3.78%、4.15%、5%，这是远洋地产（相关干货）发行5年期20亿元、7年期15亿元和10年期15亿元公司债券的息率。其中，5年期债券票息创地产行业国内公司债发行的利率新低。
远洋一位高管透露，总额100亿的公司债，仅是远洋融资计划的第一步，未来发行可以进行税前抵扣的公司债是趋势。
此次发债，大股东中国人寿给出了切实的支持，认购金额超过了10年期债券品种的20%。
对该笔资金的使用，远洋称，100亿融资如何花是真正的考验，并非完全基于项目现金流考虑。
远洋财技
远洋地产2年-5年期借款占比61.1%，5年期以上借款占比2.3%，本次发行的5年期、7年期和10年期公司债可以改善债务结构。
远洋地产有息负债是450亿元，若现有融资规划100亿全部发行完毕，可置换有息负债约20%。融资成本可拉低约 0.6%，由 6.5%降至5.9%。融资成本降低1%一年可节省约4.5亿元资金。
远洋地产行政总裁李明认为，低息率主要原因是中诚信授予远洋地产AAA最高评级。这是境内企业评级最高级别。
3.78%低票息是不是意味着远洋地产的融资能力更强呢？
国信证券一位高管表示，发行公司债不能“唯票息论”，原因有二：一是远洋地产债券票面利率目前是房企中最低值，恒大地产票价利率高达6.98%，从恒大的有息负债和融资成本算账，恒大杠杆化程度最高。资本市场不在“节流”，更在“杠杆”；二是龙湖地产5年期和7年期债券票面息差只有20BP，息差比美国国债（最低约70 BP）还窄，远洋地产息差37 BP，息差越低，信用值越高，龙湖地产略胜一筹。
去年年底远洋地产总贷款额度达456.04亿元，同比上涨29%，是其现金资源总额163.36亿元的2.79倍，净借贷比率达到66%，为2009年以来的最高值。
远洋地产2013年、2014年年报显示：2013年境外境内债务比例是23:67；2014年底境外境内债务比例是34:66，而2015年远洋通过发行美元债和此次境内公司债，境外境内债务比例约44:80。
故当人民币贬值约1.8%，提升境内债务比例是优化债务结构方式之一。
中国人寿支持
6月以来，国内A股市场持续跌停，天量资金从股市撤离，并迅速涌入债券市场。债券市场主要债券品种的平均票面利率均呈下滑态势，仅仅7月6日至8月3日，公司债发行利率就下降近一百多基点。
截至6月底，已实现债权融资的28家房企，平均融资成本为5.49%，远洋比平均融资成本低得多。
除1300亿元总资产、445亿元净资产和2000万平方米总土地储备外，在AAA评级的背后，具有金融基因的大股东中国人寿发挥了巨大作用。
中国人寿是全球最大的寿险公司，拥有超过2万亿资产，可从管理、运营、资金、评级等方面支持远洋地产。
经济观察报从中国人寿获悉，中国人寿一直视远洋地产为唯一的不动产投资平台。
远洋地产是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商，双方共享销售网络和客户资源，此外非常重要的一点是，中国人寿从股权、债权等方面支持远洋地产增强资金实力。
2014年7月和2015年1月，远洋地产连续发了两期各12亿美元债券，是中国房地产最大规模的美元债发行计划。中国人寿直接认购金额高达7亿美元。
本次国内发债，中国人寿认购金额亦超过了10年期债券品种的20%，10年票息是5%，已接近中国人寿6%的投资标准线，只比中国人寿4%的资本成本线高1%。
地产金融新思维
从2014年开始，远洋地产对旗下资源进行了一番腾挪，不仅新增一二线核心城市700万平方米土地储备，还对秦皇岛的海世界、抚顺的远洋城等三线城市600万平方米土地进行剥离，更进入广州、南京、香港等城市，深耕写字楼、商业零售、养老养生，涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务，同时构建住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融“四元业务”格局。
这无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。
发展实业等于做加法，发展金融等于做乘法，如果加法和乘法一同做，才能像滚雪球般做大做强。
下一步，如何花对这笔境内公司债，是远洋地产需要面临的问题。
李明说，自己最近思考的问题是如何实现公司“优化资产、资源、资本以及资金的配置，来推进业务模式和盈利模式的转型创新”。
“发债前讲究节省融资成本，需懂节流，发债后，需懂运用资本能力，后者比前者更重要、更难，个人认为不能用之前地产金融思维来运用这笔钱，即A项目资金链紧张，就将钱投资A项目，B项目现金流充沛，就不投资B项目，这是黄金时代的地产金融投资思维。白银时代，房企需要科学的地产金融投资规划思维，投资业务需从长期角度来看，现金流只是投资因素之一。这就是我们为什么要剥离二三线600万平方米土地，花巨资购入一线城市700多万平方米土地，你要知道，这600万平方米土地并不是高价地，所以8月18日发行这笔公司债前半场比赛，我们做得还不错，关键是后半场比赛，要把这笔钱花得值，这一块比赛才刚刚开始，是房企角力公司真正实力时刻，100亿融资计划如何投资是关键，后面做的不好，甚至被同行嘲笑钱多人傻，所以路还长着了。”远洋高管言。
