在成都商业面临高库存、去库存周期极长等销售和运营等多重问题时,成都多个区域商业配套却因跟进速度无法跟上区域居住人气快速提升的步伐,而导致数百万人口面临消费需求无法正常释放的尴尬。商业配套匮乏,供不应求等问题在成都多个区域凸显。
震惊:购物中心存量近400万平 面临运营经营双重压力
据高力国际发布的2015年上半年成都商铺市场相关报告数据显示,上半年内,成都购物中心市场仅有铁狮门晶融汇项目开业,推动市场总存量半年环比上升1.2%至3754266平方米。
同样,正合地产的统计数据也反映了成都购物中心面临的较大压力。截止2014年底,成都商业物业存量面积达到420万平米,去存周期已经达到创纪录的84个月,即要花7年的时间才能把现有的商业物业库存去掉,去存压力十分巨大。报告还分析预估,目前成都市区主要商圈已经运营的购物中心(含百货)体量已达540多万平方米。值得一提的是,成都市区在建或即将呈现的主要购物中心体量超过210万平米。
仲量联行战略顾问部高级经理张晓远在接受凤凰房产成都站采访时表示,目前成都商业地产面临着销售和经营的双重压力。“商铺和写字楼由于前期的供应量巨大,市场无法消化存量。商业的经营,同样存在压力,像南延线的九方等,中午一些餐饮业生意火爆,晚上人气急剧下降,因为周边居住人口少,多是一些上班族。”
嘉进地产资深策划人士伍骎同样认为,目前成都的商业地产特别是大型商业综合体之间的竞争尤其激烈,最后各方竞争的结果只能是拼运营,然后形成多个区域中心。
CBEDU商精联执行主席朱伟曾表示,目前成都商业储备偏饱和,除少数地段特别占优势和规划、定位、后期营运、招商、连锁化品牌号召力强的商业项目外,很多商业招商和销售去化压力很大。
尴尬:商业配套分布不均 数百万区域人口消费需求无处释放
成都作为西南地区综合发展较快的城市,商业存量与日俱增的同时,却还面临商业配套区域分布不均匀等尴尬问题,从而导致在压力十分巨大的库存背后,成都还有多个区域面临商业配套匮乏的突出问题,数百万区域人口面临消费需求无处释放的尴尬窘境。
北面的龙潭新城,近30万常住人口区域内,目前正在销售的综合体项目仅有上古天地。而作为大工业集群地的龙泉,当地的酒店数量和品质跟成都其它区域相差很远,区域配套无法支撑常驻人口的生活、商务需求。
同样存在该尴尬问题的还有正在快速成长的大面板块、三圣乡板块以及住宅项目扎堆、居住人气急速提升的理工板块。
以理工板块举例,高策新源总经理廖建华就表示,理工大学板块经过几年的发展,板块热度在今年将达到最高潮。从两三年前的零星项目入市,到现在已经聚集了中铁建、万科、电建、中粮、招商、蓝光、蓝润、富临等众多品牌项目,该区域已经成为成都又一个品牌开发商聚集发展的板块,这对板块城市地位提升至关重要。
(理工板块目前楼盘集中,未来常驻人口将达25万)
事实也的确如此,理工板块目前正逐渐迎来量变到质变的过程,这个新兴的宜居板块,共有近50个小区,未来这里将有至少25万常住人口。据中原地产8月份最新的数据显示,截止目前,2015年以来理工板块新增商品住宅供应14.3万平米,均价8563元/平米,理工板块目前已经成为成都人口最密集的区域之一。
凤凰房产成都站通过实地调查发现,虽然理工板块楼盘供应集中,但是区域内的商业配套却极为匮乏。没有呈现一个稍微大型点的商业综合体,其他则更多的是底商或者社区商业,如成都理工大学学生的主要消费目的地会选择建设路的财富又一城、SM广场和伊藤洋华堂,理工板块的商业配套供不应求。
资深商业人士赵先生认为,这些底商或者社区商业难以满足区域居民更高品质的消费需求,理工板块土地出让条件基本都是以住宅项目为主,商业供应不足,区域内人口(包括约4万成都理工大学学生)消费需求无法得到正常释放。不过,赵先生也强调,目前区域内有23万方的中国铁建广场在建,业态比较丰富齐全,建成后将满足未来几十万常住人口商务、商业和日常生活消费需求。
