2013年8月,李嘉诚家族26亿人民币出售广州西城都荟广场;2013年10月,李嘉诚家族71.6亿人民币出售上海东方汇经中心;2013年12月,与李嘉诚关系匪浅的ARA以30亿人民币的价格出售南京国际金融中心大厦;2014年4月,李嘉诚家族72亿人民币出售北京盈科中心;2014年8月,与李嘉诚关系匪浅的ARA以15.4亿人民币出售上海盛邦国际大厦;2015年8月,李嘉诚名下长实地产报价200亿人民币转手上海浦东世纪汇综合体……近两年,李嘉诚一系列在国内的抛售物业的行为,让国内一些人的“陈词滥调”又冒出来:李嘉诚抛售资产是看空中国!
近日,沪深两市有接近80家上市房企公布了中报业绩预告,其中,接近30家房企预告净利润为亏损。而净利润同比下滑企业占比近五成。尽管目前公布中报业绩预报的,绝大部分是中小型房企,但由于中小房企经营项目单一,无法以其他产业来对冲房地产市场上的亏损,因此这个数据更可以真实地反映目前国内房地产的发展状况。
此外,据国家统计局数据,2015年上半年,全国写字楼销售面积为1064.3万平方米,同比去年同期小幅下降2.4%。虽然今年一系列信贷政策的放松有利于写字楼市场的发展,但是从销售情况来看,今年上半年全国写字楼的销售水平并未超过去年同期。
商铺市场亦不乐观,销售速度明显减缓,全国商业营业用房销售增速下滑,同比增速保持在3%-5%左右。截至6月底,全国商业营业用房销售面积为3417.17万平方米,同比增速3.5%。不难看出,商铺市场开发、销售均在逐步减缓。随着人们消费习惯的改变,电商和实体店面均在积极开展业务,寻求突破,尤其注重消费者的体验,这些都制约着商业房产的发展。
事实上,面对国内房地产市场低迷、传统商业地产市场下滑,很多国内大型房企也开始转型。比如,已经宣布“去地产化”的万达集团,最近其商管公司总裁曲德君进一步表态:万达集团正在进行企业的第四次转型,就是要调整一些传统产业,向更有发展前景的文化、旅游、体育等产业转型。一系列动作显示,万达将退出KTV经营,而未来万达百货的调整将具体情况具体分析,因店制宜,很可能将实现产业转型,不再进行大规模零售业的经营。
因此,我们可以说,李嘉诚也好,万达集团也好,并非是看空中国市场,而是面对新的市场形势,谋求转型。我们投资者也应该向“大佬”学习财富管理和传承的经验,重新规划自己的财富和投资项目。笔者对此提出“去核心化”的“卫星型”投资模式来应对震荡市场:即单一货币体系下的市场震荡时,可以通过资产的多元配置来控制整体风险。
所谓的“去核心化”就是不再像过去国内市场一路看涨时,把所有的资本都投入到国内的市场中,尤其是专门投资房地产;而是借助当下政策利好和市场调整之际,敢于止损,及时出售、套现收益前景黯淡的资产,比如三四线城市的小户型住宅和商业地产。所谓的“卫星型”投资,则是借助从国内没有升值潜力的房产与有价证券中套现出来的现金流,趁当下人民币币值坚挺时,在离岸市场配置可以带来稳定收益的、大宗商品货币计价的资产。这也是未来资产全球化和货币市场国际化的必然要求。李嘉诚旗下的长江实业(长实)及和记黄埔（相关干货）(和黄)宣布业务合并、重组方案,两集团资产最终将分拆为两间以开曼群岛为注册地的新公司,此举动就是便于今后进行海外并购,建立离岸市场对冲机制,使李氏家族的产业在国际上更具竞争力。
因此,国内高净值人群在未来的投资选择中,面对纷繁复杂国内外投资市场,除了要顾及收益和投资回报率,现在更要注意的是通过重新配置自己的财富,实现风险的规避,其中包括规避政策、市场、汇率、贷款、管理、税务和法律的认知等风险。中国高净值人群应跳出以往在国内投资的惯性思维和方法,比如追求短平快的投资思想,只看优惠和低价格的市场入手判断标准,简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等,以避免悲催结局。
最后,笔者想分享一个之前亲身经历的房产投资轶事给大家,希望获得更多启迪和深思:一次去理发,理发馆老板满脸得意的和我讲他刚买到的“便宜”商铺;起因是原来业主嫌房子租不出去,压力大而急着脱手,价格很“合适”;老板觉得捡了个大便宜。我问他:“这房子都租不出去,买来何用?”老板说:“不用出租,买了就能升值。”我又问:“这房子租都租不出去,你又凭什么觉得会有人来买呢?”老板沉思了一下不知如何作答,只能说:“你不懂房地产,买的便宜就一定能赚钱”!这就是国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维!未来,投资者必须时刻告诫自己:中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返了,是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。潘石屹在微电影《拆弹专家》中更是把三四线城市的商业地产判定为风险最大的“炸弹”。那么我们国内高净值人群和投资者,就应该在“炸弹”没有引爆之前及时处置,学习李嘉诚等成功商业巨头全球投资、分散风险的经验,站在更高的视野把握和追寻符合市场趋势的投资市场,才能成为最终的赢家。
