上海：传统经营模式难以打破 张杨路商圈前景堪忧

      张杨路商圈是以新上海商业城（主要包括第一八佰伴，时代广场，中融国际商城）为基础，以张杨路为中轴线，向南北辐射，北至商城路，南至潍坊路所形成的商圈，地段优势明显。

      ■张扬路位于复兴东路隧道浦东段出入口，再加上正在修建的地铁中转站———东方路站，、东昌路站，交通及其便利，发展前景不可限量。

      ■有小陆家嘴之称，将成为浦东商圈发展的龙头。对于陆家嘴金融地带来讲，其周围的商圈也应该是较高档次的，购物环境自然要良好，但目前的商业形态与发展趋势不相匹配。

      易居房地产研究院认为，尽管该商圈定位集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲功能于一体，立足中档，兼顾高档，但随着商圈的基本成型，暴露的缺点也越来越多，人气不旺、知名品牌缺乏、沿街商铺档次低等，与浦东发展的形象不符等等。

      商圈人气不高，知名品牌稀缺

      张杨路商圈内，除了第一八佰伴已基本家喻户晓以外，其他商场几乎都是近2-3年来才慢慢发展起来，市民对其了解程度相当低，例如中融国际，华润时代有些居民甚至未曾听过这几个商场的名字。即便是第一八佰伴，其知名程度与南京路，淮海路，徐家汇等市级商圈也是无法相媲美的。这一问题大大阻碍了张杨路商圈的健康发展，使一些商家只能将广场装修豪华，但人流稀少，相当冷清，形成了一个恶性循环。而另外一个方面，张杨路商圈几大商场商铺知名品牌都相当的少，例如第一八佰伴大多以百货为主，中融国际则是相对时尚一点，但是都缺少了国际知名品牌，使商场的档次一下子降低不少。华润时代广场虽有国际知名品牌，但是数量及少，难以构成气候，所以流失大部分高档消费者，使张杨路商圈少了一个重要的顾客来源，对其今后的发展相当不利。

      沿街店铺档次低，与浦东发展形象不符

      易居房地产研究院根据商圈内业种、档次、营业面积做了详细的调研和总结，从中发现一个鲜明的特点，张杨路商圈附近由于居民区较多，中低档次的沿街店铺较多，并且业种也集中于一些餐饮，理发，租房中介等，很少有服饰或者高档品牌专卖店出现，这一点于淮海路，南京路完全不符，并且从浦东经济发展龙头的地位来看，张杨路的沿街店铺与其商圈的特点非常不协调，与相临的陆家嘴，小陆家嘴更是格格不入，使人对张杨路商圈的前景堪忧。

      部分商场管理不善，经营惨淡

      除第一八佰伴以外，商圈内大型商场商铺空置率极高。究其原因，易居房地产研究院分析认为：租金偏高，进场品牌知名度不高，内部经营管理不善。调研数据显示，张杨路某些商场的某几层的租售率甚至低于30%，而其他楼层也都只在50%徘徊，与其他几个市级商圈相比，相形见拙。

      易居观点：

      张杨路商圈紧依陆家嘴，地理位置优越。建设中的浦东东方路地铁站将成为四条轨道交通的转站枢纽，将聚集大量人气。但商场定位相似、无特色的传统经营模式已经很难留住顾客，此时调整业态布局成为当务之急。采取错位、有序的经营模式，重点增加主题百货，休闲娱乐的比重将有效改善该商圈业态分布。此外，陆家嘴高档写字楼聚集，高档商务人员和外籍人士居多，造成整个商圈消费层次较高，故引进高档国际品牌将会吸引住这批高端客户。