从2009年开始，集住宅、办公、商业、酒店、休闲娱乐等多种功能于一身的大型综合体商业项目扎堆出现，引领城市“多中心”时代的到来。
然而，随着互联网的兴起，各方的连接方式变成网状，城市级商业中心的地段优势逐渐被弱化，社区商业遍地开花，“大象”级别的商业项目被迫面临调整。
“大象”转身
前几年，在住宅市场严格调控的背景下，商业地产得到了越来越多的地方支持与优惠，吸引了更多的开发商抢滩商业地产。目前排名前20的开发商均已进入了商业地产领域，万科、保利、招商、金地等大型房地产企业还相继成立了专门的商业地产开发运营公司。
但问题也随之而来。地方政府要税收、就业，开发商要名气，一些贪大求洋的商业中心进入市场，商业地产金字塔结构严重失衡。
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，中国商业地产不是总量过剩的问题，而是结构不合理。商业项目建设要用市场需求反推，动辄就几十万平方米的商业综合体开发思路面临变革。
在互联网时代商业结构失衡问题更加凸显，购物中心不再是消费的唯一路径，电商使得对价格敏感的顾客不断外流，面临土地成本、人工成本的不断上涨，一些曾被寄予厚望的大型商业项目不得不面临调整。
北京市海淀区的大钟寺中坤广场项目曾被标榜为“第四代商业综合体”，但在互联网和电商冲击下，这个大型购物中心在经历了商业地产投资热兴起到投资过剩的全阶段之后，也不得不踏上转型改造之路。
经济信息管理专业出身的北京中坤投资集团有限公司总裁焦青坦言，免征税、产业链条短的电商，成本优势明显，实体商业很难与其直接竞争。在电商涌入的初期浪潮中，大钟寺中坤广场项目也未能幸免。
2013年底，中坤大钟寺项目陷入经营困局，为盘活存量资产，开始启动变身写字楼的救活方案。
2015年4月上旬，《财经国家周刊》记者来到大钟寺中坤广场时看到，这个红极一时的商业地产项目，目前仅有家乐福、山东黄金、肯德基、海底捞等少数品牌仍在营业。C栋不时有建筑工人进出，改造工作仍在继续。
大钟寺商业有限公司总经理池淑涛介绍，过去的一年中，公司做了大量的市场调研，结合海淀区的定位，对于项目进行了新的规划和场内布局，未来这里将打造金融、科技、文化、教育的全新产业链，目前新商铺的引进洽谈工作已经开始。
大钟寺中坤广场地上部分分为4座，池淑涛说，体量较小的独栋B座，主要面向金融机构以及企业总部招商，从目前洽谈的情况来看，项目区位优势对企业吸引力较大；而C栋原本的教育板块运作成熟，教育品类丰富，因此，C栋改动最小，一些新的优质教育资源也在不断引入中；D、E两栋的招商则以金融科技企业为主；未来保留的部分商业仅作为写字楼的配套。在运营模式上，写字楼未来计划以租赁为主。
在解释调整思路时，焦青指出，电商对于产业的替代性，是未来实体商铺在招商、规划以及运营中必须要纳入考虑范围的。只有与电商形成差异化竞争局面，实体商业才能找到生存空间。
在北京核心商圈中，同样面临调整的还有曾经云集众多国际一线品牌的北辰时代名门。记者近期走访发现，目前时代名门百货仅剩下小南国、SIU、Kenneth Lady等个别品牌仍在营业，未来招商将偏向于家庭、儿童、餐饮等业态。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示，这些商业项目的调整是市场的必然选择，既有电商影响也有项目自身原因，可以预见的是，未来将会有更多项目面临转型。
社区商业成新宠
互联网延长了商业链条，同时也扩大了购物中心的辐射半径，开发商渐渐意识到大型综合体的开发风险，于是开始将眼光瞄准金字塔底部的社区型商业中心，城市商业结构也开始回归市场理性。
海量的社区住户是开发企业做社区商业的最大本钱。以万科为例，统计数据显示，万科目前在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区、100万住户、约800万的人口规模。假如每人每月在社区消费1000元，仅社区商业收益就可达到800亿元。
巨大的市场潜力，吸引多家房企将目光聚焦到社区中，纷纷开始探索标准化、可快速复制的社区商业模型。近日，万科V-link、世茂52+、保利5P战略的相继亮相，使2015成为社区商业爆发增长的元年。
社区商业成为“香饽饽”的同时，也正处在“摸着石头过河”的试错阶段。以前住宅开发完成后，社区商铺一般会散售，造成餐饮、美发美体、废品回收各类商铺分布杂乱无章，逢街划铺、装饰简陋，严重影响社区品质的同时，也使社区商业空置严重。
蔡云指出，社区商业必须要进行统一的规划、管理和运营，才能更好地发展。并且对比大型购物中心，社区商业要更注重交互。
开发商也注意到了这一点。比如万科为了充分做好新社区，今后其在北京的所有社区商业将完全自持，不再散售。且近期，万科发布的V-link社区服务商2.0模式更强调交互与共建。
在万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖看来，之前的商业地产模式更多强调的是“自建自营”，而借鉴互联网思维的V-link社区的关键词是“共建共享”。
然而，中国社区商业工作委员会主任董利却对开发商做的社区商业表示担忧。住宅开发企业的基因使得开发商做的社区商业往往都是住宅的“陪嫁衣裳”，促销炒作提升住宅价值的居多。成功的招商、开业只能带来社区商业的昙花一现，可持续的运营、稳定的收入才是支撑社区商业可持续发展的关键。
董利透露，为带动行业发展，目前中国社区商业工作委员会正在进行标准化的社区商业中心项目研究，预计年内就会有项目亮相。
在社区商业与互联网的结合方面，蔡云指出，社区O2O是物业管理企业、互联网企业、开发企业共同的出口。开发企业持有物业提供平台，物业服务企业提供高附加值的服务，互联网公司提供连接技术，三者会在社区O2O中达到共赢。
如此看来，扎堆出现的“彩生活”、京东到家、饿了么、e袋洗等社区O2O平台会得到资本市场青睐，便不难理解了。
商圈规划的新要求
城市商业结构的调整，对于城市商业规划以及项目设计提出了新的要求。蔡云指出，综合体的开发模式，有利于节约集约用地，同时有利于产城联动发展，但是综合用地出让中的商业配比值得商榷。规划中错误估计市场对于商业项目的消化能力，是导致商业地产局部过剩，项目运营困难的根源。
此前有“睡城”之称的北京市通州区，2014年迎来了商业项目的集中供应，“过剩”隐忧显现。
从地铁北苑站到土桥站，万达广场、京通罗斯福广场、星悦百货、华业花千里几乎两公里一个。来自第一太平戴维斯的报告显示，2014年第四季度通州就有6个商业项目入市，总商业面积近70万平方米，而且全部定位为购物中心。
除供应过量的隐患外，这种“公共汽车站式的布点”也是规划的大忌。
王永平认为，商业规划要遵循商业发展规律，要么集中，要么分散。高度“集中”，才能形成商圈，发挥规模效应，并且从面对面的竞争中形成业态上的错位经营。而“分散”则要做到相隔三五公里以外，彼此形成独立商圈，互不干扰。均衡式的布点显得极其尴尬，只有一两公里的距离对于消费者而言，时间成本反而是十分巨大的。
蔡云认为，不仅城市商业布局要有预见性，商业项目自身的规划设计也要留有余地。大型项目的规划、建设到招商运营往往经历的时间很久，许多购物中心在规划初期没有预见到未来互联网发展会如此迅速，因此刚开业就又要投入巨资进行改造。
“所以商业项目规划设计要给业态调整留出足够的空间，只有可变性越高，才能更好地适应市场变化。比如，餐饮娱乐与一般零售业态对于抽风系统和下水管排送系统的要求就相差很大，要在设计初期就留出调整的余地。”蔡云说。
蔡云透露，为科学地指导购物中心建设，目前中国房地产业协会商业地产专业委员会正在起草编制购物中心等级评价标准。从购物中心产品设计、研发到后续运营进行全面梳理，为开发商提供一个可信度比较强又有行业先导性的标准。
