第一步：商业市场调研，为招商租金测算提供依据
细化事项1：哈尔滨现有商业格局
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。
新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为代表。
细化事项2：哈尔滨商业发展预判
传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心
秋林商圈：品牌消费型主题商业中心
靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
第二步：租金价格测算，为招商落地奠定基础
细化事项1：市场租金水平推导售价
根据上述商圈调研，结合群力新区目前商业街租金水平为2-3元/天·㎡，及类似商圈的发展方向及租金走势参考，制定出以下的租金成长策略：
根据三年年平均租金来推算返租价格（一次性返）：
按8%的回报率还原售价参考值：17907.81元/㎡
按6%的回报率还原售价参考值：23877.08元/㎡
商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期60%-70%。
随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过2-3年时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。
细化事项2：预计销售价格推导租金
根据细化事项1，预测租金走势，第四年实际年租金大概为2135.25元/年·㎡
按前三年每年返租8%，按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率相距甚远，项目面临硬着陆，后期经营难以维持。
按前三年每年返租6%，按6%的租金回报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，但根据市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世，客户的关注度不够。
细化事项3：根据租金测算，分析返祖策略
第三步：战略资源整合，精准商家要求
细化事项1：餐饮类商家资源整合
细化事项2：配套/购物类商家资源整合
细化事项3：休闲娱乐类商家资源整合
细化事项4：服饰配饰类商家资源整合
服装以代理商为主体，特别是专卖店，租金较高，装修及免租期一般三个月到半年，
国内服装品牌一般有购买物业的可能性，外来品牌多为纯租赁形式。
