美国地产专家：中国商业与地产普遍是“两张皮”

      他山之石，可以攻玉。在不断发展的同时，中国的商业地产目前也面临着不少困局与疑惑。在商业地产发展已经比较成熟的欧美国家的专家眼中，中国的商业地产到底存在哪些发展上的瓶颈与缺失呢？为此，《楼市》独家采访了数位美国商业地产投资与运营专家，这些专家均为代表着美国商业房地产领域最高专业水平的CCIM成员，其中更包括CCIM2005年和2006年度的轮值主席Pius Leung、Steven R Price。商业规划要上升到城市整体规划高度 

       在梁建纲(Pius Leung) 看来，专业的规划布局是商业项目日后成功的保障。Pius Leung现任Charter Equity Inc的总裁，曾当选2005年CCIM主席。在全世界为资本寻找合适的商业物业投资是他的主要工作。 

      目前，美国各个州政府已经把商业规划纳入到城市整体规划中来，对各种业态的商业网点布局有着严格的区分。在美国的拉斯维加斯，其购物中心、赌场、酒店的规划和整个城市的公共交通设施形成了一个很好的结合。在被细分的区域内，拉斯维加斯每一个赌场和酒店都是完全不一样的个性。 

      “具体到每一个项目时，同样需要良好的规划。”早在1995年就到过中国、目前已多次到访中国的Pius Leung以他在美国休斯敦投资的一处购物中心为例说，在打算进行投资前，他就先期进行了多种模块的设计，紧接着有针对性的请专业公司进行市场营销调研。 

     在根据返回来的信息做初步投资预算的基础上确定投资规模和招商对象，最后才敲定设计方案。在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，这大大减少了资金的浪费。 

      而在中国的很多城市，其商业网点布局大都集中在少数几个区域，使得很多城市商业地产出现局部供应过剩，整体不足的尴尬局面。 

      没有经营管理就不要谈商业地产 

      “中国的很多楼盘，可能只有一年或两年、三年的楼龄，但是进入到里边，已经觉得它里面的设施和环境给人的感觉很不好。”Steven R Price(史蒂文·普莱斯)毫不讳言地表示，中国很多楼盘的物业管理专业化程度严重不足。 

      作为2006年CCIM主席的他对这一点感到很吃惊：“在美国，一个大楼可能已有40年的历史，但你进去后，并不能意识到它有这么老。因为它的物业管理非常好。大楼一直在不断地进行修缮，维修，这是重要的。投资者在买物业的时候非常看重这一点，物业管理的好坏在其中占到一个非常重要的分量。” 

      Daniel R. Blackford（丹尼尔·布莱露克福德）对此深表认同：“商业地产在销售完之后，仅仅是价值转移的一个开始，后面还有招商、经营、再次招商、调整业态等多个环节。涉及到从开发商到投资客到经营者到消费者等多方面的利益，在商业地产整个运营过程中，最复杂的是经营管理。 

      Daniel R. Blackford是地处美国佛罗里达中部的Regent Land & Investments LLC公司的创始人和总裁。他的公司专注于开发价值为200万到1000万美元之间的零售和混用型物业，在美国的佛罗里达成功运营了多处商业物业。 

     “在美国，关于商业的经营管理细分出了很多专业的公司，他们往往就从事一个领域的专业管理。”Daniel R. Blackford表示，比如有专门管理百货业态这一类的运营公司，美国的百货业态最主要是吸引消费者进入到这个购物环境中来，享受消费的过程。买东西仅仅是一个结果而已，过程是很重要的。如何在这有限的时间里怎么让客户更快的下决心买，同时又制造他下一次来购物的欲望，这个过程是一个系统的东西，需要把它作为一个课题和一个专业来做细致研究。 

      专业的运营公司往往会从很多细节上体现出很多人性化的因素，包括整个商场灯光的亮度设计、背景音乐的选择、地面动线的划分等细微的因素都会直接影响到购买者的心情。因此，请专业的公司来进行经营管理是美国通行的做法。 

      然而，Daniel R. Blackford在参观中国的百货商场后，认为中国的商业管理没有体现出足够的专业划分。从这几年中国的发展情况来看，仍带有很强的住宅模式痕迹。目前中国大多数商业地产商都是卖完就走的思路，后面几乎就不再涉及，这就很难实现对商业地产完善规划和长期经营。 

      投资商业地产离不开科学、透明的信息 

      此外，Pius Leung认为，与国际成熟的商业地产氛围相比，中国目前的商业地产市场的透明度仍旧不够好。 

      中国市场缺乏的“透明度”指的是财务上的数据透明度、市场基本数据、市场分析的透明度，以及城市规划、交通等方面的透明度。很多的信息在中国并没有公开，原因有很多方面。有些信息没有一个专门的机构去统计，不容易统计到。有些信息根本是不愿意公开的，这种信息的共享体制还没有建立起来。 

      意欲进军中国市场的CCIM成员Tom Way（汤姆·韦）对这一点也表示了担心。目前，汤姆在美国作为商业总承包人协调20个项目的各个环节，管理着一个45人的建筑团队。作为租赁代理人，他向顶级承租人租出了25.6万平方英尺的物业。 

      随着这次对中国商业地产考察，汤姆对中国的旧楼改造工程发生了浓厚的兴趣。但是，对这方面信息的查询渠道非常少，让他很难在短期内有实质性行动。 

      美国为什么能吸引全世界的投资者前来投资？汤姆认为主要是因为它的透明度非常好，投资者可以能通过一些专业的公司来获取所需要的信息。例如，在美国考察一个项目时，投资者可以获取一份针对这个项目的详细调研报告。包括项目周边整体环境，周边人群的消费能力和经过项目的人流量等方面的问题都有详细科学的统计数据。 

      另外，中国开发商业地产的投资模式以短期贷款为主，缺乏资金支持。无论是国有还是民营，多数企业开发商业地产是建立在银行贷款基础上的。造成开发商自有资本比例普遍低，不少项目银行贷款比例非常之高的现象。 

      而在国外，大多数的市场基金支撑商业项目的运营。以购物中心为例，在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也是类似的，出资者、管理者、经营者分离，是国外购物中心运营成功秘诀。