8月26日，央行降息降准的第一天。人民币兑美元中间价贬值到6.4043，创近四年来新低。海外有债的房企，心情无疑会变得复杂：用人民币兑换外汇偿还债务，资金成本又增加了。
好消息是，年初证监会放开对上市房企再融资限制，境内债券发行主体扩大至非上市公司主体。已发境内公司债的房企，也在“无意”间少了人民币贬值带来的损失。中原地产研究部数据显示，今年已有超60家上市房企在内地通过公司债融资，预期融资额度2500亿元，远超去年全年的235亿元。
龙湖地产（相关干货）亦在此列。它在7月成功发行60亿元境内公司债，资金用途正是调整债务结构。从其近日公布的半年报上看，在手现金170.2亿元，6月末净负债率61.1%，综合借贷成本从去年末的6.4%下降至6%。外币借款占比更降到30%。瑞银在维持龙湖“买入”级别时亦表示，龙湖外币计算债务占比远低于同业的41%。
更值得注意的是，龙湖30%的外币借款中，40%已做汇率掉期处理，以降低未来汇兑损失，它更是内地房企中唯一3年前开始做外币债对冲的。
有了早于同行的未雨绸缪，面对年中业绩会现场融资问题时，龙湖高层对外传递出淡定信号。龙湖地产首席财务官赵轶说，目前龙湖融资渠道宽松，最近一年半到两年时间，已明显感受到长期坚持稳健战略所带来的红利。首席执行官邵明晓也提醒，民营企业一定要管理好资产负债表。资产负债和流动性要安全，小心用贵的钱，房地产行业最终拼的就是资本成本。
当行业挥别暴利，运营更讲求精细化，龙湖的财务心态，或是房企同行的普遍心态。
汇率压力陡增
房地产作为典型的资金密集型产业，资金流动性和融资成本尤为关键。最近几年，受调控政策影响，房企国内低息融资绝非易事：上市及再融资条件苛刻，银行开发贷要求颇高。而借道表外融资、信托和民间借贷，成本较高。
海外却曾有着不错的融资途径。2012年之后，美国第三轮量化宽松政策实施，全球资本市场出现超低利率环境，知名房企拿到的融资利率更是远低于国内。之后，中国房企海外发债数量大幅增长，2013年、2014年连续形成海外融资高峰。
有数据为证。2012年共有25家内地房企海外融资约600亿元人民币，2013这一数字约为3300亿元人民币，2014年仅前7个月房企海外融资额度就达到2600亿元。
随着人民币兑美元中间价下调，原本看起来很美的境外债，正悄无声息地发生着变化。与传统商业银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。穆迪投资者服务公司高级副总裁Ivan Chuang分析，多数中国企业并未采取措施对冲外汇风险。而这其中拥有离岸美元债的，人民币突然贬值只会让负担加重。
8月11日起连续三个交易日，人民币兑美元汇率中间价大幅下调，贬值4.6%。而今年前7个月，内地房企海外美元债183.1亿美元，若按人民币贬值4.6%来算，这些企业用国内的收入（即人民币）去偿付海外债务，成本将增加50余亿元人民币。也就是说，如果一个企业目前持有美元债1亿美元，可能其偿付成本将因此增加2800多万元人民币，这笔费用足够在北京三环内购置一栋不错的别墅了。
债务换仓
中投证券发布的研究报告，提供了全行业的参考。2013、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业，发债企业以民营房企为主，其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论，人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在所有行业中相对明显。
有没有办法缓解压力呢？有，最直接的，即是内外债务结构的调整。尤其是，证监会对上市房地产企业境内债券融资渠道的放宽，让这种办法更易落地。
以远洋地产（相关干货）为例，近日成功发行首期人民币50亿元的公司债券，其中总额20亿元的5年期公司债券息率3.78%，15亿元7年期公司债券息率4.15%，创下地产行业公司债发行利率新低。而就在8月，万科、中粮、融创、阳光城等内地房企也加入“回家找钱”阵营，陆续公布境内融资计划，14家上市房企境内融资额度达648亿元。
时间再向前推，一些房企动作更早。譬如，7月龙湖地产完成60亿元境内公司债券的发行，获得高幅度的超额认购，其中一笔5年期的20亿元债券票面利率竟低至3.93%。
龙湖2015年中报中的一句话印证了其策略的前瞻性，“基于人民币潜在的贬值趋势，龙湖主动降低外币借款占比辅以一定比例的汇率掉期，以期降低未来期间的汇兑损失。”
实际早在三年前，龙湖已经开始动手防控外币借款风险。2013年外币借款占比40%。2014年上半年已降到31%。到今年6月底，这一比例再度降到30%。外币借款里，四成比例已做汇率掉期，为减少汇率风险提供了有力工具。
而外汇掉期指交易双方约定以货币A交换一定数量的货币B，以约定价格在未来约定日期用货币B反向交换同样数量的货币A。简单来说，龙湖掉期之后的外债，在一定时间内免受汇率变化影响。
这很难说纯粹是碰运气，而是源于龙湖地产对财务一直保持敏锐且稳健的策略。就在半年前的2014年业绩会上，龙湖高层就曾公开表示，要管理好外汇的风险，龙湖海外债只有30多亿元，其中接近四成做了掉期，这在行业内是率先且唯一的，“如果今天才做就来不及了，因为成本已经非常高了。”
中投证券研究员张超表示，人民币单边升值趋势扭转后，较高票息的美元债券逐步成为房企的负担，考虑人民币贬值后部分美元债券融资成本直逼信托，房企海外融资优势在下降。外汇风险、融资成本及政策支持的综合因素仍将支持房企回归国内直接融资的潮流持续。
