（商产网报道）当传统住宅开发的利润越来越稀薄的时候，各大开发企业纷纷探索新业务、新方向，“地产一哥”万科的做法就十分引人注目。
对万科来说，房地产行业已经进入了下半场，依靠住宅开发的增量领跑市场的行情已难以实现，盖有人住的房子才是王道。广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东告诉商产网，下一个十年，万科的长远发展战略是打造完整的城市配套服务系统，服务于房子的主人，把房子里的延展性内容填进去，因此，万科在地产开发以外，进行了一系列新业务的探索，包括商业地产、养老产品、酒店度假、社区医疗、万科教育、租赁公寓等，特别是在广深区域，万科的新业务已形成了基本的产品线，初见成效。
在这些新业务中，万科广深区域的商业物业已成规模，从深圳、东莞到广州，万科的商业布局已涵盖区域性购物中心、新型商业综合体和精品社区商业，其多个自营商业品牌即将亮相。
万科商业发力深圳、东莞
在深圳大本营，万科由纯住宅到商业的突围，首个试水项目是龙岗布吉万科红商业广场，此后迅速开发了龙岗万科广场、宝体万科生活广场、壹海城等项目，构建起社区级商业+区域级商业+城市级商业的商业体系，并推出了首个儿童教育品牌万科社区营地。
东莞长安万科广场实景图
凭着商业经验的积累，万科在东莞的商业布局也迎来收获期。松山湖万科生活广场、厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场、长安万科广场都已开业，三个万科生活广场主打社区商业路线，而长安万科广场则定位为时尚购物中心，优衣库、UR、Lacoste、Tommy、Guess、CK、百佳超市等国际知名品牌已进驻。
值得注意的是，万科在商业物业的开发运营中，积极尝试轻资产运作，以社区商业为标的，引入基金投资方，有利于商业物业的资产证券化。
目前，东莞厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场两个项目已牵手东方藏山进行轻资产运作，基金公司作为投资方占有项目的80%股权，万科作为小股东，拥有项目的经营管理权，双方协商给经营团队设定了相应的经营指标，既确保基金的收益，也确保万科的收益。
杨卫东告诉商产网，深圳土地资源稀缺，土地价值比较高，决定了商业项目的运作必须十分谨慎和更加精耕细作。而东莞是个多中心的城市，商业项目的影响力必须与能够辐射的范围相一致。广州的城市规模很大，商业的增量市场还有一定规模，万科商业在深圳、东莞、广州三个城市的布局和发展方式虽然各有不同，但也有共同点。即大部分商业项目都是依托于万科开发的楼盘社区，进行相应的体量控制，都会围绕万科的教育和其他产品线加载内容，满足社区核心客群的需求。
