“农家菜园、屋顶花园搬到购物中心，增加顾客黏性”
——业态比例变化，体验为王能否赢得市场？
南瓜、茄子、葡萄、家禽……近日，合肥市北一环欢乐颂购物中心的“天空农场”开园。据了解，该农场以无公害农业职业体验为核心，集观光、娱乐、种植、休闲于一体，家庭分块出租，场主代管种收。
“人们长期生活在城市的钢筋水泥之中，小朋友很难了解水果、蔬菜是怎么成长的。 ”省城市民田女士告诉记者，“天空农场”让城市人在购物中心就能接触大自然，“如果认领一块农场的话，我大概一周就会带家人来购物中心逛逛。 ”
巨大的红色砖体建筑，路过合肥市高新区长宁大道，很难不对正在兴建的砂之船奥特莱斯艺术商业广场有印象。 “开业之后，购物中心的屋顶上将会搬来农家菜园、花园，让会员认领土地，增加体验感，从而增加顾客黏性。 ”合肥砂之船商业管理有限公司总经理马晓东表示，零售业态带给顾客的体验感较弱，而餐饮、娱乐等业态体验感强，不少购物中心纷纷调整业态比例，增加儿童、餐饮业态。 “在开业之前，公司的专业人士就进行了相关市场调研，购物中心的业态配比已经提前规划好，砂之船可以一站式满足消费者几乎所有的需求。 ”
“宝业东城广场内餐饮占比43%，服饰占29%，生活配套占比28%。 ”安徽宝业商业管理有限公司总经理高江英说，“民以食为天，无论什么时候吃饭都是头等大事，加上电商对服装和生活配套的影响较大，结合广场周边辐射半径的实际情况，故而有此业态分布。 ”
在采访中，记者发现，在省城大部分购物中心内，餐饮和儿童业态占比超过一半。
“购物中心可以通过关联业态的跨界混搭，促进消费者提升生活品质与效率。 ”安徽商之都总经理周雪松认为，“家居店、玩具店、咖啡店，乃至宠物店等等，都可以提升消费者的体验感，增加连带消费的机会，最终将人气最大限度转化为‘商气’。 ”
目前，一线城市购物中心内的艺术主题业态正快速发展，成为吸引客流的特色之一。“宝业东城广场从开业至今，举办了大学生音乐节、全民摄影季、安徽少儿影视才艺大赛等数百场活动。 ”高江英说。
“从规模化走向匹配化，做满足特定区域和群体的商业”
——精准定位市场，如何寻求差异经营发展？
相同的服装品牌、餐饮品牌、护肤品牌……走在不同的购物中心，消费者遇见的产品可能类似。业内人士指出，近几年城市涌现大量购物中心，但并没有突破传统模式，商业地产项目千店一面的现象普遍存在。
“之前业内有一种说法：‘无绫致做不了商场、无百丽做不了鞋子’，说的就是购物中心内，必然会有绫致旗下的各种服装品牌以及百丽旗下的鞋子，购物中心的同质化可见一斑。 ”安徽中环商业运营管理有限公司总经理张雪亮告诉记者，商业地产中不乏“业外人士”，他们不了解市场行情，也没有准确定位，可能看到其他购物中心火爆，就简单复制、模仿，最后并没有自己的核心竞争力，自然难以赢得市场。
高江英认为，在消费者需求愈加多元化的前提下，应将体验、展示和商品的折扣做到极致，需要营运团队在招商规划、营运管理、商户经营分析中做出更细致准确的定位，再根据本区域的实际调研情况引进一些符合本区域消费的业态品牌，而不是一味追求高大上的品牌。
“在奥特莱斯消费者可以买到大折扣的品牌商品，还可以逛逛金街，看看电影，在湖边喝喝咖啡，小孩子还可以在湖滨沙滩上玩耍，与一般的购物中心区别开来。 ”马晓东说，“同时，奥特莱斯的地点相对来说远离市中心，面积大，覆盖群体广，具有自己独特的竞争优势。 ”
“解决同质化困局，商业地产可以推广一些较为独特、满足特定人群甚至小众人群消费的商业业态。 ”安徽省清源房地产研究院执行院长宋元表示，譬如专业市场方面，当前我省音乐、美术、图书、健身等专业市场小众而匮乏。 “如今，人们越来越重视健康，如果有一个专业的健身购物中心，消费者可以来到这里体验各种健身器材、产品，与一般的购物中心区别开，相信市场覆盖率会不赖。 ”
安徽思维沃客企业管理咨询有限公司总经理周家全提出了“从规模化走向匹配化”的观点，他认为商业地产要小规模、针对性、特色化地去满足区域城市群，其匹配性的重要意义远超过规模化。 “不是每一次开发都要覆盖上百公里、上百万人，真正满足特定区域和群体、为周边几千人服务的商业，才是老百姓最需要的。 ”周家全说。
“规划先行、综合考量，弥补区域布局不均衡弊端”
——购物中心扎堆，商圈效应还是供应过剩？
“9月25日，合肥华润万象城购物中心开业。 ”省城市民韩小姐告诉记者，最近小区门口、公交车上，不时看到华润万象城即将开业的消息。 “政务区天鹅湖附近，购物中心都扎堆了，还有新的购物中心陆续开业，有市场吗？ ”
来自合肥市商务局的相关数据显示，当前全市5000平方米商场超市有92家，建成、在建商业综合体47个，各级特色商业街38条，专业批发市场达40个。易居安徽预测，2015年底合肥市大中型购物中心将达55家，总商业面积超过1500万平方米，人均商业面积近4平方米。
“从2012年开始，合肥的商业综合体进入一个比较快速的发展阶段，三里庵商圈、庐阳区商圈、政务区商圈、滨湖商圈等相继出现。 ”周雪松表示，随着这些开发商的进入，商业项目竞争势必会更加激烈。
马晓东告诉记者，砂之船奥特莱斯艺术商业广场初定于今年底开业，因为离市中心较远，且附近并无其他商场，他认为并不存在扎堆现象。 “当然，不少商业发展成熟的区域，存在着一定的购物中心过剩问题，几千米范围内，可能就有四五家大型购物中心。我省主要面临的还是购物中心分布不均和片面发展问题。 ”马晓东说。
“不均衡首先体现在区域分布上。 ”宋元也表示，2010年之前这种不均衡就已出现，如今则更为明显。大量商业综合体扎堆政务区，而新蚌埠路、蒙城北路等人口居住密集区域却很难看到像样的商业区。 “解决区域均衡问题，需要政府从规划上进行重点考虑。 ”宋元说，商业发展依托项目承载，其覆盖半径、覆盖人群、服务能力、业态分布等均需综合考量，以弥补区域布局不均衡的弊端。
商业综合体陷入过剩扎堆的泥潭，人口密集而商业匮乏的地区则成为商业地产的“新大陆”。省商务厅市场建设处处长陈军介绍说，未来合肥商业功能区布局将统筹发展老城区与滨湖新区两个省级商业功能区，以及近百个市、区级及居住区级商业功能区，通过科学规划商业网点，形成布局合理、结构优化、可持续发展的新格局。
