上半年已过，商场亏损、倒闭、关店这些消息经常出现，让人们为人流稀少、每况愈下的购物中心、百货商场有了更多的担忧。
商业地产饱和已是不争的事实，然而，这并没有阻止商业地产项目的大干快上，一座座体量庞大的购物广场仍在拔地而起。如大连万达就宣称，一年要建100座万达广场（相关干货）。人们不禁要问，地产公司热衷开发商业项目是市场需要还是另有原因？
专家提醒，未来几年二三线城市商业地产出现调整将很难避免，企业如何应对这一挑战？减缓调整对市场和经济所带来的冲击必须引起足够的重视。
总量过剩
“我认为目前我国商业地产总体上已经供大于求，一二线城市过剩严重，部分三四线城市仍有需求。”商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海在接受记者采访时表示。
根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。2014年全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在全球最活跃新建购物中心市场前20名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年还会有7000家购物中心建成开业，届时我国购物中心将超过一万家。
“一线城市目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩。” 北京京商流通战略研究院院长赖阳在接受记者采访时也表示了相同的观点，他认为，商业地产供大于求，加上经营不善，导致零售商业销售业绩下降，不得不转型或倒闭。
记者近日在采访中发现，从去年开始的零售业倒闭潮并没有减缓，由于购物中心等业态过剩，百货店纷纷倒闭或转型。据调查，百盛商业已有8家门店关闭，华堂在过去一年时间里关闭了北京4家门店，万达百货关闭的门店已达10家。据睿意德中国商业地产研究中心介绍，去年以来已有38家大型连锁百货关店。关店数量最多的百货品牌为百盛、马莎，各为5家；其次为伊藤洋华堂，关店4家。北京、杭州、青岛、天津等城市关店现象严重。
从北京的王府井、西单、国贸到上海的南京路、淮海路，如今大百货商场人烟稀少，乏人问津，很多国际大名牌不见了踪影，二线品牌竞相打折甩货。从一线城市到二三线城市，从东部沿海到中西部内陆，很大一大部分实体店的销售都在走下坡路。
在广东的大城市已出现了商业地产招商难问题，对此广东省商业地产投资协会会长黄文杰表示，近年来商业物业供应量爆发式增长，对优秀商业资源的争夺日益激烈，同时商业地产行业普遍面临招商难困扰。
黄海对记者表示，“国内商业地产租金过高，租金已经进入商业企业成本前两位，难以承受。商业利润率本来就低，近几年销售额增长回落加剧了困难，导致不少商场租约到期后，因房东提高租金无力续约，有的甚至租期中途就关门停业。”
黄海认为，“商业地产饱和也是相对的，而非绝对。一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，但部分新建居民区仍然需要建设商业地产。”在二三四线将出现供应高峰，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市。
“我认为，不能总体上说是不是供不应求，需要细分。” RET睿意德策略顾问部高级经理张静在接受记者采访时认为，单从面积和体量上讲，今年以来商业地产出现了爆发式的增长，北京出现了上百万平方米的供应量，单个的体量不少已达到了十万平方米的级别。这种趋势要到2020年才可能逐步趋于平稳。
农村包围城市
记者了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到三四线甚至五线城市的中心。有些开发商还选择通过“农村包围城市”的战略来布局商业地产。
越来越多的房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”，近日万科也在大手笔地开发商业地产。公开数据显示，目前万科商业地产开发已在全国60余座城市铺开，在国内一二线城市中心商圈已规划了20余座城市商务综合体项目，还具有巨大规模的社区商业和区域购物中心，如万科红广场、万科生活广场等。从万科最新公布的发展规划来看，这家笃定转型的企业正在寻求快速增加商业地产资产，万科已经将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。
商业地产已严重供大于求，为何仍有这么多地产商对之趋之若鹜？
“我认为其内在的原因是，大的开发商想迅速占领市场。” 北京京商流通战略研究院院长赖阳表示，“当前三四线城市商业业态结构不太合理，以低端的小商品批发市场为主，批发与零售相结合，以零售为主，此类市场由各类商家组成，商品品质较低，且管理较为混乱，存在安全隐患。这给了像万达这样的大开发商以机会。万达、华润这样的大地产商在三四线城市可以说没有竞争对手，他们抢先圈地，一方面可以提升当地的土地价值，开发房地产市场，用房地产的盈利来弥补商业地产方面的损失。另一方面，长期看可以挤垮其他竞争对手，达到独霸一方的目的。”
报告认为，当前商业地产进入了第二波跑马圈地时代，在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段，进入商业地产或许是个不错的时机，但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准，势必将面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给投资商或是主流的选择。
“万达广场模式在三四线城市还会有很大的发展空间。” RET睿意德策略顾问部高级经理张静有自己独特的看法，她认为，在三四线城市，人们的消费水平和消费习惯还停留在10年前一线城市对品牌的认知度，比如肯德基、麦当劳等还受当地的欢迎，而在一线城市则不再抢手。因此，类似万达广场这样的商业地产进入了快速增长期。
“三四线城市还有很多的市场机会，很多城市没有购物中心，包括地级市、县级市，经济发达的地方，进入这些城市仍然有机会。” 新城控股高级副总裁欧阳捷近日表示，“未来三四线城市只能建造1600多个购物中心，如果我们按照这几年的购物中心建设速度来看，每年建造的购物中心的量，新开业的量大概是400多个，全国购物中心十年期间跑马圈地的时代即将结束。”
