从绍兴路口开始，一直走到东新路口，不足1.5公里的香积寺路上，聚集了近30家品牌服装店。白天顾客稀稀拉拉，晚饭过后，这条街道突然繁华了起来，客流量甚至不输武林路等传统商业街。
距离钱江小商品市场不足1公里，附近有水晶城、中大银泰城两家购物中心，再加上电商的冲击，香积寺路的品牌服装店为什么还能开那么多？
香积寺路开出一溜服装店
租金回落是主因
6年前金先生在武林路开出了第一家女装店，生意不错，接着又在香积寺路开了分店。他回忆，当年的香积寺路已经形成了一条服装街，倒是在2012年，杭州沿街店铺租金一路猛涨，陆陆续续倒了一批服装小店，香积寺路频繁出现商铺出租、转让。
“40平方米的店铺，放在武林路，年租金30万元出头，在香积寺路也要18万，对于我们个体户来说，经营压力很大。”金先生说。近年来服装行业遭遇寒冬，而店铺租金年年攀升，个性化小店倒了之后，“财大气粗”的品牌服装店成了“接盘侠”。再后来，品牌店也有点撑不住了。
经过一段时间的僵持，去年下半年开始，沿街店铺租金逐步回落。易居臣信杭州地区商业部经理叶兰介绍，香积寺路店铺的租金平均下降了15%，之前的价格在每天15元/平方米左右，现在降到了每天12元/平方米。事实上，杭州各大商业街店铺租金都有所下跌，像武林路、延安路，降幅甚至达到了三分之一。
周边社区密集是香积寺路的另一个特点。各服装店的店员们大都表示，周边居民是他们最大的客户群。“竹园、桃园、兰园、三塘沁园、三塘汶园……周边围着一圈十年以上的社区，居民习惯吃过晚饭后来香积寺路走一走，客流很稳定。我们也积攒了一批忠实的老客户。”一家老杭派女装店的店员说，“年轻人穿的潮流服饰店在这里开不起来。这里的服装店以中档淑女装品牌为主。”
定位错开钱江小商品市场
周边商场的魅力没那么大
虽然紧挨着钱江服装小商品市场，香积寺路服装店的档次定位与其有很大的差别。像老杭派女装红袖、秋水伊人、纳纹、Fairy，甚至秋水伊人新开创的快时尚品牌FV，男装品牌九牧王等，在这里都有布点。近30家服装店中夹杂着少数几家个性小店，产品价位也在四五百块钱，并不算便宜。
商业综合体无疑是沿街店铺的最大竞争对手。去年开始，杭州的商业综合体迎来大爆发。商家们挤破头入驻商场热门商铺时，有部分服装品牌选择了退出。
去年小林在商场某品牌专柜当柜员，据她介绍，商场的收租模式是“租金+扣点”，并且有一定额度的保底要求。“之前我在市中心的一家商场，按照"免租金+30%扣点"的方式来算，一年的店面成本达90万元。”小林说，所在的门店就是因为达不到保底要求才从商场撤柜的，之后搬到了香积寺路。
入驻商场，客流固然不是问题，但是对于进军杭州不久的外来品牌，或者新创立的品牌，够不到商场的最低营收标准，沿街店铺仍是线下实体店的唯一出路。当企业选择在城北布点时，商业氛围良好的香积寺路成为了首选。
去年12月，香积寺路附近连添了两家购物中心——水晶城和中大银泰城，但香积寺路的服装店铺生意并未受到明显的影响。绝大多数店员表示，老顾客都还在，客流很稳定。
成为非典型性商业聚集地
唱衰沿街店铺在这里不奏效
随着电商的繁荣和商业体的亮相，消费者的需求和购物习惯也发生了潜移默化的转变，传统商业街正面临越来越大的市场挑战，“一铺养三代”已经成为过去式。
在易居臣信杭州地区商业部经理叶兰看来，网店改变了服装业旧有的玩法，但企业还有线下开实体店的需求。特别是以消费能力最强的中年人为主要客户的中端品牌，要接地气、和客户群的消费习惯匹配，又要打造良好的形象，线下布局至关重要。
城北聚集了大批居民，商业配套却显得有些滞后。周边已经开业的商业体寥寥，为数不多的也都是社区型。在业内人士看来，除了香积寺路，并没有一个比较核心的商业聚集地。
“商业氛围很重要，服装店都是抱团开的，能形成聚众效应，当企业考虑在城北开店时，作为非典型性商业聚集地的香积寺路必然是首选。”我爱我家营销企划部经理周包军说。
此外，香积寺路的繁华和这一带消费者的构成息息相关。“部分外来的、消费能力偏弱的居民会选择钱江小商品市场；35岁以上、经济实力较强的本地居民，本土化的消费习惯很难改变，比起商场他们更愿意逛商业街。”叶兰说。
