日前市场传出消息，万科牵头的一个财团打算以35.7亿元收购瑞安房地产（下称瑞房）在上海的一处超甲级写字楼。本月初有报道称，瑞房已将位于上海黄浦区的企业天地一期，以70亿元的价格卖给了领汇。
将上海两处核心物业先后卖给领汇、万科，瑞房有望成功套现105.7亿元。不过瑞房忍痛抛售核心资产并非从内地撤资，而是因资金压力、业绩不佳以及商业平台公司独立上市遇阻等多方面原因所致。
据了解，瑞房去年在上海黄浦、虹口旧改项目的总投入达182亿元，加之上海虹桥项目，总投资高达350亿元。激进的投资，导致该公司的净资产负债率从2013年的59%，快速攀升至去年的79%。
“由于瑞房的商办项目占比过高，而在旧改和新项目投入的力度又过大，因此仅仅依靠住宅的销售业绩将持续增加其财务成本。”上海一位不愿具名的分析师向《华夏时报》记者表示。
瑞房集团主席罗康瑞则表示，为加速整体周转速度，公司正在调整策略。“如果价格合适，公司将出售成熟稳定的非核心商业物业，以提高资产周转率。公司希望能借大宗物业的交易来增加现金流，力争将资产负责率降至50%的稳健水平。”
资金周转率仅为9%
对于上述两项转让消息，瑞房方面并未明确予以否认。“我们正在洽谈出售商业项目，包括位于上海的物业。但有媒体将此举解读为从内地撤资，并不准确。”瑞房相关人士7月22日向记者表示，可能出售上海物业的消息，与公司此前的投资策略一致。
忍痛售卖上海市中心的顶级办公楼，与瑞房资金周转速度过慢有直接关系。
“去年公司资金的周转速度相当低。”瑞房方面透露，由于缺乏可销售的项目，去年公司的周转率只有9%。
在瑞房的业务比例中，商办项目比例近六成，其中办公楼占比32%，零售商业项目占26%；而周转速度较快的住宅占到36%，然而住宅的销售业绩也不理想。
瑞房披露的信息显示，公司重庆天地和上海创智天地项目去年销售收入分别下降了75%和92%。上述两个项目2013年为瑞房贡献了近62亿元的业绩，而去年这两个重点项目的销售额，仅为12亿元。此外，大连公司去年的业绩也下降了约四成。
在业绩下滑的同时，公司的债务负担却在上升。截至去年年底，瑞房总负债479.6亿元，其中银行及借贷284亿元，票据191.3亿元。
对于公司所面临的困境，罗康瑞曾公开表示，瑞房正在步入一个充满挑战、变革和机遇的时代。“基于当前的市场，我们认为有必要调整公司策略和发展的优先次序，并提高集团的运营和财务能力。面对房地产复杂多变的形势，瑞房有必要在企业策略和业务模式上进行大幅调整。”罗康瑞说。
罗康瑞所说的改变策略，重要的一环正是抛售成熟物业，以回笼资金。“按瑞房的新策略，只要价格和机会合适，原先准备持有的项目，不排除都可以拿出来转让。”上海一家房产机构高层告诉记者。
旧改拆迁投入高达182亿
除了业绩不给力、资金周转速度过慢，在上海旧改项目中所投资金过多、商业项目分拆上市计划进展缓慢，也是迫使罗康瑞忍痛转让核心物业的重要原因。
“我们在拆迁中沉淀了过多的资金。”此前罗康瑞在接受记者采访时无奈地说。
瑞房在上海的旧改项目主要有两个，分别位于黄浦区的太平桥和虹口的瑞虹新城。在经过了漫长的拆迁后，瑞房对太平桥四期及瑞虹新城第六和第七期的拆迁终于在去年年底完成。
为此罗康瑞支付了庞大的成本。据了解，上述三幅地块已支付的拆迁费用近80亿元；其中已支付的费用约74.5亿元，未支付的拆迁费5.2亿元。此外，瑞房仍在虹口和黄浦还有另外三幅地块目前仍在拆迁，而目前已支付的费用近102亿元。
瑞房披露的数据显示，公司在旧改的拆迁中共投入了182亿元的拆迁费用。在拆迁结束后，瑞安从旧改项目中预计可获得上海黄浦和虹口共约94.1万平方米可供销售的可建面积。
“投资资金主要由债务融资获得，这增加了集团的利息支出，但大部分项目仍在施工阶段，还不能为公司带来利润贡献。”罗康瑞表示。
此外，商业平台公司——中国新天地上市计划迟缓，进一步打乱了罗康瑞此前的战略布局。
“罗康瑞希望把商办资产打包，通过中国新天地的上市来套现，进而加快资产周转速度。然而这一平台公司的上市计划却一拖再拖。”一家知名机构分析师表示。
通过引入Brookfield，去年年初中国新天地完成了A轮融资。但后期的进展却并不顺利。此后中国新天地成立了资产管理平台，该公司在首次公开招股计划的筹备中，初步确定了上市资产包。
在中国新天地IPO计划的初步商业物业组合中，企业天地三期和虹桥天地为重要组成部分。然而随着企业天地三期的被转让，中国新天地原先的上市资产包也面临如何重新组合的问题。
中国新天地的发展方向，也随之发生了变化。按该平台公司的计划，将成熟及非核心资产货币化，将是接下来工作的重心之一。“就时机而言，我们相信2016年将是推动中国新天地IPO的合适时机。”瑞房方面表示。
