从2012年传统住宅开发商大肆转型商业房地产项目开始，四年过去了，各种商业项目挤满了城市大街小巷，招商、租赁、销售让开发商在体会了住宅销售的艰难时再一次面临抛售困局，一边是下滑的租金；另一边是还在不断入市的新商业体；还有主导年轻消费的电商以及商业项目间同质化竞争。商业地产曾经作为房产开发商逃离住宅市场的避风港，而今经营压力导致资金流紧张的现状让房企酝酿再转型。
近日，万达百货关店潮引出商业地产经营现状，不断增多的商业综合体、购物中心，让商业租金收益日渐缺乏投资市场。短短几年时间，商业地产已经由各房企转型“香饽饽”变为“烫手山芋”，大量的资金被占用；市场经营压力日渐增大；商业房地产项目发展空间被压缩。“我们前期招商不太顺利，因为同时上市的还有另外两个项目，从项目定位来看，都属于中高端商业体，所以在招商过程中经常会‘撞车’。为了招商成功，我们只能降低租金。”一位不愿透露姓名的某商业招商经理告诉记者。在随后的采访中，记者不难发现，各商业项目招商都面临着相同的问题，大量的商业项目集中入市，市场消化周期被无限放大，房产开发商为尽快套现只能降低租金或者低价出售。
据了解，在各种商业项目竞争的背后，传统商业市场竞争尤为激烈，一方面来自电商的冲击正影响着传统商业的正常收益；另一方面传统商业因入市门槛较低，市场同质化竞争导致利润摊薄。在大多数投资商看来，对商铺的要求不仅要求低租免租，对位置、楼层的要求也越来越苛刻。而对于各房企而言，租金收入占比不高。一方面是由于商业项目持有量相对较少，另一方面与近几年租金报价难以提高有一定关系，尤其在商业项目供应比较多的情况下更是如此。
近年来，电商进一步渗透传统商业地产项目市场，电商带来的不仅是单纯的购物支付模式的“跨界”，还有经营上的“跨界”。在消费渠道渐趋多元、消费诉求不断演变之际，越来越多的零售品牌从单一业务转向关注体验型生活消费，通过改善购物体验及产品丰富度增加顾客黏度。与此同时，经过一个季度的沉寂后，快时尚品牌活跃度也开始明显回升。这也从另一个方面将传统商业市场分割，房企在商业市场的利润日渐稀薄。
商业地产经营压力增大，这也与大量供应不无关系。对于大多数房产开发商来说，传统商业无论是租售还是持有，怎样做才能获得做大的商业价值？到底是先打造商业需求还是先打造商业项目来吸引或者创造需求？从目前市场来看，多数开发商往往是选择后者，这和开发商注重住宅市场有很大的关系，因此，商业在多数情况下还处于一个配套的角色。当前，面对竞争越来越激烈的商业市场，房产开发商开始再度酝酿转型，此时的转型也告别了2012年跟风、盲目态势，进入更理性阶段。
