2015-08-26
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通过对营业额的预估，反推租金是现代商业地产中比较常见的租金测算方法。它多作为一种辅助方法来印证商业中心的租金制定是否合理。现在，RTM创格奥特莱斯向您简要说明一下这种方法如何操作。
营业额测算一般有2个角度：
一方面，可以以“产品单价”为依托的测算：营业额=产品平均单价*销售数量;
另一方面，可以以“客单价”为依托的测算方法：营业额 =平均交易单价(即客单价)*交易次数;
例：超市营业额测算
入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入
门前人流量=∑N天人流量÷N
客单价=∑N人购买金额÷N
预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价
年销售额=月销售额*12
通过营业额进行反推：运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：
年租金=年营业额*承租水平
租金单价=年租金/12/30/租赁面积
常见业态承租水平
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