7月3日，证监会宣布暂缓企业IPO当日，万达集团旗下地产子公司万达商业地产（以下简称万达商业03699.HK）却对外昭告其要冲进A股为国接盘的决定，它自我设定的期限是：1年。
这只在H股活跃了仅8个月不到的内房股声称，将拟发行不超过3亿股A股，募集资金130亿元，优先用于投资南京仙林万达茂、济南高新万达广场（相关干货）、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场及徐州铜山万达广场等5个项目，余额用于补充营运资金。
叫好和质疑同步发酵。来自万达内部人士林涛（化名）对时代周报记者透露，两个月前，万达商业回归A股的筹备已经进行，直指做大做强万达此前提出的金融平台。若发行成功，当中70亿元将作为补充运营资金。
公告中的财富账本
有评论声音认为这是一次“借机炒作”，其质疑依据为万达商业在香港上市时招股书：
按照占股比例推敲，这更像是一场给“自己人”派红包的资本游戏，而最终万达商业只会按照既定的路线图使内资股在联交所上市。
万达商业的股权结构中，可以在联交所公开上市的H股占比14.41%，而不能在证券交易所交易的内资股占比高达85.59%，主要由控股股东及大连万达商业地产董事持有。
这样的股票设计较为罕见。但只要大连万达商业地产内部审批和中国监管当局批准，内资股可以转为H股流通。这点可见诸万达商业公告中，当然转让时受中国法律可能不时施加的限制所规限。
质疑的声音认为，转让内资股的不确定因素是导致万达商业H股估值低的一大原因，故不排除借此进行炒作抬高股价嫌疑。
此外，7月3日早些时候，万达商业遭原基石投资者大单抛售事件，被认为逼出万达商业IPO宣告。“如果不是信心下降，平安保险旗下的平安资产管理有限责任公司、上海钜派禾晖资产管理两家基石投资者也不会在过半年禁售期不久的时间点上就出售股份。”某分析人士如是表示。
也有评论声音认为万达商业发行A股是企业正常的资本运作行为，有利于打开其融资市场。领易投资总经理邹毅对时代周报记者表示，A股和H股两个平台不同的估值体系下，后者股票的市盈率相对比前者会低，而在财务成本上，前者比后者低。同时，在基石投资者抛售的情况下，A股发行方案有助于稳定投资者对H股的信心。
而万达商业与另一个A股平台万达院线（002739.SZ）的悬殊，也被放大。截至7月9日，万达院线市盈率达73.68倍，市净率达21.77倍，每股报收177.94元，万达商业方面市盈率仅为6.813倍，市净率1.314，每股报收55.35元。
央视财经评论员薛建雄揣测，“万达商业可能预估A股此前走势强劲的行情撑不到今年三季度，故抓紧回来发行”。他对时代周报记者进一步分析，国内改善注册制后，万达商业有实力借助自身资本圈朋友进行抬高股价，新股若是在A股深圳交易所中小板上市，市盈率肯定会比在上海交易所中小板要高，20-30倍市盈率是毋庸置疑的，远远高于H股。
按照林涛透露，万达商业确实在加快A股IPO进程中。按照董事会的公告中设定的时间节点─8月18日，万达商业H股股东和内资股东将在万达北京总部商议并决定最终的A股发行方案。
坎坷的上市之路
值得注意的一点是，万达集团是中国最大的商业地产开发商，也是国内房企中规模排名前列却未完成整体上市的公司之一。追溯其十年间的上市之路，充满曲折与无奈。
2005年，万达第一次赴港红筹上市梦碎于国家部委联合下发的“171号文”。2007年，回归国内A股IPO的计划腰斩于为应对2008年金融危机被叫停的A股房企上市的政策。2009年，重拾满满信心折回H股上市计划又因定价分歧流产。时隔3年后的2012年，受限于2010年4月发布的禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组的通知，万达A股之梦再次折戟。一年后，万达成功收购恒力65%股份，才为2014年底万达商业香港借壳上市成功铺下道路。
在上海交通大学房地产金融总裁俱乐部副理事长李骁认为用十年的时间取得A股一席位置时间并不算长。“相对于市场化程度高的H股，A股高估值且以国企为主，重资产作为主流结构的模式不会在短时间内打破，”他对万达商业A股发行表示看好，“万达作为民营企业的代表相比较资本市场的大蓝筹股们，它灵活性更高。”
据时代周报记者了解，万达商业本次A股发行消息传出后，整体上市的看多建议再度兴起。RET睿意德高级董事王玉珂认为，万达若是将商业地产与其他业务打包上市，其对投资者的吸引力会大幅增长。现今，一部分参与8月18日会议的H股股东和内资股东也正有此意。
万达方面近期正有意增加土地筹备，以增加“做高估值”的筹码，比如斥资5亿海口拿地、山东滨州拿地等。
尽管如此，万达商业依旧无法扫除因物业回报率不高而带来的IPO阻碍。按照财报数据，从2011-2015年上半年间，万达的营收虽然从508亿元、591亿元、868亿元到1087亿元（未审计数据），增加可观，但至少八成营收来自房产开发和销售收入，投资物业租赁、物业管理收入和酒店部分收入占比较低。
此外，与同行新鸿基的财务状况相比，万达商业地产持有的物业量远超新鸿基而两家公司的利润总额几乎持平。据华润置地一内部人士王凯（化名）对时代周报记者测算表示，万达商业每平方米租金收入（包含物业费）只有华润的一半即2.3元，而这一数字在行业中处于下游水平。
