经过前几年一拥而上的红红火火之后，目前隐现过剩迹象的中国商业地产发展放缓，进入“挤泡沫”阶段。而由于调整方向、力度、方式、成效的差异，不同城市之间、不同房企之间，商业地产板块的表现可谓大相径庭，分化趋势日益明显。
商业地产发展，早已经告别简单建个商业综合体就可以赚得盆满钵满的年代了，如何真正做好运营与服务，实现差异化发展，才是所有开发商、运营商应该共同面对的课题。就此，阳光100（相关干货）凤凰街或许为行业提供了一个可供借鉴的差异化路径观察样本。
商业地产严重虚胖，亟待完成从购物中心到生活中心的转型
几年前集体高歌猛进的商业地产，“虚胖”的后遗症正在不断显现。最扎眼的一个现象就是实体商业关门潮。
继今年年初关闭10家门店，日前，国内百货行业领头羊万达百货被曝大规模关店，据媒体报道，万达百货计划关闭全国46家门店，剩余39家盈利门店，且一些门店还将要进行调整，压缩经营面积。此外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货、乐购、新华都、金鹰、世纪联华也纷纷传出门店关闭的新闻。
明源地产研究院认为，总结以上传统商业百货、超市以及像麦当劳这样的巨无霸关店，原因主要有4点：一是电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，而这些百货和超市试水电商，目前还没得到突出进展；二是实体零售业态未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳；三是战略结构调整；四是房屋租赁到期。
而关门潮背后，折射出了中国商业地产的整体过剩。根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。2014年全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年还会有7000家购物中心建成开业，届时我国购物中心将超过一万家。
整体供大于求的形势下，商业地产的分化已经开始加剧。首先，表现在不同城市间的差异正在加大，人口流出型城市商业地产开发、运营压力增大。其次，是房企间的经营情况表现出现较大差距。一边是，万达的40多家百货、80多家KTV门店被割掉，世茂的商业地产销售业务营收同比大减52.14%。另一边，是龙湖上半年投资性物业收入同比上升74.7%，中粮旗下5家大悦城（相关干货）租金收入均有较大幅度增长，阳光100街区综合体日益红火。
尽管，中国商业地产进入“泡沫挤压期”，但业内对其前景依然看好。“站在商业的角度，我认为(商业地产)不存在拐点的现象，但是站在地产角度恐怕存在拐点的情况。总体来说，中国的商业地产现在很纠结、很困惑，但是相信我们的市场空间，发展前景比之前要大。” 中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，商业地产发展到今天，过去的定位是抢投资和招商，现在更多的是要关注服务，把投资商往服务、运营方面转型；商业地产项目定位过去把重点放在购物中心上，现在是要做城市生活中心、城市区域中心和社区生活中心，要完成从购物中心到生活中心的转型。
在向服务商、运营商转型方面，众多开发商已经展开积极尝试。
“商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间。”中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政表示，中粮大悦城的定位是服务18-35岁新兴中产阶层，过去中国只是开发，之后开始渐渐转向运营，就是真正掌握消费者体验的需求，做足营销、服务，包括大数据管理，商铺的组合，让购物中心真正满足消费者的需求。以后要专业化运营，服务上面要做好。“顾客到大悦城的目的不仅是购物，还有交友、约会的需求。沈阳大悦城设计了ABCD四个馆，这个很难管，分开又不是那么小，于是我们把连廊做了很多文章，在中间的广场做了很多文章，室内、室外做通透，把室外的人拉进去，做了一系列的努力。”
凤凰街不落窠臼，打造六大功能一体化“家庭生活客厅”
同样是在沈阳，阳光100在“第三空间”的打造上，比起大悦城已然更进一步，脱离了千篇一律的以购物为核心驱动的“综合体窠臼”，创造性地走出一条“街区综合体”的差异化发展路径。
近年来，阳光100一直在稳步推进以“街区综合体”开发运营为核心的业务转型。在商业地产由开发向运营与服务全面转型的行业背景下，如何提升商业和商务产品运营服务，持续推进业态内容的丰富与完善，无疑是这场转型的核心关键。在2014年初实现港股上市之前，阳光100变已开始做业态及布局调整，逐步增加集团商业地产的开发比重，并以街区综合体作为主力产品线。
“商业分不同的等级类别，一类做的是购物中心，吸引我们过去的就是买东西；另一类就是CBD，有高级酒店、有写字楼，聚集的是商务人群，这个是城市核心的商务综合体。”阳光100常务副总裁范小冲表示， “街区式综合体”的精髓，在于培育人们新的生活方式。这种新模式区别其他商业等级的原因在于，它聚合了各种不同的物业类型，而不是传统的、单一的商业，并且，它更看重的是人的体验感、交流以及互动性，塑造的是不光是建筑的尺度，更是人的尺度。”
另外，“街区式综合体”有别于大型商业中心，它不需要集中业权，也不需要分配人流，街区管理的核心在于，店铺互动，营造共同的情调。立足于当前，范小冲认为，类似购物中心、CBD都是不完整的城市功能，商业地产其实可以集居住、教育、生活、工作于一体，商业是发展的，它的概念也正在改变。
阳光100董事长易小迪表示，中国城市商业需求正在发生转移，新型街区商业和创新业态有着广阔的市场空间，阳光将聚焦这个新兴的细分领域，不断丰富业态内容，持续推进街区综合体迭代。
迭代，从未停下脚步。而凤凰街，正是阳光100街区综合体完成最新迭代的成果。与此前阳光100的街区综合体相比，凤凰街的最大特色就是引入了“创业办公”这一业态。早在去年，阳光100就已经敏锐地捕捉到创客文化和新经济对于房地产行业的深刻影响，率先在行业内提出了“凤凰社”社交型公寓的概念，并在办公物业上引入“共享”理念，推出了众创空间产品线——凤凰工场，还与毛大庆优客工场签署战略合作。
落实到街区综合体产品线上，阳光100率先在国内将“办公店”业态带到了凤凰街。“办公店”最早出现在美国，由Westfield Mall研发实践。Westfield Mall位于旧金山市中心，是当地最大的购物中心之一。每年客流量超过2千万人，其内有超过200家零售和餐饮店铺。而他们希望通过挖掘这座创新金矿，将网购带到实体店中来。于是便开了这家叫做Bespoke的办公店。和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同在于，Bespoke办公店是前店后办公，来这里的消费者们能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品，甚至可以随时进店与创业者们参与产品交流和讨论。
当然，凤凰街“办公店”不是对Bespoke办公店的简单复制，而是提升发展。相比较而言，凤凰街“办公店”的周边业态要更丰富，因此各种业态的跨界、交流、融合的可能性也就越多。“阳光100的街区综合体，本来就迥异于传统的以购物为核心的商业中心，其业态更丰富，致力于营造一个舒适的城市生活客厅，消费者在这里能获得的体验更多更饱满。因此，凤凰街要做的，当然也不是简简单单的‘购物中心+创业办公’的空间，而是想为这个城市打造一个更让人惬意的‘家庭生活客厅’。”范小冲透露。
为此，凤凰街作为一个接口，已经接入不同领域的多方资源，海尔4S体验店、沈阳市青创空间、少创派、We Study等已经签约入驻，意向入驻的还有毛大庆优客工场、美国跳跃街(Jump Street)等，而沈阳当地很多创业者也将入驻其中的办公店。另外，少创派成员、蓝色时尚INSTYLE则希望将正在筹划的中欧时尚学院引入，为沈阳培训一批时尚买手，孵化一批时尚买手店。
作为集中了购物、休闲、娱乐、教育、创业、办公等六大功能功能的一体化街区综合体，凤凰街一经推出便获得了市场的积极反应。目前在沈阳楼市，凤凰街的销售与租务的表现均名列前茅。
