卢志华：未来甲级写字楼市场竞争将更为激烈！

2007年1月25日18时，由搜狐网、焦点房地产网、焦点写字楼网、焦点商铺网主办的“财富天下——第二届投资型地产年度峰会(2006)”颁奖典礼在北京国宾酒店隆重举行。峰会面向全国商用房地产市场，依托焦点写字楼网、焦点商铺网的专业背景以及强大的专家支持团队，对2006年度投资型地产进行全面、深入、权威的总结。并对2006年的商用房地产市场发展成果进行集中、全面的展现，切实推进商用房地产市场的健康发展。 
　
　　■ 以下为世邦魏理仕写字楼部董事卢志华先生在“财富天下·第二届投资型地产年度峰会”上发言： 

　　卢志华：大家晚上好！今天由我来参加这个活动是代表跨国公司房地产经理人协会，作为中国区的副会长，有关投资型的房地产，以及专业化的问题，我想在谈这个之前，简单跟大家回顾一下2006年有关商业房地产的一些动向和趋势。 


　　在上一年里面，我们都看到中国的商业房地产可以说是戏剧化，也可以说是必然趋势的一个变化，也就是说大部分以前的开发商都是以散售为主，在去年里面由国际的一些房地产基金投行作为带领，国内的很多公司跟进。所以，现在有很多的成交记录，就是说这些大型的商场、写字楼都是整售的，而且做的都非常成功。仔细看到这些成交记录里面，有的是以公司入股的形式，有的是直接并购一个公司，或者是直接买断一个项目。比方说我们大家都了解的媒体上有广泛报道的一些凯德置地在长安街国贸对面买的楼，以及美林公司注资银泰这个项目，另外就是像华平国际最近成交的记录，也是上海世茂在香港上市的公司，以及瑞安集团跟JP摩根在二环新华普项目的投资。包括京广对面的这些国内的保险公司的投资，包括像民生保险、中国保险，以及在金融街的泰康保险，人寿保险，这些投资都是整售的项目。这带来一个什么启示呢？就是说跟以前的这些开发商散卖有一个不同，如果是整售的项目，这些投行、房地产基金、保险，本身不是做房地产的，他会把这个楼委托给国际、国内水准比较高的物业管理公司管理和租售。这样的话，也就是说在甲级写字楼的供给会比较大，而且竞争也比较大。 

　　另外一个趋势，就是在北京的写字楼以及商铺，包括住宅地块的土地拍卖，也看到很多香港跟国际的大的开发商积极参与和中标，这些都给大家一个提示，就是说现在做房地产不像以前只是靠通过政府关系，拿一块土地，或者是你投标的时候出钱越高，你就能拿到这个项目。而现在政府评标不但是价格的问题，包括你公司的实力，你公司的业绩，还有你公司的能力，是不是能做到一个有档次的楼的综合的考量。所以，包括在一个投资者分析一个物业的投资回报，以及未来的客户群的问题，这一系列的问题当中一个最关键的问题就是这个行业里面非常需要和缺乏专业人士。因为房地产不像以前的时候可能随便的政府、有钱就能做，而是要仔细的核算、去调研，才能做出战略性的决策。投资型的物业，他研究的是一个非常复杂的问题，是一个地块以及社会上税后有效需求的，对一个市场消费群体的认可，以及在土地跟客户需求整个过程当中，你对物业市场的定位，产品的定位，价格的定位，以及你消费者的消费渠道，消费习惯、消费心理，一系列的判断，然后形成的市场营销，以及设计，包括物业管理，包括处置房地产的一系列的专业的判断和分析。 

　　所以，我们觉得非常可喜，在前十年、二十年北京房地产的发展，终于找到比较专业和理性的这么一个阶段。我相信在2007年这些国际国内的机构投资者、保险公司也会积极的在国内寻找物业，对国内发展商也有一个更好的机会，所以他的钱能抽出来进行滚动发展。所以，2007年我相信也是在这个方面，房地产专业化和投资型物业整销的趋势还会继续。 

　　最后感谢焦点房地产网请我们今天大家有这么一个机会见面，谢谢！