“在最好的时间向资本市场拿钱，又能在最合适的窗口期买地”,旭辉集团总裁林峰看似简单的一句话,却揭示出旭辉对于资本市场与土地市场节奏上的有力把握和”平衡之道”。
今年上半年以来，旭辉在北京、上海、苏州、南京和天津等地接连斩获15幅土地，总共可开发面积约200万平方米。在楼市仍处于调整期的当下如此“豪迈出手”,实属让外界刮目相看。
而在林峰看来,不断增加优质土储的背后，是旭辉力求实现2017年达到500亿销售目标的战略规划。在资本市场和土地市场的“窗口期”切换自如，正是旭辉得以”弯道超车“的引擎和动力。
把握拿地“窗口”
“拿地的关键是要踏准市场节奏”,对于目前大家比较关心的拿地频率，林峰开门见山，“我们一直都在关注什么时候适合拿地，会根据销售市场每月的同比、环比数据做判断,更是基于对于市场周期的判断”。
今年上半年的一系列眼花缭乱的拿地动作,其实旭辉早在2014年底就已经悄然酝酿。林峰指出，“基于国家各项政策和经济环境的利好，今年的土地市场会是一个缓慢回升的过程，上半年正是很好的拿地窗口期。”
而亿翰智库研究总监张化东分析认为，旭辉已不止一次抓住窗口期拿地。在2012年下半年，旭辉也拿了不少地，但是同等规模的房企有些却没能在上一轮楼市调控中走出来。
时间窗口在不断变化，但“三个漏斗”法则,却是旭辉拿地的不变准则。林峰总结说，旭辉是一个埋头苦干的公司，拿地之前会对土地进行100%的尽调，所有的土地都要经过”战略漏斗“、”市场漏斗“、”财务漏斗“的层层过滤。
“并不是所有土地都会去参拍，要保证销售利润率基本上在12%，年化ROE在20%以上”，林峰强调。
此外，旭辉在土地储备上越来越倾向于聚焦一二线城市。上半年旭辉斩获的15块土地，大多位于北京、苏州等旭辉深耕多年的城市,以及类似南京这类新进但会持续深耕的城市。林峰也表示，“在已经进入的城市，旭辉的目标是都要成为当地top10的主流开发商。“
构筑稳健财务
“账上有钱，拿地才会有底气。”林峰称，为迎接拿地”窗口期”的到来,做好充分准备,旭辉早就未雨绸缪,通过把握资本市场的“窗口期“, 以扩充股本金、发债等多渠道募集了相应资金。
自2012年上市以来，通过IPO、发债、银团组合贷款等融资形式的不断丰富，旭辉融资成本呈现持续走低的态势。相关数据显示，2014年，旭辉平均融资成本降低0.9个百分点至8.3%。同时，旭辉净负债率降至58.2%，显著下降9.4个百分点。
今年5月27日，旭辉发行的4亿美元的优先票据，年息只有7.75厘，该息率为目前及近年信贷评级BB-的民营内房企业中所发行五年期美元债券中最低。
据悉，近三年旭辉都保持了高达40%～50%的复合增长率，为实现规模有质量的增长，旭辉严格将每年净负债率控制70%，保证充足的现金流。旭辉财务管理中明确，流动现金占总资产比例不得低于20%。
“旭辉一向秉持的原则是以合理的价格拿对地”,林峰介绍，考虑到财务的稳健型，对现金流不产生影响。旭辉只拿单幅总价不超过旭辉年销售金额20%以内的地块。
在他看来,有现金就是让企业有腾挪的余地，可以在激烈的竞争中占据一部分优势。而为了确保财务的稳健性，不对现金流产生影响，林峰表示，今年下半年拿地会比上半年更加谨慎。
同时,寻找合作伙伴进行联合开发是旭辉分解资金压力、构筑稳健财务的另一法宝。事实上,合作战略为旭辉成功拿地提供了有力的资金保障。据悉,旭辉今年的合作项目占比超过50%，而且未来这个比例还会扩大。
据悉，旭辉仅今年新增的合作伙伴,就包括香港置地、北辰等知名开发商,而今年7月3日斩获的苏州月亮湾地块，系旭辉首次牵手资本大鳄平安以31亿竞得。在这些合作伙伴眼中，旭辉清晰的战略布局、超强的管理能力和资源配置能力,以及均衡稳健的可持续发展性是吸引他们的重要原因。
蓄力”弯道超车”
精准的战略布局、稳健的财务资本，使得旭辉在今年上半年市场销售上表现颇佳,截止6月底已完成合同销售(含合营项目销售)金额为105.2亿元。年度目标完成率为42%，高于20家典型房企年度目标完成率平均值，位列克而瑞研究中心发布的房企年度目标完成率排行榜第10位。
“积蓄能量，弯道突破”，林峰透露，这是旭辉上半年的主题，在平衡好资本市场和土地市场周期的前提下，选择在合适的时机出手。对于2015全年250亿元的销售目标，林峰表示非常有信心，”旭辉的推货期主要集中在下半年。下半年大概会推出12个新项目，而上半年只推了三个半。”
“随着中国中央政府的宽松货币政策，利率或银行存款准备金率会进一步下调，购房者的预期也随之改变，市场需求会有所变化。”林峰认为。为此自2014年以来，旭辉针对产品战略中“70%住宅”进行了策略调整，将刚需与改善型产品比重由之前的8:2逐步调整至5:5，向改善型需求倾斜。
“我们还是按照既定的对于市场判断的节奏，不以市场的氛围来改变我们投资的策略和我们对自己战略节奏的坚持”,林峰说，“旭辉一直在为实现“弯道超车”积蓄能量。2017年实现500亿的销售目标，力争进入行业20强,我们值得期待。”
