老牌港资房企九龙仓（相关干货），正在计划改变其在内地的投资策略。
在8月19日于上海举办的中期业绩发布会上，九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥透露，未来在内地的布局会慢慢减少一半，再集中到七八个城市，聚焦一线城市以及强二线城市的优质土地和项目。此外，未来会增大由九龙仓操盘的住宅项目比例。
港企一贯谨慎保守，预见性强，九龙仓即是一例。改变源于对市场和自身的判断。一二线城市有深耕和壮大的空间，一些供应量巨大的三四线城市，九龙仓并不能充分发挥自身的品牌溢价。“这个过程，可能不是几个月，而是几年，会慢慢的发生。”周安桥强调说，策略的改变并不能在短时间看到效果。
战略上的进退之外，九龙仓在绿城的进退颇受外界关注。
在入股绿城3年后，今年的7月6日晚间，九龙仓宣布从绿城董事会退出，仍保留股份，并称“已经完成历史使命”。周安桥表示，退出董事会以后，九龙仓保持了进退自如的身份，但没有时间表，也不会以绿城股价作为最关键的衡量因素，“可以买一些，也可以再卖一些”。
退出绿城
在退出绿城董事会以后，九龙仓如何定义和绿城的关系？
周安桥表示，退出主要是因为对中交入主绿城有信心。他分享了一个小故事：去年融创计划收购股份之初，九龙仓表示反对，“第二我们也不干了，把股份也卖掉，孙宏斌做了很多工作，希望我们留下来，他讲了一句很重要的话，宋卫平、寿柏年加上九龙仓的股份比例必须不低于某个点，如果九龙仓不是绿城的股东了，宋寿股份不到20%，会导致20多亿美金债立即违约，美金债违约，国内的银行立马会先下手为强，绿城面临倒闭的风险。今天中交把这个责任充分负担起来了，而且比九龙仓走得更远，所以我们很放心地退出来。”
退出以后，绿城不再是九龙仓的联营公司，九龙仓的中期业绩报告显示，合营公司盈利减少以及绿城的投资重新分类为金融投资，导致九龙仓2015年上半年的发展物业核心盈利下跌。周安桥也表示，这近14.91亿港元(7.75263, 0.0022, 0.03%)的亏损只是会计亏损，之前曾经录得22亿港元的会计收入，减掉之后九龙仓依然是盈利的。
近期九龙仓悄悄增持了绿城股份。对此，周安桥解释说，增持或者减持，只代表了九龙仓自己的态度和对绿城股价的看法，目前九龙仓和绿城依然保持密切的关系，在业务上也有很大的合作空间。“我们对绿城的持有也好、进退也好，股价并不是主要的关系。第一，我们没有时间表，第二没有目标价钱。反正今天不准备卖，短期内也没有这样的想法。明天我认为合适，比如股票跌到一定的价格，很便宜，不排除还会买，作为财务投资者，这方面会觉得很舒服。”周安桥说。
收缩管理半径
“我们也焦虑，又要买地，又要卖楼。”
在极为重视的内地市场，九龙仓同样在进退之间摸索出新的发展战略——回归一线。
战略的改变离不开市场的变化。“很长一段时间房企都在追求规模，但过了几年，如果不赚钱又经营得很辛苦，我们就会把一些不好的地方淘汰，在一些觉得能做好的地方继续做大、做好。”
目前，九龙仓在内地布局了14个城市，分别是北京、上海、广州、杭州、常州、苏州、宁波、无锡、成都、重庆、佛山、大连、天津和武汉。
周安桥表示，回归一线，以上海、苏州、杭州三个城市为核心，首先在这些城市的量会明显增加，“假定上海有三个项目，我希望加到五、六个。”此外，九龙仓对广东的深圳和广州展示出了拿地的兴趣，不久前周安桥和中交地产董事长孙国强在广州有过一次会晤，双方正在洽谈广州某个地块的合作开发。周安桥还透露，3个礼拜之内，计划再到北京拿地。
与此同时，在一些三四线城市，做完现有项目后，不再获取新的地块，直至完全退出当地市场，这个时间将快则一至两年，慢则三至四年。
在个别城市项目数量的增加，必然导致人员扩充。周安桥对经济观察报称，在其深耕的城市，本土化策略会更明显，“挖更多的本地好手，但还是要看能不能拿到项目。”
转变的过程并非一蹴而就，而且颇具挑战。摆在九龙仓面前的第一道关卡就是一线土地资源的竞争激烈。
2015年上半年，九龙仓在内地的销售额是103亿元，同时花费了约40亿元买了5块地，买明显小于卖。“说明什么问题？一是我买不到，市场竞争激烈；第二，说明我谨慎、保守；第三，我们并不看好后市可以这么疯狂。我们态度积极，但要耐得住寂寞。上半年买了5块地，可能报名报了50多次，也就是说输了40几次。”
周安桥说，九龙仓对一二线的土地市场一向态度积极，基本上只要有土地供应，就会主动研究，但九龙仓的原则是土地价格要合理，必须保证能赚钱，其内部有严格的财务测算，一旦超标，就会放弃拿地。“之所以不退出绿城，某个意义上说，绿城也是土地的一个来源。也许可以多一些‘绿城’，这也不排除。适当的时候，有一两个类似绿城的好公司在我面前，我们也会考虑。”
值得一提的是，九龙仓对存量土地市场表现出了浓厚的兴趣，周安桥表示，寻找存量土地的过程中，会优先和国企合作：“我们正在努力，大概有两三个项目在谈，我也没有把握都可以谈成，但希望至少可以谈成一个。”
增加操盘比例
在收缩管理半径后，九龙仓还计划增大由九龙仓操盘的住宅项目比例。
进入内地市场多年，九龙仓采取的策略是和诸多品牌房企合作开发，包括万科、中海、绿城等等，这被视为既定方针之一。这些房企有共同的诉求，一是负责操盘，二是并表。“九龙仓对此不敏感，不争并表，所以我们是房企很好的朋友。以后很可能很多项目是我来操盘，但依然让你来并表。“周安桥说。
周安桥表示，增加独立操盘比例，和缩短战线的策略有关。“比如原来我们在六个城市，将来逐渐缩为三个城市。三个城市里面，比如现在每个城市有5个项目，准备做到10个项目。很自然地，要在这三个城市里面加强人手。这样的情况下，不排除未来五个项目里面，一部分是我自己拿的，一部分是合作拿的。合作项目里，我更不排除争取我们自己操盘，这其实是一个逐渐进步的过程。我在这个城市里面项目多了，人手也越来越强，对其他人操盘的依赖性也少了。“周安桥说。
但九龙仓首先需要做的是说服自己的合作伙伴。周安桥表示，在九龙仓的团队和品牌优势都能得到发挥的城市，会加大自身操盘比例，但在合作伙伴更具优势的城市，会依然让合作伙伴操盘。
合作形式的改变也必然带来新的磨合。“我们一般会给我们选准的合伙人很大的操盘空间，至于到了我操盘的时候，是不是会给同样大的空间？也许会，也许不会。”
