大量新供应入市 2007商业地产投资出现新拐点

      一边是新增商业项目的密集入市，另一方面则是投资回报利润下降、优质商业地产项目的稀缺以及空置率的节节高升，京城的商业地产在2007年伊始正在经历着投资的新拐点。一方面，虽然市场总体供应较大，众多投资者们的热情依旧，但由于开发商在项目开发初期未能及时了解本区域内的项目动态，导致业态重复建设以及项目本身所存在的各种缺陷，可供投资者选择的优质店铺的数量却是相对较少。除了位置、价格以外，项目的经营管理水平是商家选址的时候比较看重的因素。因此，如何在这方面提升能力，将是开发商能否顺利吸引投资者购买的重要原因。另一方面，以海外基金为代表的投资者，虽然手握资金，但苦无优质项目，面临着投资无门的境地。据统计，2007年的商业地产会有大量新供应入市，面对如此大的供应量，我们投资者将如何选择呢？ 

      投资要诀一 

      轨道周边仍是“香饽饽” 

      轨道交通的周边历来是商家的必争之地，无论是地铁1、2号线周边还是城铁附近，只要是有轨道交通的地方总会出现不同规模的商业地产。为了缓解北京市道路交通的现状，除了大力发展路面公共交通外，根据北京市“十一五”规划，未来北京市将会大规模地发展轨道交通。与此同时，业内人士预测，未来北京市在建设地铁和城铁的同时，以轨道交通为核心的商业地产的发展也将逐渐形成规模。未来投资轨道交通沿线的商业地产，尤其是轨道换乘中心的商业地产将会成为众多商业地产投资者的首选。 

      根据相关统计数据显示，北京市目前已经投入运行的地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%北京市目前大型商业地产项目。以八通线为例，从开通到现在从过去的“荒凉之地”发展成为沿线拥有家乐福等大型百货超市的新商圈。而在国际城市发展中，轨道交通周边也已成为商业发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。与此同时，作为同样拥有地铁的广州、上海等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者们激动的数字。 

      目前，北京市的轨道交通仅仅为地铁一、二号线和城铁13号线以及八通线。地铁5号线、10号线以及机铁等也将在今年9月后陆续通车，届时立水桥、三元桥等将成为重要的交通枢纽，届时,周边以远洋新干线6街等为代表的商业地产项目将会成为投资者的首选。 

      投资要诀二 

     “潜力股”有望持续发力 

      如果放在4年前，望京恐怕怎么算也不能称得上是“热点商圈”，而就是这个一度被称为“睡城”的板块在今年各大媒体的年终点评时被称为了“商业地产n大热点区域”，这也让望京的商业地产项目着实打了个翻身仗。而无论是哪种投资，发掘有价值的“潜力股”或许是所有投资者最为感兴趣的事情。对于商业地产的投资来说，发现有潜力的新兴商业区应该是今年投资商业地产的重要渠道之一。投资一个有潜力的新兴商业区，等同于在低位投资了一只潜力股、绩优股。随着新兴商业的逐步发展和完善，投资价值的潜力也将随之显现。 

      与4年前的望京相类似的是，目前北京市部分正在迅速发展的新兴商业区域。朝青板块、西南四环、立水桥等区域在经过了数百万平方米的住宅地产开发之后，商业地产也开始逐渐发力。目前，朝青板块区域内大盘云集，且相继进入集中交房入住阶段。100万平方米的国美第一城、50万平方米的华纺易城、42万平方米的润枫水尚、60万平方米的罗马嘉园、32万平方米的青年汇，加上周边朝阳园、甘露家园、炫特区、逸翠园、星河湾、泛海国际、观湖国际、兴隆家园等项目，正在开发和已入住项目人口近50万人，流动人口100万人，迅速形成了百万人口的大型居住组团。更为关键的是，这个区域的居住者都是具有中高档消费能力的中产阶级和富人，庞大的人口基础与强劲的消费需求使青年路迅速成为最具增长潜力的商圈。而西南四环与立水桥周边则由于万年花城和明天第一城等项目和地铁5号线的开通成为今年商业地产热门区域的另外两个“潜力股”。 

      投资要诀三 
 
      同质比较避免“兄弟相残” 

      由于目前北京市的商业地产投放量较多，开发商在项目开发伊始存在着区域需求量估计过高，进而导致了同区域内同业态项目过多的情况屡屡出现。因而投资者在选择商业地产项目投资的时候，除了对项目所在的大的商业区域有所了解之外，项目的具体位置、是否临街等细节也要把握。一般商业效益好的商铺都在商业的主要街道上，其相对价格也较高。而在其两侧或左右的副街区，则商效和租售价就要相差许多。虽然铺价低了些，但是其投资回报的周期也长，比之前者主街的优势则小得多，此外，对今后的再转手也不利。另外，商铺在一个街区中因其所处方位的不同，也有很大的差别。如处在转角的和底层的，其投资需求就高，效益也好。 

      反之则大相径庭了。还有该商铺所在区域的居住率、居民层次及消费习惯与消费力度、交通便捷程度与人流量等各类硬性指标对投资也有着至关重要的作用。通常人流量大、交通方便、周围居民多的商铺投资成功率就高，相反则小。 

      与此同时，了解商铺的定位可以预知投资对象的成功率。定位与周边人群、商业情况相吻合，不冲突的则成功率高。商铺的内在布局科学化、人文化、现代化程度高的成功率也高。投资商铺所在的位置显眼，进出方便的成功率更高。俗话说：一分价钱一分货。这种条件的商铺无论是作为投资或租用，其价格虽然较高，但未来的“钱途”也更光明。 

      目前正在进行的由本报主办的“2006年度北京十大商业地产品牌评选”即将进入高潮，随着此前的50强海选与专家评审会的结束，今年的北京商业地产品牌十强项目也即将出炉。在即将出炉的10大商业地产项目中，无一不是经过了我们专家评审会几尽苛刻的层层选拔而诞生的，相信，未来他们将成为众多投资者关注的要点。