中国首只公募房地产信托基金鹏华前海万科REITs自6月26日发行以来，4天内获得了除基石投资人以外的募集上限27亿份，原定募集期至7月2日的鹏华前海万科REITs提前至7月1日完美收官。随着募集期的结束，万科在轻资产转型的道路上迈出了坚实的一步，同时也意味着国内公募基金的投资范围由股票、债券、货币三大类资产正式扩展至不动产领域。
事实上，万科金融创新的脚步从未停歇，从最初的合作拿地到之后的“小股操盘”，再进阶到今时今日的公募REITs，我们看到的是其在房地产开发领域专业度的日渐提升及在资产变“轻”路上的不懈努力。
第一阶段：合作拿地分散风险，共同开发自主不足
房企合作拿地由来已久，早在2012年，万科就曾联合绿地、玖致酒店以及香港九龙仓旗下的广州港捷企业管理公司拿下总价54 .31亿元的新地王——上海火车南站商务区项目。2013年、2014年万科合作拿地的幅数占比更是高达66%和83%。选择合作拿地主要是为了分散风险，尤其是针对一线城市的优质土地，高总价难免令单一开发商“望而却步”，当多家开发商看上同一块地，去竞争不如谋求合作，利益共享、风险共担才是王道。
但不得不说的是，这种联合开发模式的弊端也是显而易见的，在共同开发的过程中难免出现意见不合的情况，工程、销售的管控都需要双方协商完成也在无形中增加了管理成本，万科实际上很难在项目的开发运作中取得完全的自主性。因而有了第二阶段“小股操盘”的推陈出新。
第二阶段：“小股操盘”自主运营，资金获取渠道单一
万科“小股操盘”的具体运营模式为：1.经营管理团队由万科委派，确保万科对于项目的控制管理权。2.万科的股东权益以小于等于50%的比例出资投入项目中，并按投资比例获得相应收益。3.万科在项目管理中收取经营管理费用(如：行政管理费、营销费等)。另外，除了按照实际投资获得收益之外，项目的收益若高于约定标准或预期，则增加万科方分红。这样的模式转型，一是增加了万科对于项目运营的自主权;二是增长了净资产收益率和资金使用效益;三是控制了资金需求和压力，降低风险，以此来更稳定推动公司的发展。
在以此模式运营了“昆明云上城”、“良渚未来城”等项目后，此模式的问题也在逐步显现。首当其冲的便是合作方的选择，如何审慎评估合作方的资金实力是万科需考量的重要问题之一。事实上，无论选择何种合伙企业，资金获取渠道单一都是无法逾越的鸿沟，因而其看准了深圳政府公募REITs试点的契机，积极投身其中，步入了金融创新的第三阶段。
第三阶段：项目50%股权证券化，公募REITs赚取租金收益
6月26日，伴随着鹏华前海万科REITs的公开发行，其产品设计也受到了广泛关注。据了解，鹏华前海万科REITs的运作流程为在基金合同生效后10年内，基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易，封闭运作期届满后，会转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。封闭运作期内，基金的投资标的主要分为两部分：不超过50%的部分，是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿元。另外，不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。
基金的获利方式是在股权持有期内，获得股权对应的，除物业管理费收入之外的营业收入。封闭期结束后，其股权退出将根据协议，分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权，直至全部退出。
作为国内首只公募房地产信托基金(REITs)产品，追本溯源，该项目仍算是政府牵头，这就让鹏华前海万科REITs更多了一层试点的味道，仅仅获取租金收益和双重征税的运营压力也使得外界对万科后期能否盈利表示质疑。但就我们看来，无论后期盈利与否，此次试水公募REITs之于万科的创新意义在于将待开发项目股权证券化，通过基金运作达到了融资渠道的多元化。随着风险共担主体变多，房地产的金融投资属性也在逐步显现。此举不仅缓解了开发初期的资金压力，而且也算是其轻资产转型的重要一步。
