作为在商业地产领域有着十几年运作经验的业内专家，香港百汇华南区总经理成雷先生深谙商业地产的整体规划、业态定位、消费需求、招商运营、核心商业的构成及商业地产的可持续发展等问题，今天我们有幸与成总面对面，畅谈永州地区商业地产的发展趋势，从专业视角解读永州商业地产发展。
商业地产在发展中转型
“在城市化战略的快速推进中，各地高度重视商业经营性房地产的发展，商业地产的的效应日益凸显，以商业地产与交通命脉为轴心的发展中城市，正在演变新的扩张路径，以强化聚合效应、集群效应、联动效应和主题特色效应为重点的城市商业地产建设，成为当前乃至未来一段时期城市发展的核心内容之一。在过去几年，中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的过程中不断发展，面对这样的变革，一二线城市的商业地产正逐渐走向成熟，而三四线城市依旧还处在不断探索阶段。”香港百汇华南区总经理成雷先生对近几年的商业地产市场做出了总结，而这也是香港百汇商业地产投资集团（股份）有限公司2013年进入永州市场后，将战略发展定位为三四线城市商业地产的重要原因，随着鑫利购物广场、鸿宇世纪广场、金鑫商业广场、新世界城市广场、新时代商业广场等项目的精彩呈现，香港百汇在湘南地区商业地产的运作已初现峥嵘。
永州商业地产的挑战与机遇
随着永州地区商业地产的迅速发展，所面临的问题和挑战也不断出现，成雷先生认为：“目前永州地区商业地产开发，仍以本地或本省住宅起家的开发商为主。但在实际操作过程中，面临着缺乏专业的人才、专业的业态定位规划和专业的操盘能力，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷。从运作环境来来说，永州地区县城城区常住人口绝大多数都在20万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国际二三线品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。”
“从目前的发展趋势来看，永州地区商业地产最大的机会，是城市对商业升级换代的需求和空间，竞争也不像一、二线城市那么激烈。某些节奏踩得很准的开发商，在恰当的时机选择了恰当的地段进入了永州地区的核心位置。随着宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，永州地区居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，居民的消费意识逐渐增强。同时部分国际国内的品牌商经过多年的市场培育，一二线城市市场空间日趋饱和的情况下，入驻三四线城市的意愿更强烈，这都对永州地区商业地产开发的利好消息。”挑战与机遇并存，对于永州地区商业地产未来的发展趋势，成雷先生给出了自己的看法。
商业地产项目重在运营管理
商业地产的价值需要在产生经营活动的过程中体现，而一个项目适合何种类型的商业模式，则需要在项目规划早期做专业论证，也就是 “项目定位”，即基于宏观经济、市场竞争环境、自身特色等因素而确定的项目发展方向判断，并结合开发企业自身的要求，将项目的“投、融、管、退”各环节的关键因素理清，并做好备选方案。
在商业项目的操盘团队方面，在具备地产的开发经验基础上，更应该具有商业后期的管理及运营理念，以商业良性运作的出发点来判断前期的决策，则可以尽量规避不必要的风险，少走弯路。
谈到商业地产运营管理的重要性，成雷先生认为：“运营管理是商业项目的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。”
香港百汇缔造永州商业地产传奇
作为中国首个专注于中小城市商业地产的专业运营管理机构，作为大中华购物中心联盟成员、中国商旅地产研究院理事单位、深圳商业地产发展研究会创始单位。香港百汇经过多年的发展历程，先后在大中华区域成功运作多个商业地产项目，包括数家购物中心、商业步行街、大型建材城等专业市场，战略布局遍布国内十几个省份，并与大润发、人人乐、肯德基、金逸影院、天虹百货等数百个知名品牌商家建立了紧密的战略合作关系。
近几年来，香港百汇凭借其成熟先进的商业运营理念，丰富的运营管理经验，专业的团队基础，丰富的商家资源，在永州地区引入成熟的商业模式。香港百汇与开发商紧密合作，对项目实行全程招商运营管理，通过前期业态定位和规划，招商带动销售，统一运营管理及专业高效的市场培育，并对优质商业项目进行运营资金帮扶等一系列举措，为项目带来巨大的成功，以鑫利购物广场和鸿宇世纪广场为例，自项目启动招商和销售工作以来，赢得了广大商户、业主及投资者的肯定，省内外品牌商户也纷纷看好，优异的销售成绩也获得开发商的认可及肯定。
后记：打造一个成功的商业地产项目，既要有社会责任感，也要有与开发商、业主、商户、消费者以及政府共赢的使命感！香港百汇将始终严格遵循市场规律和行业特点，科学、系统地开展规划、设计、招商和运营工作。
成雷先生最后强调：“ 不忘初心，方得始终。只有资方资本的初心和运营的初心是一致的，才能赢得商业地产运营的成功，才能让商业地产项目发挥其巨大的价值，尤其是它的长期价值，越老越成熟的价值。”
