“此次越秀系以房地产信托的形式收购上海物业，实际是越秀系剑走偏锋、布局全国的新方式。此前，越秀地产（相关干货）因与基金合作较高的回购成本，而影响到其收益和越秀在全国的布局。”
一直固守本土的越秀系地产集团，正面临着全国布局的挑战。
8月2日，广州越秀集团旗下的越秀房地产信托（以下简称“越秀房托”）以26.2亿元的价格从凯雷手中收购上海宏嘉大厦，这是越秀房托首次在广州以外的城市收购物业。
“此次越秀系以房地产信托的形式收购上海物业，实际是越秀系剑走偏锋、布局全国的新方式。此前，越秀地产因与基金合作较高的回购成本，而影响到其收益和越秀在全国的布局。”业内一位知情人士对《华夏时报》记者表示。
补缺京沪
此次越秀房托收购的上海宏嘉大厦，总建筑面积6.2万平方米，位于浦东竹园商贸区核心地段，临近上海自由贸易试验区。这是越秀房托首次进入上海市场，也是第一次走出广州以外的地区进行商办楼的收购。
与地产信托进行借贷融资赚取息差的营利模式完全不同，越秀房托是通过持有商办物业，以租金为主要收益来源的房地产信托基金。该信托2005年在香港上市，是国内第一只真正具有REITs雏形的地产信托基金。
在上海的首笔收购，只是这家房地产信托基金展开全国布局的第一步。
“未来公司将重点布局京沪。”在七月底刚刚举行的公司半年报通报会上，越秀房托主席刘永杰说。
亿翰智库分析师张化东表示，越秀房托由于是在港上市，资金成本往往不超过3%。北京和上海的写字楼市场租金收益率是国内最好的。
“这意味着只要租金回报率能达到4%-5%的水平，信托基金就能够赚钱。如果成本更便宜，那么收益率也会更高。国内这么大的市场，一定会有公司来抢占这一领域的商机。”张化东说。
而值得注意的是，越秀房托瞄准的京沪区域，正是越秀地产在全国布局中始终无法打入的“阵地”。
“按照回归一二线城市的拓展战略导向，我们将物色价格合理的优质土地，进一步扩大发展规模。”越秀地产董事长张招兴在公司年报中如是说。
但实际上，越秀地产走出广东后，在华中区域只进入了武汉，华东区域则只进入了杭州、昆山，环渤海区域只布局了青岛、烟台这些三四线城市。而在经济效益最好的京津、沪苏宁等城市，越秀地产则难以涉足。
“在越秀地产目前进入的几个城市中，其项目大多采用名股实债的合作方式，这样的方式成本很高，实则限制了越秀地产的发展速度。如果不能降低融资成本、打破僵化的机制，越秀进军全国将面临重重困难。”张化东在接受记者采访时说。
固守本土VS布局全国
作为广州老牌的实力房企，越秀地产现在才准备进军其他一线城市，业内人士分析这与越秀墨守成规有很大关系。
“越秀地产在广东的日子很好过，所以一直不愿去其它城市开疆拓土。就在越秀固守大本营的时候，在房地产高速发展期错过了全国化的最佳时机。恒大、碧桂园、富力等后起的广东房企却在全国化战略中屡占先机，在规模和实力上远远将越秀甩开。”上述房企人士表示。
分析人士指出，“没进入经济带的核心城市，算不上在这一区域真正布局。从这个角度来看，越秀的全国化布局可谓剑走偏锋，并不太成功。”一位不愿具名的分析师说。
据越秀地产年报，去年公司在长三角地区共销售了地产项目22.7万平米，销售额只有19亿元。在长三角的销售额，还不到越秀地产去年220亿营业额的一成。而环勃海区域的销售额也只有17.3亿元，加上武汉30.7亿元的销售额，除广东以外区域的业绩，只占到越秀业绩的三成。
“从业绩分布情况来看，越秀全国化房企还有较长的距离。”张化东表示。
证券公司一位分析师指出，越秀地产全国化战略受阻，与其资金成本较高有一定关系。据了解，越秀地产在房地产开发的大“金主”是广州国资基金。在开发项目的股权中，越秀地产只占5%-20%的比例，广州国资基金的股权占比高达80%-95%。
虽然用类似轻资产的方式获得了不少项目，然而越秀地产实际获得的收益却相当有限。根据与合作方的协议，越秀地产可以在合作的期限内进行股权回购，但回购的成本也相当高。需要在投资本金的基础上再增加每年10%以上的基金回报支出，几乎与信托融资成本相持平。
业内一位分析人士指出，这种合作方式几乎侵蚀了越秀的利润。“如果采取股权或海外发行票据等方式融资，越秀不会因过高的财务成本而失去资金优势，在全国布局时也会更加灵活。”张化东说。
