2015年8月19日，港股上市房企碧桂园（相关干货）（股票代码：2007.HK）在香港发布了2015年度的中期业绩报告。数据显示，在销售额稳步增长的前提下，碧桂园的盈利能力在快速提升，今年上半年碧桂园实现合同销售金额544.7亿元，核心净利润则达到约48.8亿元，同比增长了3.6%。作为中国最大的城镇化专业住宅开发商之一，碧桂园今年以来的一系列转型获得了显著的成效。
“今年我们确立了三大战略，即聚焦城镇化红利、塑造财务稳健性、采用金融化手段打造社区资源整合平台，尤其是社区资源方面，我们正在对教育、酒店、商业等板块进行整合，未来有望将各个板块独立出来分拆上市。”碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园的愿景是成为一家价值链全覆盖的公司，只要是对母体有价值、能分拆的业务，未来都会考虑分拆上市。
在碧桂园的过往发展模式中，五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套一直是碧桂园长期以来的竞争优势,这些配套旨在给业主提供完整的居住生活解决方案。而随着碧桂园的战略转型，碧桂园也在推动包括产品、服务、配套、社区文化、环境等在内的五星家园要素的全面升级，尤其是在社区配套方面，如何让社区配套资源完成整合并插上资本的翅膀，以更好地服务于住宅主业和业主需求，成为当下碧桂园正在考虑的重点问题。
教育配套：做民办教育的“劳斯莱斯”
在今年的中期业绩发布会上，碧桂园首席财务官吴建斌披露了一条重要信息：作为碧桂园物业重要配套之一的教育板块，最快将在明年上半年实现分拆上市，预计估值不低于30亿元。
这是继碧桂园物业板块和酒店板块之后，碧桂园透露的又一子业务上市计划。作为碧桂园五星级家园配套的重要组成部分，学校曾经是碧桂园品牌的标志之一。1994年，正是因为著名策划人王志纲的建议，借教育这个刚需入手，碧桂园才得以开启“教育地产”的先河，走出楼市低迷的泥潭，配套学校不仅让碧桂园起死回生，也让碧桂园学校从此一举成名。
如今，曾经作为碧桂园小区配套的学校发展规模已经不可同日而语。作为我国民办教育龙头，碧桂园学校已成功运营20年，碧桂园教育集团不仅创立了中国乃至东南亚第一所用中文进行主题探究教学的PYP学校，还创办内地第一所由国人创办、招收中国学生为主的IB学校，目前拥有34所在办学校及3所慈善学校，21087名在校学生，2526名优质教师，每年有将近半数的高中毕业生被排名前50的院校录取，教育板块与地产板块将积极互动，有望成为碧桂园新的利润增长点。
“可以说经过这20年的发展，杨国强主席对于碧桂园学校的发展思路一直非常明确，我们期望只做两类教育，一是高端国际学校，第二类是优质双语学校。”广东碧桂园学校校长李春雷告诉笔者，过往碧桂园学校很好地扮演了碧桂园小区配套的角色，而未来，碧桂园将不会满足于只给业主提供基础性教育，会继续做大做强教育板块，争取为业主提供更优质和高端的教育配套服务。
为了统一碧桂园学校的教育理念，形成发展合力，实现资源共享和效益最大化，2014年10月16日，碧桂园成立了碧桂园教育集团，将碧桂园旗下所有学校归口到教育集团实行统一管理和运营，为碧桂园教育集团分拆上市做好了铺垫。
碧桂园集团主席杨国强将碧桂园教育集团的办学使命明确为：培养具有中国灵魂、国际情怀的未来成功人士，“广东碧桂园学校要进行‘二次创业’，要将碧桂园学校打造成为教育行业中的‘奢侈品’”。
“什么是教育的奢侈品？那就是学校的课程能量身定做，家长能感到物有所值，物超所值，要能关怀到每个孩子的心灵成长瞬间。”李春雷表示，碧桂园学校希望把个性化教育推向极致，尊重学生的个体差异，关注学生的平衡发展，相信这将切合更多碧桂园业主的需求。
按照碧桂园方面的规划，如果能实现与资本市场的对接，未来碧桂园学校就将不限于依附碧桂园项目而存在，而会通过轻资产扩张的方式输出碧桂园教育的管理模式，利用碧桂园学校的品牌优势实现独立办学，目前已有不少项目已经在洽谈中。
碧桂园认为，通过实施高端国际教育和优质双语教育两种模式，可以提升项目教育配套的品质，打造一个教育奢侈品的概念，成为中国民办教育的“劳斯莱斯”。“希望在五年内，通过主办、承办、合办、自办等模式，碧桂园学校可以扩张至100家连锁学校，走集团化办学之路。”李春雷告诉笔者。
商业配套：因地制宜“接地气”
除了学校之外，商业配套也是碧桂园超级大盘中必不可少的组成部分。在碧桂园的发展历史早期，商业配套主要是以契合业主需求的社区商业为主，从2010年开始，碧桂园成立了专门的商管团队，聘请专业的规划、设计、招商等运营人才，与品牌大商家组成战略合作联盟，结合公司旗下的大型项目，开始全力打造大型商业中心+大规模住宅社区+五星级酒店的城市综合体。
“碧桂园的商业跟别的商业地产公司可能不一样，我们是结合我们的项目的实际情况来规划商业业态的，项目完全切合我们业主的需求，相对来说很少做一站式的大型购物中心，我们只做接地气、有趣的商业项目。”碧桂园商管公司副总经理兼商管中心总经理张岩告诉笔者。
成立于2013年的碧桂园的商业管理公司是碧桂园旗下最年轻的业务公司之一。目前，该商业管理公司已经接管了碧桂园位于14个省区的75个商业项目，其中大型商业体有6个，剩余大部是社区型商铺业态。
为了更好地做好商业业态组合，从2014年开始，碧桂园商业管理公司开始对碧桂园商业进行多业态、全系统的总结、研发，规划出了六条契合碧桂园住宅项目发展的商业产品线，包括郊区超级购物中心、城市级标准购物中心、社区购物中心、县镇级购物中心、开放式室外步行街和儿童职业体验主题乐园等六大业态。
其中，郊区型超级购物中心一般选址在城镇郊区，周边有大规模城市群，作为碧桂园超大盘的配套，辐射范围是两小时到达城市，主力店维持在3家以上，商业体量在10万到20万平方米左右。
目前，碧桂园2014年8月在江苏句容碧桂园开业的欢乐城项目就属于此类型，该项目体量16万平方米，主力店包括46000平方米希乐城、7000平方米华联超市，不仅能够满足句容碧桂园30万业主的需求，还可以辐射南京、镇江、苏锡常等经济发达城市，被誉为碧桂园旗下的“儿童体验第一MALL”。
而碧桂园的城市级的标准购物中心则主要布局在城市核心商圈或副商圈，商业体量在5万至10万平方米。比标准购物中心体量更小一点是的是社区购物中心。社区购物中心主要选址在城市近郊和大型居住区，要求碧桂园自有地块面积不少于150亩，其典型代表是碧桂园2014年底开业的沈阳碧桂园银河商业广场。
今年年底，碧桂园计划在其大本营顺德龙江镇再开业一个3.5万平方米的碧桂园商业广场项目。这将是碧桂园首个县镇级购物中心，该类别的购物中心选址在县镇核心商圈，临近政府机构所在地，辐射范围3公里，商业体量在3万至5万平方米左右。
在单体商业项目之外，碧桂园的室外开放型步行街则已有数十年的历史沉淀，随着碧桂园房地产主业的发展，其社区商业已经取得了长足的进步，先后形成一大批“社区购物中心”“生活广场”“娱乐休闲一条街”为一体的众多社区商业项目。
“现在碧桂园的社区商业已经延伸出英伦商业街、U型商业街、社区商业街等多种复合形态，社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所的方向发展。”张岩表示。
根据碧桂园最新报表数据披露，截至2015年6月30日，集团的投资性物业建筑面积达96.7万平方米，公允价值人民币79.5亿元，其中在租建筑面积达60.9万平方米，公允价值人民币48.2亿元，投资物业租金收入约为人民币4734万元。
尽管从数据上看，目前碧桂园商业投资物业的租金收入还不足以成规模，但其结合项目并行的独特的发展路径，包括超级大盘的强劲人流，都有望为碧桂园商业物业带来了长期的租金保障。
事实上，在碧桂园的长期规划中，商业资产也有证券化的考虑，尽管在张岩看来，目前商管公司的首要任务是做大、做优资产包，“目前我们的商业资产规模还是有限的，现阶段商业主要还是跟着项目走，以满足业主需求为主”，显然，若碧桂园能够实现商业地产的盘活，其商业物业的发展将更加迅猛。
酒店物业：分拆上市谋轻资产扩张
虽然碧桂园商业资产的资本化之路仍有待时日，但其另一项配套资产则已经具备了上市的条件。今年年初，吴建斌首次透露了碧桂园酒店的分拆上市计划，半年时间以来，碧桂园酒店资产的资本化运作一直在悄然进行。在中期业绩发布会上，吴建斌再一次证实，碧桂园分拆酒店业务上市的目标仍然没有变化，不过当下市场时机不太适合，“最终方案还没有定，不排除寻找合营伙伴进行管理或者出售部分股权”。
作为碧桂园五星级家园的重要配套之一，碧桂园酒店的发展历史虽然不能与碧桂园学校相提并论。但在房地产行业当中，碧桂园无疑是最早提出“地产+酒店”开发模式的开发商之一。早在2007年，碧桂园上市时,杨国强就格外强调其“地产+酒店”的特殊模式，杨国强当时希望，凡是旗下稍大型的楼盘，都要配备一家五星级酒店。
通常，开发商造酒店有两种方式，一种为自营，以自有的酒店管理公司作管理，另一种为嫁接形式，在项目规划设计之前就引入专业的酒店管理公司，酒店建好后移交给酒店管理公司经营管理。充满魄力的碧桂园选择了前者——从自营酒店品牌起家。
时至今日，碧桂园酒店管理公司已经培育了“碧桂园凤凰”“碧桂园假日”及“碧桂园凤祺”三大品牌体系，成为了本土综合实力最强的高星级酒店集团之一。目前拥有已开业酒店49家，客房总数14000多间，总资产近200亿元。其中，五星级标准酒店46家（含挂牌五星酒店8家），覆盖广东、湖南、湖北、安徽、江苏、山东、辽宁、内蒙古、海南、重庆、天津等省市。随着碧桂园在马来西亚、澳洲、新西兰、美国、加拿大、亚太区多国的地产发展布局，碧桂园凤凰国际酒店也开始走出国门，迈向世界。
在碧桂园凤凰国际酒店管理公司执行总经理罗与卓看来，碧桂园酒店管理公司若能搭上资本的快车实现上市，将极大增强碧桂园酒店管理公司的资金实力和管理能力，有助于管理服务的提升，更好的服务于社区配套，“过往碧桂园酒店作为社区配套，极大地促进了物业的销售和价值提升，但酒店主要依赖集团投资，从资产回报的角度来看，这并不利于酒店的长远发展”。
与教育板块业务一样，轻资产扩张和管理输出被碧桂园视为未来旗下酒店产业发展的主要战略。“与外资酒店品牌对比，我们有差异化的竞争优势，对于位置不是那么核心、地段比较差的酒店物业，我们有自己独特的市场开拓和运营能力。”罗与卓告诉笔者，碧桂园凤凰国际酒店管理公司一直承担着旗下酒店的孵化、培育和优化管理职能，已经拥有输出品牌和管理的能力。
据罗与卓透露，从去年7月至今，碧桂园旗下酒店的经营性利润已经有近两亿元，有良好的现金流（GOP）表现，仅2015年上半年，酒店业务的收入就达到了为6.11亿元，同比增长了47.9%。
“碧桂园业主对于我们酒店业绩的贡献平均可以达到20%到30%左右，我们建立了自己酒店会员系统，更好地维系了业主与酒店的关系，如果我们能实现上市，将极大增强我们的资本实力，可以帮助我们改善管理，为业主提供更多个性化的服务。”罗与卓说。
据悉，为了推进酒店管理公司上市，碧桂园已经对旗下的酒店资产按照经营状况进行了资产整合，划分出成熟型、成长型酒店，对于成熟型的酒店资产，考虑打包上市或者引入投资者，但对于成长型的酒店，碧桂园则自持或者出售，这将最大程度盘活酒店资产从而推动酒店管理公司“轻装上阵”对接资本市场。
