任何一种理念都是先要从实现这种理念的人身上得到形态和色彩。生于1979年的刘肖平时不太喜欢聊天，或者说并不习惯面对媒体时谈论自己，他深谙省略的艺术并由此直奔主题，他很像塞林格短篇小说的特点——移走了那些聪明人的小叙事，移走了那些三四十岁人的爱夸耀的人生片段。
也许实在没有合适的形容词，外界对刘肖的印象频频使用低调。然而，刘肖说自己也没有刻意低调，他自谓简单、真诚，只是不太愿意说愿景、不太愿意说没有完全落地和没有实现的东西，以至于最终现状的合理性都服从于此。
与其说刘肖低调不张扬，不如说他聪明谨慎，身段柔软。带着一以贯之的性格和价值观，刘肖从杭州来到北京，面对了一场既温情又动荡的交接。
对某件事情是做还是不做，是因循守旧还是打破常规，都取决于这样做对现行的制度和利益是否可取和必要。到任北京万科半年多的时间里面，相较于其他，喜欢创新和接受挑战的刘肖在北京万科的转型业务上投入的时间更高一些，因为他十分清楚摆在他和北京万科前面的路只有两条，要么在年销售额已经达到200亿元的基础上继续等待，要么把之前的高点作为起点二次创业。遵循前者可能会因守旧而倒下，拥抱后者如果成功的话，刘肖就有机会在三年内重造北京万科的一个新市值。
“过去半年非常不容易”，刘肖现在把北京万科放在注意力的中心，他把过去半年称为“一次执着坚定的转型之路，一次北京万科能力重构的创业历程”。其中，首当其冲的是对人员的调整，这是刘肖主动选择的压力，因为“在业绩文化不突出的时候为员工设置成长的舞台对员工而言是不公平的”，这也是他的改革核心和人员调整的价值观。
经过基本匀速调整的六个月时间，直到七月份刘肖才有了守得云开见日出的感觉，交接过程中的压力渐渐散去，然而，在享受北京万科转型给自己带来快乐的同时，刘肖也清楚自己和北京万科必须要面对北京房地产市场的特殊性和土地市场的危机四伏，并要“从中找到自己的活路。”
“北京房地产市场不完全是市场导向、客户导向，它是独特的”，并且，“北京土地市场的某种危险程度几乎可以跟高杠杆的股市相比”，刘肖说，年初时他就已经发现了北京房价进入六万时代这一股推动力，而今，“受制于供应稀缺，五环半市场也将很快将进入四万时代。”
在房地产市场的普遍必然性中，并没有为负疚预留位置。“供应的不平衡导致北京整个房地产需求没有被很好满足”，刘肖说正是基于此，北京的单盘产能比较小，“开发商不能很爽地针对客户做产品定位”，在这种情况下开发商无法把最正确的配置运用到客户上面，最后的情形就是“首置二手化、首改新房化、高端滞销化，客观上还造成了北京人房子的居住条件比较差。”
分析的合理性把一手地在北京市场举牌的高风险暴露无遗，所以，北京万科的投资策略已经变成了并购和收购为主。刘肖告诉新华网，今年北京万科买地的金额在120亿-150亿，其中80%将会是并购。
今年二月份，刘肖跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿。他发现曼哈顿会有很多塔吊，因为随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化，而北京城市功能布局随着城市的外迁也会面临像曼哈顿同样的城市功能调整，所以，“北京万科提出了曼哈顿计划，就是把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。”
谈市场：北京将会呈现首置二手化、首改新房化、高端滞销化
记者：你怎么看待现在的北京房地产市场？
刘肖：我的感受是北京房地产市场有其特殊性，特殊性主要表现为供应稀缺，或者说北京是供应受到控制的一个市场。
我从杭州来北京的时做了市场比较，去年北京房地产市场2600亿、上海3400亿、杭州1300亿，你会发现北京2600亿当中有大约500亿属于商办，但是它与上海不一样的地方在于有自住房和保障房，所以扣掉后，北京是一个1300亿左右的商品房市场。
杭州也是一个1300亿左右的商品房市场，上海3400亿去掉400亿左右的商业部分，由于基本没有保障房，实际上，上海的市场基本是北京的两倍，北京和杭州是一个量级。
但是过去十年，北京每年新增人口70万，上海每年新增人口50万，杭州每年新增人口10万，从这个供求关系就能看到，因为供应稀缺成为北京房地产市场特殊性的一系列缘由。
记者：供应的稀缺是北京市场现状的根源所在？
刘肖：现在房地产市场上最重要的推动力量实际上是新增人口，人口的吸附能力、经济的吸附能力和产业的吸附能力对房地产发展是非常重要的。我觉得这是供应的不平衡所导致，使得北京的整个房地产需求没有被很好满足。
记者：这个根源对北京的房价会有哪些影响？
刘肖：年初的时候，我说北京房价进入6万时代，其实跟这个根源是有关系的。我们发现北京有30块地楼面地价3万左右，加上资本化利息和建安成本以及企业正常的很薄的利润，最终呈现出来的房价基本上就到6万了。
它还会使得北京五环半的市场进入4万时代。目前，北京70%的出让土地在五环和六环之间，这一区域的楼面地价从2014年开始进入2.5—3万的时代，所以加上正常的建安成本和资本化利息，它也就到了4万时代。
记者：这不是意味着消费者的选择会出现错位？
刘肖：将来市场会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化。比如开发商买了一块地，本来主流市场有70%首置和30%首改，但是因为地价特别贵，所以只能做改善这部分，希望去化率和价格都可以更高一点，这样才能不亏钱。
谈土地：北京土地市场危机四伏
记者：那么，影响供应稀缺或者说北京房地产特殊性的所在是北京的土地市场吧？你认为现在北京的土地市场是什么状态？
刘肖：北京土地市场现在是危机四伏、暗流涌动、风险很高的市场，用个不恰当的比喻，我觉得某时点的北京土地市场的危险程度几乎可以跟高杠杆的股市相比。高杠杆股市背后的风险本质上是杠杆的风险，去杠杆化导致了股票市场的释放，土地的风险更多的也是一种流动性的风险，跟股市杠杆很相似，就是资产需要配置。开发商及背后的机构、民间、保险等各路资金需要通过购买土地的方式配置资产，导致了资金过于集中在一线城市，从而导致出现土地价格过高收益偏低的风险。
记者：开发商不能很爽的做产品地位，拿地价格高导致了开发商只能拿小地块还是为了迎合小部分的市场去操作？
刘肖：如果是供求关系平衡的时候，开发商的水平主要决定于做最适合客户的产品。比如开发的这块地在东坝，那么东坝周边的居民是最适合的，但地价高到一定程度后，往往不能做最适合东坝居民的产品，反而要做支付能力最高又愿意在东坝生活居民的产品。后者其实又增加了交通、环保的成本，会显现负面作用。
