英美二国社区购物中心发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业，到70年代新加坡的社区商业也开始在规模发展起来。
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国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业务，美国的《 零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。
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社会购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。但各个国家的社区购物中心并非完全一样，这是各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。各国社区购物中心的不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、形态等方面。例如美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积在9000-3.6万平方米，服务人口在2万至10万，而英国由于人均土地占有面积比美国少，社区购物中心的分布比美国密美，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要形式。另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的营业面积和商圈范围都少于美国，规模通常在1-3 万平方米，而服务人口在2-4万。

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿(449，431，542，008)美元，高于近领型购物中心和区域购物中心，约占美国商业总零售额的40.68%。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。

(1)社区商业的功能。国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区
居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。 社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、 家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮征、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。

(2)社区商业中心的业态构成。国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和
连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔码、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
(3)社区商业的开发。国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行。其中，英国、
新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

(4)叫商业的布局与设计。国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心
的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40%，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。

国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提给承租户表现个性的机会。
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(5)社区购物中心的承租关系。国外社区购物中心的承租主要有以下特点：出租期限的长短跨度很大，从十几年到几十年等；租金通常在每季度的前几天付；考虑到通货膨胀问题，大多购物中心都每隔5年左右，对租金进行重新审议；社区购物中心一般禁止承租户自行对商店进行转让。

租金是承租关系中非常重要的一个方面，由于承租面积的大小和承租的具体位置不同，以及各承租户经营的商品品种和利润不同，并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金：另一部分按总营业额的一定比例收取，总营业额的计算通常每年进行一次，对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素。

(6)社区购物中心的管理。国外社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理
控制，是一种管理者集中管理、承担户分散经营的模式。
社区购物中心管理的目标是尽可能长期地维持和加强社区购物中心的经济效益，维护商业中心的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证购物中心在社区中有良好的商誉。社区购物中心的管理工作具体包括：物业管，包括卖场环境设备和维护、安全保卫管理等，其目标是为承租户顾客提供一个舒适安全的环境；租户管理，包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺；营销管理，主要对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动，目的是提升购物中心对附近居民的吸引力；财务管理，包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等，目标是使购物中心和承担户都取得良好的经济效益。

资料来源：中国服饰报