7月初，王云（化名）和近百名77街购物中心铺位的承租者集体来到一家名为湟佳的公司门口。人们群情激愤、齐声高喊“姜总、姜总……”，承租者们要求面见湟佳投资顾问（北京）有限公司（下称“湟佳公司”）的中国负责人姜利。在王云看来，她和众多商户进驻77街购物中心的经商行为都是“被湟佳公司骗了”。
77街购物中心位于西单文化广场地下，建于1999年底，隶属华润置地（相关干货）（北京）股份有限公司，开业以来曾与西单购物中心、中友百货等合作经营。2003年11月17日，华润置地（北京）股份有限公司与新加坡零售服饰店品牌“77街”正式签约，承租者们聚集的湟佳公司拥有77街在中国的代理权。华润置地将西单文化广场夹层和地下二层的商业地产整租给湟佳公司后，双方共同投资5000万元对原商场进行改造。2004年6月，西单的77街购物中心正式开业。
商户王云与湟佳公司签了一年的合同，明年4月30日经营活动到期。然而，她在这家店铺投了30多万元加上各种装修费用之后，刚刚经营一个月就发现周围的店铺，闭店的越来越多。“一开始有商户问我，‘你不知道马上这个商场要关店了么？’我都不敢相信。”王云的半信半疑直到今年6月底，华润自营的地下一层部分商家合同到期，并且明确告知商家不久将会闭店，并且给商户7月、8月两个月的甩货期。
见到如此情景，王云和众多与湟佳公司签约的租户才确信购物中心要关店，并且向出租方讨要说法。然而，尽管交涉了很多次，目前仍未就相关事宜达成一致意见。“华润答应给7~8月份两个免租期，然而湟家却要接着收取我们40%的租金。”姜利认为，湟佳公司并非是欺诈行为，之所以没有给予王云等商户明确回复，是因为华润置地方面并没有给出有效的商场整改闭店书面文件。
华润单方面终止合同
位于北京西单文化广场的77街购物中心是华润置地第一个商业地产项目。日前，中国房地产报记者从华润置地处获悉，在历经2004年第一次大改造之后，明年该项目即将迎来历史上第二次大改造。该项目一位负责人向记者透露，整个改造工作将会在今年12月31日前完工，完工后将改变目前小商品集散地的项目定位，改为精致时尚购物中心。届时，整个4层的地下商业，除了地下1~2层将作为零售商业用途之外，其余地下部分将会被改造成停车场。
然而，这次匆忙“转身”，从今年初就遭到了项目合作伙伴——湟佳公司极大抗议，以及近200户小商铺租户的不满。“在租赁合同履行期间保障商户享有稳定、正常、无干扰的经营环境是企业的义务，华润应当提前以书面形式告知整改需求，而并非是口头表达。”推动该项目的改造过程中，湟佳公司相关负责人黄女士认为华润置地没有按照商业流程操作。
而在华润置地看来，华润也是该项目合同提前终止的受害者。“公司也损失惨重，目前所有投资还没有赚回来。”西单文化广场的相关负责人在接受中国房地产报记者采访时说。他解释称此次整改是不得已而为之，“西单商圈的升级改造是根据大背景需要，以及消防安全整改考量后做出的决定”。
截至记者发稿时，双方仍未就赔偿以及项目改造事宜达成一致。
“自4月2日至6月9日，湟佳公司就西单文化改造事项先后6次向华润置地发文表达诉求。”姜利认为，并非湟佳公司毁约，而是华润公司单方面毁约。湟佳公司在提供给华润置地的公开函中写道：作为提供场地出租物业一方，在租赁合同履行期间保障商户享有稳定、正常、无干扰的经营环境是当然的义务，其自管区域内商户的撤场与甩卖对湟佳公司商户的冲击是灾难性的，对西单文化广场的商业经营氛围是毁灭性的。姜利认为在这个华润单方面毁约的过程中，自己公司也是受害者。
至于补偿数额，姜利则表示，华润单方面终止合同，湟佳公司从2004年开始签租，2009年开始续约签第二份合同，至2019年5月31日合同到期，合同涉及面积共计1万平方米，按照合同约定2014年之前135万元/月，去年开始上涨到147万元/月，湟佳公司完全按照合同要求履行了相应义务，“商户的租金收益占到我们收入的60%，然而目前由于项目改造造成整个出租率80%都不到，管理费用收取更是困难。”姜利认为，除了补偿小商户利益之外，理应给予湟佳公司更多补偿。“无论是什么原因决定改造，作为一家大企业把损失推到商户、政府身上，显然是不合理的。”
面对上述指责，西单文化广场上述负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“公司是按照合同约定提前120多天通知对方的，就相关的补偿数额问题，三方还在商谈之中”。
“改造”背后的华润野心
“项目改造主要就是西单商圈升级改造的需求，以及对地下商业消防安全考虑所作出的决定。就在我们与各个部门协商会谈整改措施之时，国家又出台了更加严厉的消防安全措施规范，促使我们不得不把该项议程提早进入。”上述西单文化广场人士在接受中国房地产报记者采访时表示。据悉，早在2012年，77街就接到北京市消防部门的整改文件。
不过，有业内人士认为，上述说法略显牵强。“华润置地在西单77街上的冲突不断，或许与其多年欲摆脱转租模式有关，更与其商业地产的规划布局有关。”据媒体披露，在2004年和2006年，华润置地就曾先后与湟佳公司因合同纠纷产生矛盾，华润派出保安，封闭了通往77街购物中心的办公区大门，还出现两条街突然停电的局面。
与此同时，华润置地希望能更多地切入商业地产的经营，以获得长期稳定的收入。
而对于之前老旧商业项目进行盘整与改造，成为当前其商业地产战略的重中之重。
由于时代久远，如今的西单与10年前的项目定位相去甚远，早已经失去了当日的领先优势。“没有鲜明定位，虽然地处黄金地段，因为二房东模式只注重短期利益，所有权及经营权的分散带来的项目冲突，让华润置地的商业战略起飞梦想陷入被动，在此情形之下，收回曾经的失地无疑是其商业战略的重要一块。”上述业内人士指出。
