远洋地产:融到钱是第一步 100亿融资如何花是考验

   2015-08-24 8010

  3.78%、4.15%、5%,这是远洋地产(相关干货)发行5年期20亿元、7年期15亿元和10年期15亿元公司债券的息率。其中,5年期债券票息创地产行业国内公司债发行的利率新低。

  远洋一位高管透露,总额100亿的公司债,仅是远洋融资计划的第一步,未来发行可以进行税前抵扣的公司债是趋势。

  此次发债,大股东中国人寿给出了切实的支持,认购金额超过了10年期债券品种的20%。

  对该笔资金的使用,远洋称,100亿融资如何花是真正的考验,并非完全基于项目现金流考虑。

  远洋财技

  远洋地产2年-5年期借款占比61.1%,5年期以上借款占比2.3%,本次发行的5年期、7年期和10年期公司债可以改善债务结构。

  远洋地产有息负债是450亿元,若现有融资规划100亿全部发行完毕,可置换有息负债约20%。融资成本可拉低约 0.6%,由 6.5%降至5.9%。融资成本降低1%一年可节省约4.5亿元资金。

  远洋地产行政总裁李明认为,低息率主要原因是中诚信授予远洋地产AAA最高评级。这是境内企业评级最高级别。

  3.78%低票息是不是意味着远洋地产的融资能力更强呢?

  国信证券一位高管表示,发行公司债不能“唯票息论”,原因有二:一是远洋地产债券票面利率目前是房企中最低值,恒大地产票价利率高达6.98%,从恒大的有息负债和融资成本算账,恒大杠杆化程度最高。资本市场不在“节流”,更在“杠杆”;二是龙湖地产5年期和7年期债券票面息差只有20BP,息差比美国国债(最低约70 BP)还窄,远洋地产息差37 BP,息差越低,信用值越高,龙湖地产略胜一筹。

  去年年底远洋地产总贷款额度达456.04亿元,同比上涨29%,是其现金资源总额163.36亿元的2.79倍,净借贷比率达到66%,为2009年以来的最高值。

  远洋地产2013年、2014年年报显示:2013年境外境内债务比例是23:67;2014年底境外境内债务比例是34:66,而2015年远洋通过发行美元债和此次境内公司债,境外境内债务比例约44:80。

  故当人民币贬值约1.8%,提升境内债务比例是优化债务结构方式之一。

  中国人寿支持

  6月以来,国内A股市场持续跌停,天量资金从股市撤离,并迅速涌入债券市场。债券市场主要债券品种的平均票面利率均呈下滑态势,仅仅7月6日至8月3日,公司债发行利率就下降近一百多基点。

  截至6月底,已实现债权融资的28家房企,平均融资成本为5.49%,远洋比平均融资成本低得多。

  除1300亿元总资产、445亿元净资产和2000万平方米总土地储备外,在AAA评级的背后,具有金融基因的大股东中国人寿发挥了巨大作用。

  中国人寿是全球最大的寿险公司,拥有超过2万亿资产,可从管理、运营、资金、评级等方面支持远洋地产。

  经济观察报从中国人寿获悉,中国人寿一直视远洋地产为唯一的不动产投资平台。

  远洋地产是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商,双方共享销售网络和客户资源,此外非常重要的一点是,中国人寿从股权、债权等方面支持远洋地产增强资金实力。

  2014年7月和2015年1月,远洋地产连续发了两期各12亿美元债券,是中国房地产最大规模的美元债发行计划。中国人寿直接认购金额高达7亿美元。

  本次国内发债,中国人寿认购金额亦超过了10年期债券品种的20%,10年票息是5%,已接近中国人寿6%的投资标准线,只比中国人寿4%的资本成本线高1%。

  地产金融新思维

  从2014年开始,远洋地产对旗下资源进行了一番腾挪,不仅新增一二线核心城市700万平方米土地储备,还对秦皇岛的海世界、抚顺的远洋城等三线城市600万平方米土地进行剥离,更进入广州、南京、香港等城市,深耕写字楼、商业零售、养老养生,涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务,同时构建住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融“四元业务”格局。

  这无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。

  发展实业等于做加法,发展金融等于做乘法,如果加法和乘法一同做,才能像滚雪球般做大做强。

  下一步,如何花对这笔境内公司债,是远洋地产需要面临的问题。

  李明说,自己最近思考的问题是如何实现公司“优化资产、资源、资本以及资金的配置,来推进业务模式和盈利模式的转型创新”。

  “发债前讲究节省融资成本,需懂节流,发债后,需懂运用资本能力,后者比前者更重要、更难,个人认为不能用之前地产金融思维来运用这笔钱,即A项目资金链紧张,就将钱投资A项目,B项目现金流充沛,就不投资B项目,这是黄金时代的地产金融投资思维。白银时代,房企需要科学的地产金融投资规划思维,投资业务需从长期角度来看,现金流只是投资因素之一。这就是我们为什么要剥离二三线600万平方米土地,花巨资购入一线城市700多万平方米土地,你要知道,这600万平方米土地并不是高价地,所以8月18日发行这笔公司债前半场比赛,我们做得还不错,关键是后半场比赛,要把这笔钱花得值,这一块比赛才刚刚开始,是房企角力公司真正实力时刻,100亿融资计划如何投资是关键,后面做的不好,甚至被同行嘲笑钱多人傻,所以路还长着了。”远洋高管言。

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