的几个“先商业，后商务；先配套，后租售”的项目的情况来看，无论是同德·昆明广场、昆明西山万达广场、涌鑫哈佛中心或红星国际广场，它们的地段 优势均非常明显；同时，又多紧邻成熟商圈或大量成熟小区，即可以快速地实现人群的聚居，对项目的品牌知名度、美誉度形成较好的前期效益。
这也就意味着，率先启动项目的商业运营更为容易，而商业项目后续的成功运营，将对商务项目的营销或宣传又起到促进作用，亦能够节省较多的营销成本；同时，开发企业对于商业项目的信心与预期也较为强烈，都可能促成这样的市场局面。
而在这些项目的优良要素中，“地铁”成为了一个全新的动力。而这样的动力因素在同德·昆明广场、涌鑫哈佛中心中表现比较明显，涌鑫哈佛中心，还外加高铁助阵。
整盘项目 商业体更容易“上手”
同时，在一个整盘项目中，商务业态与住宅、商业的操盘难度相比，商务业态的操盘量或操盘难度，要更难或更大，也是造成开发企业选择这样的操盘模式的重要因素。
在至祥国际商业运营管理有限公司·至祥商业昆明分公司看来，目前商业地产项目的运营，已经拥有相对比较成熟的商业资源与运营团队，将商家聚居在一起的难度系数在下降，不少大型的商管企业，更是能够拥有超强的商业资源。
而对于写字楼用户而言，其需求和选择各有不同，也就很难达成一致的需求或要求，寻找客户的难度也就相对较大。而对于高端大气的写字楼项目，其承租或销售的对象，多半是世界500强或中国500强，更甚是云南500强，但是这些企业要实现“公关”并不容易。
同时，高大上的商务写字楼的工程进度、预售审批程序等更为复杂，相比低楼层或临街的商铺等，建设难度系数与资本要求更高。
现房商务更具认可度
“与期房相比，现房商务的价值点，更为突出。”在经历过住宅打造，商业运营后的项目，其商务业态，能够再以“现房形式”呈现，无疑给予了投资者更为深刻的项目 形象与项目认可度。为此，在进行商务业态推销或租赁时，先运营商业，再进行商业业态推售，其所要花费的市场说服成本可能就更低，也更加具有说服力。
而项目住宅、商业等业态与商务业态的“间隔操盘”也降低了对于企业资本的要求。但是相对消费者而言，现房也就意味着更高的价格，但其所承担的风险也就相对较小。
企业资金实力强大做后盾
“当然，能够实现期房销售是所有地产企业最佳的状态。”但在至祥国际商业运营管理有限公司·至祥商业昆明分公司看来，那样的好时代，似乎已经不存在。
为此，在期房供应不断扩容的前提之下，开发商自然需要寻找新的出路，或转变此前的销售或营销模式；而对于商务办公写字楼而言，现房呈现似乎也就成为了一种 “主动求变”的心态，只是这样的求变背后需要的是企业强大的“资本背兜”，不然，不少项目可能只剩下一个“商务大坑”，亦不可能实现商务写字楼的现房格局。
大商务时代 商业品牌尤为重要
此外，在智阁商业地产运营管理公司总经理任建民看来：“商业地产运作的先后顺序——如‘先商业，后商务；先配套，后租售’是当前市场环境下房企经营选择的结果，各类产品入市先后顺序来自于各类市场的好坏、产品互为借势和企业资金滚动需求所决定。”
而诸如“万达写字楼的价值，至少一半来自于万达广场的价值！”这是一位商业地产专家对万达“商业商务互动效应”的形象评价。业界公认，城市综合体醇熟运作、自有商业配套的推力、城市黄金地段的占据等，都是写字楼成功的重要因素。
当 前昆明商务市场趋冷，大多商务楼盘从以往的销售模式转向租务模式，那么，运营和打造本项目的商业品牌，就尤其重要，商业形象能吸引大量的人气，从而逐步改 善商务的经营环境。“配套”是楼盘开发的必备功能，也是一个房企从事项目开发的服务衍射，当一个楼盘没有相应的配套支持，就难以受到市场的青睐。
“开发”转“运营” 先运营后租售
此外，在智阁商业地产运营管理公司总经理任建民看来：“商业地产开发顺序方面，在当前商业市场过度饱和的状况下，开发经营的顺序与前些年有截然不同的打法， 以往商业开发同时进行的产权销售就能令投资人赚得盆满钵满；而当下，商业地产过量开发、供求差逐步在拉大，开发商已经被要求升级成为商业运营商，那么，需 要开发商在商业地产的定位规划、经营业态和招商先期导入方面更加重视，只有当商业出现人气并能长久经营，楼盘的开发价值才能显现，否则没有人气的商业将无 人喝彩，商业地产的销售也无从谈起。”
专家观察团
以“运营时间”换取“赢利时间”
芒果智库经济学专家王詠雪：事实上，商务写字楼的承租与销售情况，是一个地区或国家经济状况的“晴雨表”，尤其是，一线城市的对于商务写字楼的租赁，直接反馈出经济的好坏，欧美国家亦是如此。
这 样的规律，对于昆明这样的三四线城市也同样适应，只是对于国内不少的企业而言，与外企非常不同的一点是国内企业，尤其是省内企业，比较偏爱购买写字楼产 品，而非租赁写字楼；选择租赁或购买哪里的写字楼，自然是企业成本核算中的重要一环，这其中自然包含了写字楼产品的投资、抵押、地产等多重属性。
而目前昆明大商务项目的做法是成熟一个板块，推出一个板块。首先既能够对企业的资产链条实现很好的把控，又能够对业务板块实现很好的互动；而在这期间，尤其是率先进行商业运营，能够很好的提高企业的知名度与美誉度。
此外，这样的做法，亦是企业以“运营时间”换取“赢利时间”的转变，为此，这些项目的开发与运营周期都在“延长”，而未来将会如何，对于企业资本、运营实力的考验自然不小。
买写字楼比租划算
至祥国际商业运营管理有限公司、至祥商业昆明分公司：事实上，在不少一线城市，写字楼更多的倾向是租赁，而非销售。但对于云南而言，租赁与销售区别不大，目 前昆明的不少写字楼产品价格在8000元/平方米到22000元/平方米；而一线城市的租赁水平基本在100元/平方米/月以上；对于云南企业而言，购买 或许就成为了更好的选择，因为，购买还能够拥有产权，变为企业的固定资产。
但是先商业，再商务；还是先配套，再租赁。这些，多半是无奈之举，亦是新的形势之下，企业的一种求变心态。而这样的求变心态，亦需要不少的条件作为支撑。一如地段、企业实力、业态陪伴或风险承担等。
